第一部分策劃書摘要
策劃書總體綜述：我們團隊對大樓底部四層分別進行了設計，我們把整個大樓定位於文化產業，以提供各個方面的文化服務為主，主要包括汽車文化、食文化、健身。
總的策劃理念是：以文化服務為中心，突出特色，提供一體化的包括問題諮詢，娛樂，休閒，提公升自身修養的服務。
設計理念的出發點：大樓濱臨有著百年文化底蘊的天津大學，離南開大學的車程不到5分鐘，又有中醫學院和天津師範大學北院等等學府，在文化方面既有資源優勢又有廣大的市場空間。而且考慮到大樓所在位置附近的人均收入都比較高，人員平均素質也比較高，因此本策劃將我們的目標市場定位與中高層消費者。
樓層具體規劃簡介：首先：對大樓名稱的思考，由於本大樓的經營主體已經定位在了文化上，所以我們認為本大樓可以更名為：南開區文化服務廣場。
我們要成立乙個公司總管各個樓層的經營，各個樓層的直接管理人員都由總公司來任免，他們必須接受本公司的監管，從而達到整個大樓的綜合經濟效益最優。具體的經營策略有他們各自做出，總公司並不越級監管具體的專業性的事務。
一層：我們打算做汽車文化方面的服務主要包括：愛車一族沙龍，汽車專業知識諮詢，汽車的美容維護。
二層：做餐飲文化，展現中華民族悠久的食文化，集各地美食於一層，提供中高檔的服務，滿足較高層白領的需求。
三層：健身中心，為廣大消費者提供健身場所，教授健身知識，滿足高層知識分子工作之餘的健身需求。
四層：中國傳統文化具體包括：品茗，茶道、琴藝教授與欣賞，花道交流與學習，書畫欣賞，戲曲欣賞等。同時又為白領提供乙個舉行小型會議的優雅場所。
第二部分各個樓層使用情況具體策劃
一、 一層使用情況策劃
1、 產品和服務
一層設計用來提供汽車文化方面的服務，主要經營「硬體」方面的服務及「軟體」方面的服務。前者包括：貼膜、包真皮、裝cd音響、裝防盜器、汽車檢驗等等。
後者包括：提供汽車日常保養資訊諮詢，簡單故障的自我修復，並為準備購車的顧客提供最新的市場**及導購資訊，舉辦愛車一族沙龍。並由此延伸出相關業務：
與天津地區的汽車生產商保持業務聯絡，徵求其最新的產品動態及相關零部件的技術指標，從而建立起汽車生產商與顧客的動態聯絡。本經營單位充當橋梁，收取雙向資訊費。
1.1本項經營業務的策劃理念
首先，以本樓宇為核心的輻射域內有多處住宅群，如天大六村等。這些住宅群內私家車量相當可觀，而且都是中高檔車型，比如：別克、大眾、福特、豐田等，且擁有者大多數都是中高階知識分子，收入可觀，追求生活品位愛護車，但缺乏時間和有關汽車方面的專業知識，周圍有多處寫字樓，如有需要有車族可以上班時把車交於本店保養，下班取回很方便，客源充足。
其次，由於本樓宇本身及其周圍都沒有泊車位，這對有車族十分不便，本業務提供高中低檔各項汽車維護業務，顧客在本樓與消費的同時對愛車作了保養，解決相當部分的泊車問題。
1.2經營場地使用和布局（參見一層平面圖）
在圖示截線用隔牆隔開，隔牆以南作為資訊諮詢場所，由於其正對其鞍山西道，所以要保證店面相對整潔美觀；隔牆以北作為汽車美容維護場所，汽車全部由後面進出，維持了前門的交通和整潔度；東半部的配樓經營汽車零部件及裝飾品。這樣便構架出從零部件銷售到汽車保養、資訊諮詢一整套服務鏈，增加利潤附加值。
2、 商業模式
2.1管理模式
首先，經營相同業務的樓層設乙個樓層經理，這樣本層的主要的負責人硬是該層的經理，其下各設資訊服務組組長、汽車零部件銷售組組長、汽車服務組組長，各組長直接負責其所轄的基層業務；再成立專案組，分別設財務分析組長和市場資訊採納組組長，分別負責整個樓層的財務分析和市場資訊採納收集，具體圖示如下
2.2經營模式
首先，各個盈利部門組長全面負責自己所轄範圍內業務，a組負責與外界汽車生產廠商保持及時聯絡，以便給與顧客及時滿意資訊服務，招收技工為顧問，一方面可以為顧客提供權威資訊，一方面可以幫助c組排除技術困難，成立汽車發燒友沙龍，提供資訊交流平台，減小資訊更新的成本，增加顧客的消費愉悅感。b組負責汽車零部件及飾品的統一採購，控制成本並且保證零部件更新跟得上市面上主流車型。c組負責提供汽車的美容、維護等增值服務。
這樣b、c兩族構成了從零部件銷售到增值服務的價值鏈公升級。d組負責整個樓層的財務分析。e組確保為a組提供及時有效的資訊。
3、 市場及競爭
3.1市場前景分析
「七分養護，二分修理，一分愛護」，隨著目前機動車輛尤其是私家車的逐漸遞增，乙個被稱為「**產業」的汽車美容養護行業，讓越來越多的人開始關注。當前，車市的紅火，必將帶動汽車美容服務業的迅猛發展，汽車美容業成為目前頗具投資價值的行業。
小到汽車打蠟，貼防爆膜，大到加裝汽車的影音系統，設定改裝汽車的機械裝置，汽車裝潢美容的服務可謂無所不包。據不完全統計，全國汽車服務行業的年銷售總額已經超過1000億元，平均每1元購車消費能帶來0.65元售後服務費。
據不完全統計，隨著天津經濟的迅速增長，天津市汽車保有量已經突破100萬輛，其中私家車超過30萬輛。據介紹，本市私家車擁有數量已在全國位居前4名。 衝著這樣的市場前景，各方的投資者，從一次性投入幾百萬的大老闆，到花十幾萬「搞搞」的小業主，紛紛投身到這個看上去很「美」的行業，大有一哄而上蓬勃發展的勢頭。
3.2競爭優劣勢分析
3.3財務分析
經過對天津市同行的調查，然後結合本店規模，對裝置台數進行了估計，得到的裝置投資如下
裝置投資總計：￥106800
裝潢成本總計：￥50000
固定成本總計：￥156800
管理成本總計：￥10000/月（本層管理人員開資）
可變成本總計：根據市場**結合本店規模，應雇用高階技工、普通技工、服務人員比例為1：3：2，所付報酬按月記為2000：1000：700
普通技工平均每小時完成1.5輛車的工作量，平均每輛盈利280元；高階技工平均每小時完成1輛車的工作量，平均每輛420元。
可以根據本調查資料及開業後的客流量，判斷雇用人數，進而計算可變成本。
4、 市場營銷策略
面對機動車在我市的普及率越來越高，車主對相關車輛服務的需求也在日益增加，但由於相關市場的無序，造成了一些管理不規範、服務滿意度低、車輛保險不透明等問題，已遠遠不能滿足車主的服務需求。為盡快改變這一現狀，可以由本公司汽車文化服務部與有關保險公司和相關的汽車修理廠經過協商聯合組建成立「愛車維護中心」。首期啟動後，在市內10個試點社群免費投放5000張聯絡卡，屆時持卡登記的私家或公家車在市內駕駛出現故障時，只要撥打聯絡卡上的救援**，「愛車維護中心」將馬上派出連鎖汽車修理廠的一些技術人員前往現場為車主提供緊急送油、充氣換胎、緊急送電瓶等各種緊急救援服務(免收往返路途車費和服務費，更換零件和材料費除外)。
平時在社群內還能享受經過培訓達到合格標準的「社群保險員」為車主提供的車務保險類、維修保養類等「零距離」服務。隨著「愛車維護中心」不斷完善，可以開通市內更多的社群，計畫投放10萬張服務卡。這樣，在為私家車的擁有者們或公司車輛的司機提供服務的同時，由於我們高質量的服務必將能夠在他們當中留下良好的口碑，他們也就成為了我們的免費宣傳員。
5、 經營風險及規避
5.1市場風險分析
1. 成本太高優秀技術人員緊缺
2. 汽車美容業是近年剛剛興起，職業培訓尚未跟上，行業內缺乏專業熟練的技術工人，許多新開店沒有自己培訓出來的員工，要到其他地方挖人才，這樣勢必增加員工工資的支出，也會導致人員的不穩定、頻頻流動。
3. 根據乙份市場調查顯示，眾多汽車護理、美容店開業後只有洗車，沒有美容和養護生意，有流水、無利潤，高檔服務賣不出去。
4. 產品過於平庸，丟失回頭客。「什麼產品都有，什麼特色都有」，是投資人的主要感觸。
其實，汽車美容不但存在技工「手藝」因素，服務的效果更要通過產品的科技含量來體現。產品沒有特色，服務缺少足夠的人性關懷和體貼，車主自然沒有特別印象。
5. 打**戰，並非**，而是「促死」。因為自身的特色也是別人的特色，一些汽車美容店在產品服務方面無法與對手拉開差距，於是，**競爭成為他們主要的銷售手段。
然而，服務行業不等於零售行業，如果沒有系統的銷售策略配合，**戰輕易不能打，如果用錯了時機，非但效果不好，顧客還會質疑服務質量。
6. 對於時下越來越風靡的汽車個性化裝潢，是每個汽車養護中心都在「惡補」的課程，比如貼膜、包真皮、裝cd音響、裝防盜器等等。但是由於車型較多，顧客要求不一，新開店難以把握什麼貨該進，什麼貨不該進，如果在進貨**上沒有優勢，往往會造成時而產品不夠、時而產品積壓的尷尬。
像杭州城西那家一年換四個老闆的汽車美容店，據說第乙個老闆一次性光眉條就進了300副。
5.2風險規避
如遇經營不善長期入不敷出，引入百車匯、豐源等汽車美容服務連鎖店入駐
本樓一層，本單位只收取租金，本店工作人員必須保留。
第二層樓層設計:
餐飲文化
市場分析:
總體分析:
依託整座樓層的文化定位,將第二層應用到餐飲業,借弘揚中國文化的底氣,推出中國飲食文化.
隨著這幾年人民生活水平的提高,直接得利的即是餐飲業,從大局看,餐飲業近年來發展迅猛,中國餐飲深受外國快餐衝擊,但由於市場需求太大,有地方特色和文化品味的中式餐館越來越受民眾喜歡,像北京的徽寨館,將古老而神秘的徽寨搬到北京,主體經營餐飲,取得了很大成功.
從天津看來,2023年天津人均gdp已達3000美元,而天津市規劃到2023年人均gdp要接近6000美元,短短七年將近一番,這種幅度的收入增長也許會刺激對住房和奢侈品的消費,但相比來言,人們肯定會改善自己的生活品質,尤其是誰都離不了的飲食,這時特色和品質將成為吸引顧客的關鍵.
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