為改善中國近幾年住房難的問題,2004 年 2 月 6 日 ，首家中外共同投資的住房儲蓄銀行獲得了由國家工商行政管理局頒發的營業執照，這家公司便是中德住房儲蓄銀行有限責任公司。中德住房儲蓄銀行的合資中方系中國建設銀行股份****，是在國內外具有重大影響、擁有廣泛的客戶群體及市場資源、綜合競爭實力雄厚的大型股份制商業銀行。中德住房儲蓄銀行初期將在天津開展業務，隨後逐步向全國推進。
由於此銀行專營業務――住房儲蓄的性質,引入該項目的意義與普通的經濟專案不同，其體現著兩國**在國民經濟和社會保障體系領域間的合作，有助於我國**倡導的「建立和諧社會」目標的實現。
中得儲蓄銀行根據中國的經濟狀況,為中國民眾提出了乙個有效解決無錢買房的問題,這個解決方式就是――住房儲蓄合同。此處我們著重以適用於ｃ類產品的合同進行分析。
一．住房儲蓄合同內容詳述
「先存後貸，低存低貸，固定利率，**獎勵」是這個住房儲蓄的亮點，以此吸引了不少的客戶。此合同的簽約到終止有以下幾個流程：
（一）．簽約
在此流程中銀行與客戶去要完成以下步驟：（１）簽訂合同，其中合同額均為千元人民幣的整數倍，，且合同額不低於所購房款的７０％；（２）合同一旦簽訂，客戶應先進行存款，即其須先為儲蓄者集體做貢獻，其中存款方式、利率等將由客戶所選的合同型別所定；（３）整個過程中銀行提供服務的服務費由客戶全權承擔。
（二）．配貸
１.合同的配貸
當客戶的合同達到下述條件時，才有資格或得配貸：（１）在評價日，存款額至少已經達到合同額的５０％；（２）在評價日，合同的評價值至少已經達到「８」。銀行若應予配貸，銀行將向客戶傳送書面問詢了解其是否接受配貸，客戶若接受配貸，必須在計畫獲得配貸的前乙個月月底向銀行提交接受配貸明。
２.貸款條件
銀行有權為其貸款要求足夠的擔保。通常情況下，擔保物須為房產或主要用於住房目的的地產。銀行除了接受房產或地產作為抵押擔保外，還可以自行決定接受具有同等擔保效力的其他擔保。
住房儲蓄貸款額與具有優先抵押權或同級別抵押權的債務額加在一起，不能超過銀行認定的抵押物價值的80%。通常情況下，銀行借助專家評估決定抵押物的價值。評估專家由銀行指定，其可以是銀行的員工。
除擔保外，發放貸款的其他條件是：客戶的信用可靠性及還款能力，客戶須證明其能在不危害其他債務的同時按期還款。
３.貸款的獲得
一旦合同獲得配貸，在確定的配貸日銀行需將客戶的存款和貸款準備好。此後客戶可以在任意時間支取貸款。當向銀行提交接受配貸宣告時，客戶同時提出貸款申請。
獲得貸款後，住房儲蓄貸款的利率依據合同型別及其達到配貸條件的而定。發生在貸款階段的，客戶未單獨支付的費用和開支將計入貸款本金，適用於貸款的計息和還款規則。
（三）．合同終止
在下述情況下合同將終止：（１）客戶已至少拖欠兩期還款，且在其後四周內仍未還款；（２）擔保物的價值貶值到不足以作為貸款的擔保、且乙方在被要求提供額外擔保後不能在適當的期限內予以提供；（３）客戶的資產狀況惡化，或其共同債務人或其擔保人已經陷入或即將陷入危機從而使得住房儲蓄還款受到危害；（４）發放貸款時乙方所提供的資訊不正確或不完整。
通過對住房儲蓄合同（適用於ｃ類產品）的分析我們可以將此和同看做乙個由存款、期權合約與貸款共同組成的金融工具。整個過程可以看做是乙個投資過程，投資前期客戶在銀行存款以獲得配貸，當存款金額達到合同額的５０％（又合同額為房款的７０％，即存款額達到房款的３５％）且評價值達到要求即可獲得配貸，其中存款利率與期限由合同型別決定。客戶在此期間與銀行簽訂期權合約，在配貸日獲得是否接受配貸的選擇權，即以貸款為標的的期權。
若不接受，則期權合約結束；若接受配貸，即為**以貸款為標的的期權。此期權合約是銀行為一些想要避免未來貸款利率**的客戶提供的一種期權類合約，此期權合約以貸款為標的資產，以是否接受配貸為客戶的權利。期權合約完成後客戶將進入貸款期，貸款金額應是合同額的50%一下，貸款利率與期限由合同型別決定。
合同具體指標見下表（以ｃａ類為例）：
二．住房儲蓄合同的優勢分析
其一，貸款利率低。目前，居民可以取得用於住房消費方面的貸款共有三種，即個人住房公積金貸款、個人住房按揭貸款和個人住房公積金組合貸款。個人住房公積金貸款的貸款利率相對較低,目前五年以上的貸款年利率為4.
95%，個人住房按揭貸款的貸款利率相對較高，目前五年以上的貸款年利率為7.38% 。住房儲蓄作為一種全新的個人住房融資方式，以其超低的貸款利率得到了民眾的青睞,最低貸款年利率僅為3.
3% ,較個人住房公積金貸款利率低1.65% ，較個人住房按揭貸款利率低4.08% 。
貸款利率低的直接好處就是使客戶少付貸款利息，為客戶省錢。
其二，與中國經濟息息相關。（1）抑制通貨膨脹，促進國民經濟的發展。「先存後貸」將那些本來要用於短期存款的資金用到了長期的住房儲蓄資金中，配貸資金 ( 存款加貸款 ) 的「專款專用」，限定了住房儲蓄資金只能用於住房目的，又將這些短期資金轉化為長期投資，由此減少了短**幣市場對通貨膨脹的影響。
此外，通過將住房儲蓄積累起來的資金投入到房地產業中去，會帶動相關產業的發展並可提供相當多的就業機會，從而促進國民經濟的發展。（2）改善了居民的居住條件，促進社會穩定。住房儲蓄為老百姓提供了一種安全、可靠的住房金融工具，通過將自有資金的積累和融資手段有機結合的方式，刺激個人為住房積累資金從而使其有能力進行住房投資，這樣做不僅能夠改善居民自己的居住條件，也能夠減輕國家建設住房的繁重任務和負擔。
因此，能夠向社會提供集經濟效益和社會效益為一體、促進經濟和社會朝著良性迴圈方向發展的住房儲蓄產品。
三．優惠政策背後的陷阱
第一，簽約時,銀行要求一切服務費由客戶支付,且服務費為合同額的１％．從合同條款中可以分析出合同額由三部分構成：５０％的存款額，小於５０％的貸款額，以及存款利息。如此看來你為存款也要支付１％的服務費，此為陷阱一。
第二，存款利率較低。由於合同的性質，客戶存款可以看做是整存整取，客戶每月定期存入存款，在至少４４個月（最短獲得配貸的時間）個月後才可以取得一筆大額的貸款額。而最低的整存整取利率為３.
１％，與住房儲蓄合同中的０.５％的存款利率相差甚遠。此為陷阱二。
第三．銀行在住房儲蓄合同（第４章）中明確指出，配貸順序由合同額的大小決定，合同額較大的先獲得配貸。從此來看，合同額越大的客戶所承擔的風險越大。在還款期間，貸款利率與房價的變化是不可預估的，雖然此產品可以預防貸款利率**，但一旦貸款利率下降，房價**那麼客戶將會承擔一大筆的損失。
此為陷阱三。
第四，合同指出在簽約開始後客戶不得從事其他一切**、**等投資行為，限制了客戶的資金流動，會使客戶失去一些機會成本。此為陷阱四。
四．住房儲蓄合同的在中國的現況分析
雖然該合同剛剛出現時受到了民眾的青睞，但直到現在該合同也沒有被中國大眾所完全接受，我認為原因主要是由於中國與德國相差甚遠的國情。
二戰後西德城市嚴重毀損,居民住房問題十分突出,西德**除大量建設「社會住房」外,鼓勵居民自願參加住房儲蓄,有效地集聚大量資金發展住宅建設,其間共融通資金9000多億馬克,為1200萬套住房的建設和改造提供了資金。
此後德國**為德國人民的住房實施了一系列的政策干預：一是保證有足夠的住房建設，同時防止住房過剩；二是保證住房的質量和環境的保護；三是住房結構和房價老百姓能夠承受；四是住房產品能滿足社會各階層的需要。關鍵問題是要保障國家、企業投資住房的經濟效益和對社會的良好結果。
德國對建房儲蓄體系給予大力支援，國家對參加住房儲蓄者給予獎勵，對建房、購房者在繳納個人所得稅問題上採取優惠政策，同時企業給予雇員儲蓄津貼。在德國，住房儲蓄是唯一能得到國家獎勵的一種儲蓄形式。2023年德國開始實行的經過改進的新政策使更多的家庭能享受到**的這項優惠政策，從而幫助更多的家庭
在德國，目前共有35家住房儲蓄銀行，他們受到專門法律的保護和限制，同時也接收聯邦信貸監督局的監督和管理。聯邦德國的住房儲蓄銀行法對住房儲蓄銀行的業務範圍作了明確規定，儲蓄銀行是法律規定的專業銀行，法律規定其它全功能商業銀行不能承辦專項住房儲蓄業務。一般的住房儲蓄銀行只能在一定的區域內經營，不能自行跨區域。
地方儲蓄銀行由當地的**進行管理。
從上可以得出我國存在的問題有三：（１）**對房地產業的監管力度不夠，住房無法滿足各個階層的需求，住房的使用年限低，房價**過快；（２）國家對住房儲蓄體系的支援力度不夠，無法為購房者提供優惠與便利；（３）國家對此合同的法律監管力度不足，沒有健全的法律體系保障購房者的利益，也無法限制與監管銀行，為房地產業的發展提供和諧的環境。
以上三方面的問題導致了，我國大眾想買房怕房價漲，卻有沒錢買，可以貸款了卻又怕利率漲，銀行貸款有陷阱的風險，可以買房了，又怕住不了幾年又得買的煩惱。總之，由於房價的不合理**為中國大眾帶來了一系列的「住房危機」。
經分析調研，中德銀行推出的住房儲蓄合同在中國應有良好的的發展前景，只要我國**為其發展提供乙個穩定的市場，出台法律法規監管與優惠購房者的政策一支援其推廣，做出更適合我國國民特色的住房儲蓄產品。
金工１１０１ 夏珊
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