提綱深圳、東莞豪宅市場情況： 4
一、整體情況： 4
二、深圳、東莞獨立別墅專案一覽表 4
三、深圳市場豪宅情況： 5
四、東莞市場豪宅情況： 13
五、深圳和東莞市場啟示 22
目前深圳及東莞在售獨立別墅有32套，未來一年內可入市獨立別墅（長島別墅除外）有188套
● 深圳住宅**大幅上公升，在供不應求的情況下，深圳住宅平均**目前已達到15,000萬元/平方公尺，近期有福田專案均價已達25,000元/平方公尺
● 獨立別墅均價在3.7萬元/平方公尺至6萬元/平方公尺之間，個別二手獨立別墅二手售價更達到13萬元/平方公尺（波托菲諾）
● 近關外的高階住宅專案普通均價在1.2萬元/平方公尺至6萬元/平方公尺，但專案的區位距離深圳中心區位置較遠
（1） 深圳在售重點比較專案：
1 星河丹堤：
專案小結：
專案位處深圳梅林關，距離深圳中心區5分鐘車程。
小區內環境設計不錯，然而專案非處傳統豪客區，因此並非頂級豪宅的首選
2 聖莫麗斯
專案小結:
專案位處寶安二線拓展區,塘朗山旁(龍華街道玉龍路西側),距離深圳中心區5分鐘車程
僅剩餘一套獨立別墅
3 東部華僑城
專案小結:
專案為深圳著名發展商開發,成功在深圳東部打造的第二個高階大型住宅區
專案產品有獨立別墅及洋房
專案距離深圳中心區較遠,車程約1個小時
專案獨立別墅僅剩餘3套
4 振業城
專案小結:
專案處深圳二線拓展區---龍崗,距離深圳中心區1小時
無獨立別墅
專案密度較高
（2）深圳未來一年內入市重點比較專案：
2 記黃埔觀湖園
專案小結:
專案優點是:位處深圳人所認同的新興豪宅片區,市場認同度高;
品牌發展商開發,低密度純別墅
景觀優越
專案預計將以較高的售價入市,有利於提公升觀瀾未來整體售價
3 觀瀾湖上堤
專案小結:
專案無獨立別墅,但未來仍將有其它副別墅產品
專案擁有湖景
專案整體質素極高
4 天琴灣三期
專案小結:
為深圳二線地區專案,距離深圳中心約1小時
目前深圳市場上,擁有獨立別墅的樓盤不多,獨立別墅產品較為稀缺
別墅產品主力位處深圳非傳統的豪宅區,在2023年下半年,深圳豪宅市場有機會以
觀瀾片區為重點
東莞豪宅主要集中在東城、南城、厚街、塘廈等區域。東城：星河傳說獨立別墅，售價在1.
8萬元/㎡至2萬元/㎡；南城：中信森林湖獨立別墅，售價在1.5萬-1.
8萬元/㎡,御花苑獨立別墅, 售價在1.8萬元/㎡至2萬元/㎡;厚街和黃專案及豐泰觀山花園, 售價達1.8萬元/㎡;塘廈新世紀亦居和銀湖山莊三期獨立別墅, 售價在1.
25萬元/㎡至1.8萬元/㎡
其它鎮區頂級住宅不多
從地理位置上考慮,能吸納深圳客戶除塘廈外,其它鎮區相對較遠,吸引力較低
(1) 在售重點參考豪宅專案
1 新世紀亦居
專案小結:
距離專案約5分鐘車程,距離深圳中心區約40分鐘的車程
後繼無獨立別墅**
2 萬科松山湖1號
專案小結:
位處松山湖，距離深圳中心區約1小時20分鐘，擁有原始生態湖
專案擁有獨立別墅，但均價比本專案高，且花園贈送面積不及本專案，僅80-350平方公尺之間
該專案一期獨立別墅僅剩餘一套,二期沒有獨立別墅
3 常平萬科城
專案小結:
位於常平，距離深圳中心區約1小時
目前沒有湖景與獨立別墅，08年中推獨立別墅
5 三正世紀豪門
專案小結:
距離深圳中心區約1小時30分鐘
無湖景，獨立別墅贈送面積少，總價較本專案獨立別墅低
由於距離專案和深圳中心區較遠，對本專案不形成正面競爭
⑤世紀城**公館
專案小結：
距離深圳中心區約1小時40分鐘
無獨立別墅
⑥中惠金士柏山
專案小結:
◆ 距離深圳中心區約1小時30分
◆ 無獨立別墅,與本專案無可比性
(2) 未來一年內入市重點參考豪宅專案
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