住宅小區專案考察報告
梁建華一、概況
2023年4月6日至4月11日，按公司領導要求，由質量監督中心組織，公司機關相關科室和單位共11人，分外環境規劃、室外裝飾裝修、室內裝飾及配套三個組；分別對長春、瀋陽、大連三個城市的高品質小區進行了實地考察。在六天時間裡共參觀考察了14個小區；其中較具規模和借鑑性的小區有7個，分別為：中海水岸馨都、大有恬園、東方聖荷西、萬科聖溪谷、唯美品格、羅蘭香谷、萬科洋浦花園。
本次考察組織嚴密，內容豐富，整個團隊日夜兼程，邊看邊議，拍攝了大量有價值的影像資料，深感受益匪淺，體會良多。
二、考察內容
考察組對小區外環境、室外裝飾裝修、室內裝飾等三個方面的設計理念、相關材料產品選用、施工工藝做法和質量通病防治等所見所聞進行了總結，匯報如下：
（一）規劃設計方面
每個小區都有自己的主打建築風格——如地中海風情、新中式田園、美式現代等，這三種風格為當今比較流行的建築風格，也是目前各地開發商普遍採用的建築風格。建築風格體現了小區的文化理念，有了理念就有了文化，和整個城市及開發商的背景、思想，居住人群的品味有機的結合，就形成了小區的整體設計理念。
1、地中海風情，建築以黃牆、紅瓦為特徵，樓層比較低，拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建築中的圓形拱門及迴廊通常採用數個連線或以垂直交接的方式，在走動觀賞中，出現延伸般的透視感。綠化植物種類豐富搭配錯落；房前屋後處處有景；小區內道路蜿蜒自然，地面鋪裝豐富，景觀小品尺度近人；整體環境給人以舒適而又恬靜，豪華不失高雅，私家花園感很強。
2、新中式田園，具有中國古代文化特色，將小區內景觀賦予人文內涵。運用現代造園手法體現古代造園理念，在設計中把傳統的中式建築風格和元素加以運用，突出建築深層次的文化內涵和歷史底蘊，這方面「大有恬園」做的比較好。
3、美式現代建築，運用一些歐式建築的裝修手法，立面簡潔，展現的是一種大都市風格。其景觀以人工手法體現模仿原生態，小品上多運用造型簡單現代的亭廊架，鋪裝豐富但整體以暖灰色調為主給人以素雅的感覺。
（二）環境設計方面
1、綠化植被設計，以東方聖荷西和唯美品格為代表的高檔小區，綠化植物種類豐富，高中低搭配錯落，以喬木、灌木為主且以成樹為主景觀效果較好，但是相對成本也比較高，考慮到地區氣候差異，樹木成活率也是不可忽視的因素。建議與本地綠化部門溝通，根據高低搭配原則選用宜成活的本地樹種代替。在小區入口處和大型公共活動場地周圍設定草坪，這樣易於保養且投資費用低。
2、景觀布置設計，這些高檔樓盤中多數結合原有場地的高差布置景觀，個別沒有明顯高差的樓盤也都區域性設定了坡地來滿足景觀需要。結合現有場地的地形，後者的做法比較可取，可在建築與建築間構築高差變化比較緩的坡地為將來植物及景觀的布置創造條件。
3、景觀細部設計，好的景觀設計，其細部設計也很優秀，微型景觀的隨式造景，小區品質必須從細部做起，形成一步一廊一步一景的環境景觀，既體現美景又節省費用。樹池的多樣化，檢查井蓋的美化處理，垃圾箱的隱藏和美化，休息座椅的布置，兒童遊樂場和健身器械的安置等。配電櫃、書報箱、空調（通風）格柵、護欄、小區圍牆、花園圍欄等幾乎都是廠家來的成品，檔次高，***。
4、道路鋪裝用料必須體現設計意圖，要有顏色變化，分隔明確。如路緣石的選擇、道路全部採用瀝青彈性路面面層。
5、場地鋪裝設計，場地多為各種面材鋪裝，鋪裝快料選型的多樣化與搭配。
6、人行與車行設計：利用豎向分流和橫向分流方式來實現。車庫做在地上時，人行位於車庫上方，車庫屋面做上人屋面和種植屋面，形成地上二層大廣場，車庫位於地下時，車庫上方做綠化和種植屋面，上方做採光井和通風井，用自然光源做為白天的主要光源，可為物業管理節約大量費用。
7、夜間景觀照明設計：可在小區入口和中心廣場等大型公共活動場地設定豐富的燈光效果，在建築組團之間，不宜設定照度較高的光源，應以草坪燈或微型景觀燈為主。
（三）單元入口、大堂及電梯前室
1、根據小區風格，住宅單元入口可採取多種形式，但多層及小高層住宅都有乙個統一的特點——都突出於住宅本體，形成乙個突出門樓式入口，兩側及樓蓋採用不同形式加以修飾。
2、高層或超高層住宅多採用大堂式入口，兩三個單元公用乙個大堂，顯得大氣明朗，既節約建築成本，又便於物業管理。
3、電梯前室及大堂象住宅玄關一樣精裝修，頂棚分層吊頂，棚角石膏線裝飾，吊蘭花燈照明，牆體多為石材或面磚飾面，地面為酒店大堂式裝修。
4、電梯門埡口多為石材口線（非平面）或不鏽鋼埡口。
（四）牆體保溫和裝飾裝修設計
1、牆體保溫設計，三個城市我們所看到的樓盤中設計基本一致，均採用eps板（聚苯乙烯泡沫塑料板），沒有發現使用xps板（擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。外牆外保溫材料使用eps板（聚苯乙烯泡沫塑料板）設計。其優點是：
eps板相對xps板而言變形係數小，不易起鼓和開裂，易於打磨，從而保證基層平整度；eps板相對xps板而言**要低；其缺點是：eps板相對xps板而言保溫係數有差異，其厚度要有所增加。
2、裝飾裝修設計，不同地區和不同品質樓盤各有不同，大致可分為四種形式：
一是比較傳統的設計，主要以面磚和塗料（液態）搭配效果為主，用於高層住宅較多；
二是整體面磚（非釉面、勾縫）設計，主要在不同部位、採用不同顏色協調搭配效果，用於多層住宅較多；
三是底層（裙房）採用石材（乾掛），其餘樓層為仿石漆設計（eps板打磨找平、貼網、刮膠泥找平後再噴「仿石漆」）。
四是底層（裙房）採用石材（乾掛），其餘樓層為「彈性質感外牆漆」（膠泥狀） 設計（eps板打磨找平、貼網、刮膠泥找平後再抹「彈性質感外牆漆」）。後兩種多為高品質樓盤、高層住宅設計。
針對外裝飾裝修材料設計，按照我們目前開發的兩個樓盤定位標準，認為後兩種設計比較適合高層住宅，尤其是第四種形式效果更佳，即：底層（裙房）採用石材（乾掛），其餘樓層為「彈性質感外牆漆」 設計。典型案例：
長春市——「萬科·洋蒲花園」；瀋陽市——「萬科·金域藍灣」；「洪浩·左岸慧晶」（正在外裝飾施工）。
3、樓宇門、進戶門及塑窗產品設計，檔次比較高，國內知名品牌，富貴華麗。
（五）好的工藝做法及質量通病防治
1、本次考察主要針對外裝飾面工藝方面進行了深入調研，「彈性質感外牆漆（彩色膠泥）」整體觀感效果立體感強；整體立面效果可進行隨意分割，既可大塊分割，又可做成「面磚」式分割（縫路均勻，面磚效果非常逼真）；整體觀感***，保溫層拼接處無明顯凸凹和裂縫現象，表面順平，是較為新穎的做法，杜絕質量通病，也是本次考察最大的收穫。其缺點是：「彈性質感外牆漆」相對普通外牆塗料（液態）而言，其造價要略高一些。
2、衛生間及盥洗間，整體式淋浴間和衛生間是較為實用和流行的做法。
3、小區中水系統、太陽能熱水**系統：根據國家節能要求，建議小區利用中水即生活水回用技術和太陽能熱水**，為職工降低生活成本。
4、管道井的施工
5、路緣石的施工
6、雨水篦子的施工
三、建議
1、在規劃設計中逐漸形成我公司獨有的建築風格，賦予相關的文化理念，突出建築深層次的文化內涵和歷史底蘊。
2、在保證節能要求的前提下，盡量選用eps（聚苯乙烯泡沫塑料板）外牆保溫板設計體系。
3、小區綠化應根據東北地域特點，以種植大型喬木和成簇灌木為主，分層次、錯落布置，盡量少種草。
4、小區車行道路宜選用瀝青面層，人行路及場地應分級別進行多樣性設計，選用不同材質拼接，形式豐富，效果好；路緣石選用工藝花崗岩。
5、提高樓宇門、進戶門產品檔次，盡量選用名廠名家產品；塑鋼窗型材選用國內名牌產品（如萬達、實德、海螺），廠家只負責生產加工，安裝由施工單位完成，利於成品保護。
6、住宅單元入口、大堂及電梯前室適當提高裝修標準。
7、在材料**商的選擇上逐漸謀求質量信譽好的長期合作單位，監理單位和施工單位管理及施工人員應穩定，對提高工程質量有極大的促進作用。
8、以學習考察、經驗交流等多種形式，充分引進新工藝、新材料，在學習中成長、進步，賦予工程新的內涵，全面提公升管理經驗及水平，從而保證所建工程的品質。
大慶油田房地產開發有限責任公司質量監督中心
2023年4月18日
專案考察報告
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