托斯卡那物業服務中心
一、簡介及職責
簡介第3頁
工程維保中心組織架構第4頁
工程維保中心職責第5頁
工程維保中心主管崗位職責第6頁
工程維保中心班長職責第7頁
二、工作標準
內務管理制度第8頁
日常維修服務標準第9頁
上門服務標準第10頁
日常巡檢標準第12頁
工程維保中心考核細則第13頁
柴油發電機執行管理規程第14頁
柴油發電機維保規程第15頁
配電房管理規定第16頁
三、作業指導書
強電系統作業指導書第17頁
弱電系統作業指導書第19頁
給排水系統作業指導書第20頁
裝修管理作業指導書第22頁
空調系統作業指導書第23頁
二次供水管理指導書第24頁
生化池裝置管理指導書第26頁
交**管理作業指導書第27頁
電氣工作票作業指導書第28頁
專案接管驗收作業指導書第30頁
停電應急作業指導書第32頁
停水應急作業指導書第33頁
燃氣異常應急作業指導書第34頁
托斯卡那物業服務中心簡介
托斯卡那物業服務中心，位於南寧市青秀區仙葫大道91號，專注於從事高階物業服務的專業公司。托斯卡那物業服務中心所服務的小區被評為「2010～2011亞洲房地產十大最佳國際宜居金獎別墅」等殊榮。
托斯卡那物業致力於高階物業管理的探索，將高星級酒店式服務與高階物業管理有機的結合，在酒店式高階物業服務過程中秉承給業主提供「滿意+驚喜」的質量方針及服務理念，按國家示範小區標準，推行並完善高品質的標準化服務模式及流程，達到用心服務，追求精緻，創造完美，滿足客戶要求並超越客戶期望。公司全員致力於為【托斯卡那】業主營造高品質的生活氛圍，讓業主享受24小時英式管家的尊貴服務，從而將【托斯卡那】打造成國內物業管理典範居住國際社群。托斯卡那物業擁有一支高素質、專業化的管理團隊，「以客戶為中心，以員工為第一」的管理理念貫穿於日常管理工作中，管理緊緊圍繞服務的同時，我們真誠關注並尊重員工的個人發展，不斷幫助員工提高專業素質和服務技能，發揮員工的積極性和創造性，讓員工與公司共同成長、進步、共贏及共創輝煌！
專案技術指標：總用地面積：約24.
6萬平方公尺，計容積率總建築面積：約9．13萬平方公尺，容積率：約0.
37，綠化率：約71．1，覆蓋率：約17．1，總戶數：
151，商業面積：約4434平方公尺，住宅面積：約8.
37萬平方公尺，酒店面積：約5.7萬平方公尺。
工程維保中心組織架構
人員配置：主管1人，班長1人，強弱電系統負責人1人，強弱電系統維修員1人，給排水系統、土建系統專業負責人1人，綜合維修負責人1人，綜合維修員4人。
工程維保中心職責
一、工程維保中心任務
工程維保中心是實施小區物業工程管理，保障裝置、設施正常執行的職能部門。工程維保中心的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主創造安全、文明、舒適、方便的居住環境的基本保證和堅強後盾，是反映小區服務水準，良好形象和聲譽的重要標誌。
二、工程維保中心職責
1、負責小區供電系統、發電機、消防系統、空調系統和給排水系統的執行管理，裝置維護、保養和故障檢修。
2、負責小區通迅系統、供氣系統、對講系統、防盜監控系統，消防監控系統的裝置維護、保養和檢修。
3、負責小區裝修設施，裝飾燈具的維護保養工作。
4、負責小區清潔機械的檢修保養工作。
5、負責小區停車場管理系統和設施的維護保養及檢修。
6、負責為小區內業主、住戶提供有償服務工作。
7、負責對小區內各項遺留保修工作負責聯絡處理。
8、負責小區委外工程和二次裝飾工程的審批、監督、驗收等工作。
9、負責小區在建工程的前期跟進工作和工程接管驗收工作。
10、完成領導交辦的其它工作。
工程維保中心主管崗位職責
一、基本職責
1、負責供電系統、供水系統、空調系統、備用發電機組、燈光和消防監控系統的正常執行
2、定期對備用發電機組、給排水系統、消防系統、空調系統、防盜報警系統裝置進行檢查、維保、保養，使之隨時處於安全、完好狀態
3、編制小區機電設施裝置的維保、保養計畫。
4、適時建立機電裝置臺帳管理資料，達到巡查記錄、執行記錄、維保記錄等資料齊全。
5、負責工具裝置的保管維護工作，及時跟蹤工程維保材料使用情況，準確預計物料使用，審查出庫領用手續，所有物品必須以舊換新。
6、負責工程維保中心員工培訓和考核評估工作；學習和採用新技術、新方法，不斷提高業務水平。
7、根據公司維保保養規定制定維保保養計畫，定期對小區公共配套設施進行維保養護。
8、完成公司領導交辦的其它工作。
二、日常工作要求
1、每日工作：每日檢查工程維保中心《交**記錄》和《值班記錄》；每日了解維保進展和完成情況；每日檢查《派工單》的完成情況。
2、每週工作：每週周一檢查各系統的執行記錄和保養情況；每週週六檢查《派工單》的彙總情況和完成情況；每週週六上午9：00至9：30召開工程維保中心例會。
3、每月工作：每月28日檢查每月彙總的《派工單》和工程保修單，完成工程維保中心月報表，完成工程維保中心下月排班表，完成下月工程物料的採購計畫；每月1日檢查各系統的月保養記錄和保養情況；每月30日編制好抄錄當月小區和施工的水、電表。
4、每年工作：每年12月上旬制定部門下年的裝置年保養計畫；每年12月中旬完成年總結；每年12月下旬檢查各系統的年保養情況和記錄；每年11月制訂下年的部門資金使用預算。
工程維保中心班長崗位職責
1、協助部門主管負責供電系統、供水系統、空調系統、備用發電機組、燈光和消防監控系統的正常執行 。
2、協助部門主管定期對備用發電機組、給排水系統、消防系統、空調系統、防盜報警系統等裝置進行檢查、維保、保養，使之隨時處於安全、完好狀態。
3、日常維保、維修工作安排；落實執行部門編制的機電設施裝置的維修、保養計畫。
4、協助部門主管建立健全的機電裝置臺帳管理資料，達到巡查記錄、執行記錄、維保記錄等資料齊全。
5、協助部門主管負責工具裝置的保管維護工作，及時跟蹤工程維保材料使用情況，準確預計物料使用，並提前完成出倉領用手續，所有物品必須以舊換新。
6、參與工程維保中心員工培訓和考核評估工作；學習和採用新技術、新方法，不斷提高業務水平。
7、根據公司維保保養規定制定維保養護計畫，定期對小區公共配套設施進行維保養護。
8、完成公司領導和部門主管交辦的其它工作。
內務管理制度
1.0 目的：
使工程維保中心工作規範化、標準化。
2.0 適用範圍：
工程維保中心全體員工。
3.0 職責：
3.1 部門主管負責制度落實、檢查、考核。
3.2 部門班長負責具體實施、跟進、檢查。
3.3 部門員工按制度執行，並自檢、互檢。
4.0 管理內容
4.1 值班室管理
4.1.1 值班人員每天**時要負責打掃室內衛生、環境清潔。
4.1.2 **人員**時要檢查室內衛生、環境清潔、清點物品。
4.1.3 值班人員每天認真填寫《值班記錄》、《工作記錄表》、《交**記錄》、《派工單》等記錄。
4.2 對講機接聽
4.2.1 對講機呼人時，稱呼加姓或職務，呼叫技工要叫全名。
4.2.2 對講機接聽時要說「收到，請講」。
4.2.3 接聽完畢回答「收到」「明白，馬上執行」等用語。
4.3 會議
4.3.1 部門開會
4.3.2按時參加會議，做好會議記錄。
4.3.2會議期間應遵守會議紀律，尊重會議主持，不做任何妨礙會議進行的事情。
日常維修服務標準
1.0 目的
規範日常維修工作、提高工作效率。
2.0 適用範圍
適用工程維保中心日常維修管理工作。
3.0 管理內容
3.1 電氣類維修
3.1.1 電氣簡易安裝、維修：
因為故障需要敷設明線，更換開關、插座（包括有線電視插座），一般燈具就位，安裝排氣扇，簡易排氣扇，簡易裝置的安裝接線，燈管燈泡更換（一般由業主提供照明器具）。2小時內完成，特殊情況4小時內完成。
3.1.2 檢修電路：跳閘送電，線路漏電、短路，無電檢修，有線電視頻號檢查，戶內**連線線協助檢查更換。4小時內完成，，特殊情況8小時內完成。
3.2 給排水類維修
3.2.1 排水管道：疏通下排管，更換地漏蓋，修補更換防氣罩，洗手盆、洗菜盆下排管漏水，地漏反冒，地漏口修補。2小時內完成，特殊情況8小時內完成。
3.2.2 給水管道：更換水龍頭，清洗水龍頭濾網，給水管滲漏，熱水管滲漏，水製維修、更換。2小時內完成，特殊情況8小時內完成。
3.2.3 一般防水補漏：天面、衛生間、外牆、窗台區域性滲漏。8小時內完成，特殊情況兩天內完成。
3.3 土木類維修
3.3.1 門窗維修：鎖壞、生鏽、開啟不順、普通木門飾面板維修、劃花、受汙染、合頁鬆動、損壞。4小時內完成，特殊情況8小時內完成。
品保部工作手冊
1 目的 根據iso9001 2000質量管理體系要求，規範本部門工作流程，提公升質量檢驗與控制水平，以保證產品滿足顧客要求，特制定本手冊。2 範圍 適用於本公司品保部所涉及的部門及控制內容。3 職責 3.1本手冊之制 修 廢與解釋權以及統籌執行責任由技術課擔當 3.2負責出貨的檢驗 控制以及品質問...
酒店工作手冊工程部工作手冊
第一節工程部概述及組織機構 一 概述 工程部是保證酒店正常運轉的保障部門，負責酒店能源 酒店所有裝置設施維修保養 成本控制 裝置購置 修理 環保 節能 安全 改造和更新等全過程工作，工程部工作狀況的好壞，直接影響酒店的服務質量。二 組織機構 第二節工程部崗位職責 一 工程部主管 崗位名稱 工程部主管...
酒店工作手冊工程部工作手冊
第一節工程部概述及組織機構 一 概述 工程部是保證酒店正常運轉的保障部門，負責酒店能源 酒店所有裝置設施維修保養 成本控制 裝置購置 修理 環保 節能 安全 改造和更新等全過程工作，工程部工作狀況的好壞，直接影響酒店的服務質量。二 組織機構 第二節工程部崗位職責 一 工程部主管 崗位名稱 工程部主管...