關於貸款基本知識
1、房地產抵押
指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（或押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭於房地產抵押的一種形式。
2、住房和商鋪首付款及貸款比例
首套住房：首付款30%，最多能貸70%；
二套住房: 首付款60%，最多能貸40%，利息上浮。
三套住房:不能貸款
首套商鋪：首付款50%，最多能貸50%
二套三套商鋪:根據每家銀行不同，比例不同。
3、已抵押的房地產能否轉讓？
根據《中華人民共和國擔保法》的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
4、以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？
以房地產作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。
5、借款人如何償還銀行貸款？
貸款期限在1年內（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
6、貸款期如遇利息調整，如何處理？
根據人民銀行的規定，貸款期間如遇國家調整利率，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，於下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執行新利率。
7、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？
借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調整。
8、房屋租賃
是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
9、銀行按揭
按揭是英語「mongase」（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作抵押，由銀行先行支付房款給發展商，以後購房者按月向銀行分期支付本息。
10、加按揭
即對現有的工**貸客戶提供以原貸款抵押物為擔保的貸款，資金用途限於購買新的住房及家居消費，也就是「原來按揭買下的房子，還款達到一定額度後，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業務形式」。
11、轉按揭
轉按揭就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，、變更借款人或變更抵押物的貸款。
12、個人住房客戶按揭需提交哪些材料？
1）已婚的提供雙方身份證、戶口簿、雙方結婚證（未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的或者民政局出具的未婚證明原件）；
2）購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（個體戶則提供營業執照及**）；注意：收入證明月收入要高於月供的2倍。
3）購房人已首付購房款不動產發票；
4）已與開發公司簽訂的購房合同；
5）在開戶行開戶的活期存摺或銀行卡；
6）銀行近半年的流水賬單原件（銀行該有公章）
7）供戶口所在地的房產權屬證明及購房當地房產權屬證明
13、辦理按揭貸款應交哪些費用？
保險費、查檔費、公證費、抵押登記費等
14、等額本金還款法
等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式。基本演算法原理是在還款期內按期等額歸還本金，並同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。
15、一次性還本付息法
現各銀行規定，貸款期限在一年以內（含一年），那麼還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內的利息綜合。
16、權利質押貸款擔保
銀行可接受的質押物是特定的有價**和存單，有價**包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質押擔保貸款，質押權利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質押權利憑證所載金額要至少大於貸款額度的10%。各種債券要經過銀行鑑定，證明真實有效，方可用於質押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑑定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質押合同的同時，要將有價**、存單等質押物交由貸款銀行保管，並由貸款銀行承擔保管責任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關辦理公證手續，公證費用由借款人承擔。
選擇質押貸款擔保方式，要求居民家庭有足額的金融資產，依靠這些金融資產完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難於變現或因變現會帶來一定損失而不想變現。因此，採取質押方式，只有少數人才能做到。
17、個人住房擔保貸款？
中國人民銀行於2023年4月頒布了《個人住房擔保貸款管理辦法》（該辦法在2023年5月進行了修改）。按照該辦法的定義，個人住房擔保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，並承擔連帶責任的貸款；借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或要求保證的承擔連帶償還本息責任。
18、貸款期限和年齡限制
未成年人不能貸款（未成年指不滿18歲）
住房：最長30年
商業: 最長10年
女性：貸款年限+年齡，不超過60歲
男性：貸款年限+年齡，不超過65歲
19、住房公積金
是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質，是住房實物分配向貨幣分配轉化的一種形式。
20、公積金貸款
公積金貸款也就是個人住房擔保委託貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委託銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發放的貸款。
21、申請住房公積金貸款的條件
凡住房公積金連續繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，並且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。
22、公積金貸款的辦理程式
借款人填寫《早班審核書》，並提交相關資料；資料報送住房資金管理中心受理、審核。
23、辦理公積金貸款應提供哪些資料？
身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、審核後購房合同乙份，首付款票據。
24、組合貸款
組合貸款是公積金貸款與商業貸款的合稱。
25、住房抵押貸款
所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權人（銀行）以所購房產作貸款抵押，並同時簽定抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期歸還貸款的擔保，並持公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回貸款的擔保，並持經公證的商品房預售合同向有關房產登記機關進行抵押登記，當抵押人按合同約定還清全部本息後，便可收回「房屋所有權證」與「土地使用證」。
26、如何算首套房產
在任何地方沒有住房的房產局備案，也就是說名下沒有房產的。商業和住宅是完全分開。和第一套貸款或者不貸款無關。
如果第一套住房沒有貸款，但是房產局有備案，那麼不能符合首套房條件，按照二套房進行貸款。
（1）購買商鋪是否影響住房的首套條件貸款？
不影響，住房和商鋪完全分開
(2)有一套商鋪和一套住房，再買一套住房，算第幾套住房？
第二套（3）有一套商鋪，再買一套住房，算第幾套住房？第一套
銀行按揭貸款需準備
一借款人為已婚者，需提供資料 1.身份證 借款人原件及影印件3份，配偶原件及影印件3份 二代身份證影印正反兩面，兩面須在一頁 2.戶口本 夫妻雙方原件及影印件2份 影印戶主頁 借款人頁 配偶頁 3.婚姻關係證明 結婚證原件及影印件3份 4.收入證明 夫妻雙方原件及影印件1份 要求單位公章 行政章 5...
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銀行按揭貸款需要準備的材料目錄
按揭貸款所需總資料 開發企業需提供的資料 一 申請類材料 1.開發商按揭申請書 2.個貸業務合作專案審批表 本行 3.個人房屋貸款合作專案建議書 本行 二 貸款類基本材料 4.企業營業執照 正副本並經年檢 5.稅務登記證 6.組織機構 證 正副本並經年檢 7.企業法人代表身份證明 8.貸款卡及密碼 ...