[2007-12-15 ] 分類:[研究中心案例] 作者:[leo ] 發布機構:[ 上海仲裁法研究中心 ]
關鍵字:[ 解除；確認 ]
案由：房屋買賣合同解除確認糾紛案
第一申請人（第一被反請求人）：朱某
第二申請人（第二被反請求人）：羅某
被申請人（反請求人）：陳某
一、申請人請求與被申請人答辯：
申請人稱：申請人與被申請人通過房屋中介公司於2023年3月19日簽訂《上海市房地產買賣合同》乙份。約定被申請人將座落在上海市××區××路33弄7號1006室的房產轉讓給申請人。
合同還約定，雙方應該自合同簽訂之日起30日內向房地產交易中心申請辦理過戶手續，甲方必須積極協助，由於甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，乙方按照合同第十條追究甲方的違約責任。
實際上，申請人在合同簽訂之前的3月16日就向被申請人支付了定金人民幣100,000元（相當於預付款），又在該合同簽訂的當天按約向被申請人支付了購房款人民幣320,000元。但被申請人卻怠於履行合同義務，拖延到2023年5月27日才辦理登出原有的房屋抵押手續，導致雙方無法在合同規定的期限內向房地產交易中心申請辦理過戶手續。因此，被申請人構成嚴重的違約。
由於被申請人故意拖延的違約行為導致交易無法進行，申請人於2023年6月3日委託律師發函通知被申請人解除房屋買賣合同，要求被申請人在接到律師函3日內退還申請人已支付的房款人民幣423,000元，並支付賠償金人民幣282,000元及違約金人民幣634.50元。另外，由於被申請人的違約行為導致交易無法進行而給申請人帶來的其他損失總計人民幣28,231元，包括交易中介費人民幣5,000元和律師費人民幣12,000元。
在此期間，申請人多次通過**與信函聯絡被申請人試圖協商解決，但被申請人沒有足夠的誠意，致使協商無法繼續進行。申請人提出的仲裁請求：1、確認申請人解除《上海市房地產買賣合同》的行為有效；被申請人向申請人返還購房款人民幣423,000元，支付相應的利息損失（從申請人2023年6月3日通知被申請人解除合同起算至被申請人返還購房款之日）；2、被申請人支付違約金人民幣634.
50元；3、被申請人支付賠償金人民幣282,000元；4、被申請人支付申請人的其他損失人民幣28,231元；5、本案仲裁費由被申請人承擔。
被申請人辯稱：被申請人積極履行合同，不存在違約行為。雙方在訂立房屋買賣合同的當時，可以辦理轉按揭。
2023年4月1日銀行不允許轉按揭後，雙方對合同相關條款進行變更。嗣後，被申請人積極履行相應的抵押登出義務，4月中旬向銀行申請預約提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有乙個過程，適逢勞動節法定假日，被申請人於5月20日還清貸款，5月27日登出抵押。
二、申請人認為被申請人怠於履行合同義務，未按約定及時辦理登出房屋抵押是沒有事實依據的。因登出房產抵押需要一定過程和日期，不能由被申請人單方控制。
三、被申請人於5月27日登出抵押是在合同約定的合理期限內。被申請人在申請人的付款期內登出抵押，就應是合理期限，符合合同相關約定。
四、抵押登出早在2023年5月27日完成，只要申請人履行相關的付款義務，合同就可繼續履行。
五、合同約定雙方應自簽訂合同之日起30日內申請辦理過戶手續。但辦理過戶是雙方的共同行為。申請人沒有證據證明其通知過被申請人去申辦過戶手續，也沒有證據證明被申請人故意拖延提供相關材料。
相反，被申請人卻於5月21日和6月5日發函要求申請人同去辦理過戶手續，而申請人故意拖延。
六、辦理過戶手續，需要申請人付清房款或貸款手續履行完畢，但申請人卻未完成相關貸款手續，致使過戶手續無法辦理。
被申請人並提出反請求稱：雙方在房地產買賣合同附件三付款協議作了修改。一是申請人於2023年4月10日前可延後50日支付人民幣987,000元，時間以放貸為準。
如貸款不足，在交易前現金補足。嗣後，被申請人積極履行相關的義務，3月29日繳納銷售不動產的營業稅及相關市區教育費附加收入，河道工程修建維護管理費等，共計人民幣29,970元。4月中旬，銀行申請預約就該房屋提前償還抵押貸款。
因銀行提前還款有乙個過程，於5月20日還清貸款，5月27日登出抵押。被申請人曾於2023年5月21日、6月5日兩次發函要求申請人前來辦理產權過戶手續，但申請人無故拖延，並且未按合同的付款協議規定期限付款，這明顯是因為現今房價**，申請人惡意違約。據此被申請人提出反請求申請，請求裁決：
解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2、申請人支付被申請人賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元；3、申請人賠償被申請人房屋買賣中介費損失人民幣10,000元。4、本案仲裁費和反請求仲裁費由申請人承擔。
針對被申請人（即反請求人）的上述反請求，申請人辯稱：1、根據2023年3月19日雙方簽訂的房屋買賣合同第六條，被申請人應當在簽訂合同的30日內，申請辦理轉讓過戶手續。30日乃是約束本案申請人的期限，而非約束委託中介公司去申請辦理過戶手續的期限，不能認為只要被申請人在30日內委託中介公司辦理就算履行了義務。
辦理過戶手續就是交接房地產權利，辦理該手續的主動權在於賣方，買方是被動的受益方。故在訂立合同30日內被申請人不去申請辦理過戶手續，是被申請人嚴重違約。2、根據上海市房地資源局有關規定，凡設定抵押的房屋，賣方應當先還清貸款，並辦理房地產抵押權登出登記後，才能與買方共同申請轉移登記，辦理小產證，否則房地產交易中心不受理轉移登記以及買方新設定的借款的抵押權登記。
由於被申請人沒有及時還清原抵押貸款，就不能及時辦理登出抵押登記手續，雙方就無法申請辦理過戶手續，完成交易，被申請人根本違約。3、房屋買賣合同個別條款的修改只是變更了申請人的付款期限，沒有變更申請人按約及時辦理房地產權利轉移的合同義務，該項條款所作修改與被申請人的義務沒有關聯。4、由於被申請人違約在先，申請人依照法律的合同規定有權利解除合同。
5、申請人積極善意履行合同義務，不存在違約行為，無須承擔違約責任。申請人未支付剩餘房款是因被申請人嚴重違約所致。申請人與銀行所簽訂的抵押借款合同規定了合同生效條件是向房地產交易中心辦理房屋抵押登記。
由於被申請人未還清原來的抵押貸款，沒有及時對原先設定的抵押權辦理登出登記，使得交易過戶手續無法實施，從而使申請人無法辦理新的抵押登記，導致申請人簽訂的抵押借款合同無法及時生效放貸。被申請人通知申請人6月2日至6月5日去辦理過戶手續，已超過約定期限40多天。故申請人根據法律規定和合同約定在6月3日發函，單方面解除了合同。
二、仲裁庭認定的事實及其依據
仲裁庭經審理查明：申請人與被申請人於2023年3月19日簽訂《上海市房地產買賣合同》乙份。約定，被申請人將座落在上海市××區××路33弄7號1006室、建築面積為89.
92平方公尺的房屋售與申請人，轉讓價款為人民幣1,410,000元。合同第六條約定，甲（指被申請人）、乙（指申請人）雙方確認，自本合同簽訂之日起的30日內，委託誠信房地產（指誠信房地產經紀****）向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。上述房地產權利轉移日期以××區房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準，但房地產交易中心依法作出不予過戶決定的除外。
第九條約定， 乙方未按本合同付款協議約定期限付款的，應當向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的萬分之五計算，違約金自本合同應付款期限之第二日起算到實際付款之日止。逾期超過三日後乙方仍未付款的，除乙方應向甲方支付三日的違約金外，甲、乙雙方同意還應按下列第二項處理。第二項約定，甲方有權單方解除合同。
甲方單方解除合同的，應當書面通知乙方，乙方承擔賠償責任，賠償金額為總價款的20％。甲方可從乙方已付款中扣除相當於違約金和賠償金部分的價款，餘款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應在接到書面通知之日起3日內向甲方支付。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付（包括房地產交接及房地產權利轉移）給乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應當交付之日起至實際交付之日止。
逾期超過三日後甲方仍未交付的，除甲方應向乙方支付三日的違約金外，甲、乙雙方還應按下列第二項處理。第二項約定，乙方有權單方解除合同。乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方應當承擔賠償責任，賠償金為總價款的20％。
甲方應在接到書面通知之日起三日內退還乙方已支付的房價款，並支付違約金和賠償金。合同附件三約定付款協議：本合同簽訂後乙方於2023年3月16日支付全部房價款計人民幣100,000元，作為定金，待支付尾款時抵作房價款。
乙方於2023年3月19日前支付人民幣323,000元。乙方於2023年4月10日前可延後20日支付人民幣987,000元，時間以銀行轉貸為準。如貸款不足在交易前現金補足（被申請人提交的合同影印件中，該條款以後由雙方修改為「乙方於2023年4月10前可延後50日支付人民幣987,000元。
時間以銀行放貸為準。……）
在訂立上述合同前，申請人於2023年3月16日向被申請人支付了定金100,000元，在訂立合同的當天，即3月19日，支付了首期房款人民幣323,000元，兩者合計人民幣423,000元。依照合同中付款協議的規定，申請人應當在2023年5月30日支付餘款人民幣987,000元，但未支付。
依據合同第六條的規定，被申請人應當自合同簽訂之日2023年3月19日起的30日內，即4月18日之前，與申請人委託房屋經紀公司向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，但被申請人未實施。
2023年5月21日，被申請人致函申請人，邀約申請人於6月2日至5日期間前往××區房地產交易中心申請辦理房產過戶手續。申請人收悉後，於6月3日致函被申請人稱，正是被申請人沒有按照約定及時辦理登出房屋抵押，導致雙方無法在合同規定的期限內申請辦理過戶手續，現決定正式解除雙方簽訂的房屋買賣合同，並要求被申請人退還房款人民幣423,000元，並支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣2,115元。
被申請人在收到申請人上述信函後，緊接著於6月5日致函申請人稱，如果申請人在6月10日仍不與被申請人同去辦理產權過戶手續，被申請人將依照合同規定追究其違約責任。在未獲申請人回應後，被申請人與7月5日函告申請人稱，被申請人已於5月27日還清貸款、登出抵押，而申請人拖延辦理產權過戶手續，又未按照付款協議的期限付款，故被申請人要求解除房屋買賣合同，並要求申請人支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元。雙方遂發生爭議。
三、仲裁庭裁決及其理由
庭審結束後，仲裁庭對本案進行了評議，意見如下：
一、對房地產買賣合同附件三（付款協議）的確認
申請人與被申請人作為證據材料出示的房地產買賣合同，其中附件三（付款協議）關於第二期付款期限各不相同。前者出示的未經改動，後者出示的經過雙方同意予以改動並由雙方在改動處簽章。庭審質證時，雙方當事人確認以被申請人提交的合同文字影印件為準。
但該付款協議作改動的日期，被申請人說是2023年4月18日，申請人說是4月7日，而有關證人說是5月份，卻無其他材料佐證，故仲裁庭對其改動的日期難以認定。仲裁庭認為，付款協議中有關申請人第二期房款支付日期的延後，並不牽涉被申請人對申請辦理房屋轉讓過戶手續的期限必然延後，因為雙方對合同第六條並未改動，也未對簽訂合同的日期予以變更，故被申請人仍應按照合同的規定辦理。
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