房價影響因素及消費投資建議
摘要 目前我國房價很高，一些主流經濟學家往往熱衷於從表象的供求關係來為高房價的現實提供解釋，不可否認，實際的房價確實是由供求決定，但問題是：現實的存在難道就是合理的嗎？即使高房價確實由目前的供求力量決定的，我們也應該去**這種供求力量是如何產生的。
從某種程度上講，當前國內房價居高不下之現狀根本上與政治、經濟、行政、社會、自然等因素都脫不了關係。那麼，我們又怎樣去認識目前的房價問題呢？這就需要採取從本質到現象的研究路線：
首先，我們查詢相關資料及資料，初步了解影響房價的幾個因素；其次，我們採用相關係數分析法，剖析幾個因素的重要性，算出權重，做出兩個合理的假設（見第5頁）；再次，採用正反對比矩陣進一步分析幾個因素；最後，我們採用層次分析法，綜合前人的觀點總結出自己的結論並給出合理的消費投資建議。
我們認為在眾多影響因素中，人均可支配收入、土地**、五年以上貸款利率及人口密度是較為重要的因素。同時我們也提出了相關點建議：首先，國家可以通過調控土地的**來控制住房的**；其次，銀行可以調控五年以上的貸款利率；還可以通過提供保障房、房屋限購、購房**等政策，改變購房難的現狀；對於有購房需求的家庭適度消費，多樣投資。
關鍵詞：房價因素層次分析法相關係數正反對比矩陣
目錄一、問題重述1-
2、模型假設1-
3、符號說明1-
4、問題分析2-
5、模型準備2-
6、模型7-
7、模型應用8-
8、模型的優缺點及改進9-
9、參考文獻9-
10、附錄10-
1、問題的重述
眾所周知，社會的進步和發展首先要解決人們的基本需求，而「住」則是基本需求之一；但是，隨著社會的發展、經濟的進步、科技的發達卻使得越來越多人無處安身，近年來尤其明顯（如圖一所示）。其實，人類在設計「住」的技術方面已經取得了突飛猛進的進步，甚至造房子就如同造彩電一樣容易。那麼，為什麼現實生活中「住」卻越來越困難了呢？
特別是，近年來房價的急速**已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影，那麼，這個問題是如何產生的？
一些主流經濟學家往往熱衷於從表象的供求關係來為高房價的現實提供解釋，不可否認，實際的房價確實是由供求決定，儘管一部分需求是由「幻覺」推動的，但問題是：現實的存在難道就是合理的嗎？其實，即使高房價確實由目前的供求力量決定的，但我們也應該去**這種供求力量是如何產生的。
從某種程度上講，當前國內房價居高不下之現狀根本上與政治、經濟、行政、社會、自然等因素都脫不了關係。
受到世界經濟低迷的影響，當前中國經濟很不穩定，而中國房價的起伏更是非常重要的因素。前幾年，中國房價依舊持續走高，而且絲毫沒有要穩定下來的跡象，房價高漲，一房難求的情況持續。而隨著近年調控政策的出台，房地產又出現了極度低迷。
房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，不僅影響著國民經濟的增長，也牽動著千家萬戶的心，而且，房價的不斷攀公升還影響到第三產業的經營狀況，提高了第三產業的運營成本，使其生產經營活動受到很大的影響。
我們試著從政治、經濟、行政、社會、自然等角度出發討論影響房價的各種因素，蒐集資料並利用層次分析法分析各因素對房價影響的權重，指導國家制定調控政策和家庭合理消費和投資。
2、模型假設
1.假設所有資料真實可靠
2.假設除該文提到的政治、經濟、行政、社會、自然等因素外，其他的因素對房價的影響非常小，可以忽略不計。
3、符號說明
c:房屋**指數c1：國際影響
c2:人均可支配收入c3：土地**
c4：5年以上貸款利率c5：房屋限購政策
c6：保障房政策c7：人口密度
c8：家庭結構c9：位置
a：成對比較矩陣最大特徵根
ci：一致性指標ri：隨機一致性指標
cr：一致性比率組合權向量
4、問題的分析
此題目旨在了解房價的波動，分析影響房價的多種因素，同時給出相關的合理建議。我們做出如下分析：
1.房價的波動與政治、經濟、行政、社會、自然等因素有關並蒐集了很多相關資料和資料。
2.通過相關係數得出幾個因素的重要程度即權重。
3.正反對比矩陣進行進一步分析幾種因素。
4.運用層次分析法給幾個因素並綜合參考文獻給出合理的結論和建議。
5、模型準備
我們通過上網查閱相關資料，蒐集了房屋**指數、人均可支配收入、土地**、五年以上貸款利率。（附圖） 用spss做相關性分析得下表：
由上表可知：corr(c,c2)=0.805
corr(c,c3)=0.703
corr(c,c4)=0.699
相關係數是表示兩個變數相互關聯程度的係數，corr(x,y)>0表示正相關corr(x,y)<0表示負相關，由以上資料可以看出，人均可支配收入、土地**、五年以上貸款利率與房屋**指數均成正相關，下面我們就需要由相關係數得出c2、c3、c4對目標的重要程度之比。首先我們通過比較各種尺度決定採用1-9尺度，因為心理學家認為這個尺度比較符合人類所能掌控的判斷範圍，它比較簡單並且結果並不劣於其他較複雜的尺度。考慮到這三個因素對房價的影響都比較大，那麼我們通過以上資料可以得出以下兩個結論，並作出合理假設：
(1)c2，c3，c4對於房屋**指數的影響的重要性近似相等，即不妨假設
(2)c2，c3，c4對於房屋**的影響非常大，故不妨假設它們三個對於其他次要的影響因素的比為8.
6、模型
我們通過查閱大量資料，總結出9個比較重要的因素，用c1，c2，…，c9依次表示國際影響、人均可支配收入、土地**、五年以上貸款利率、房屋限購政策、保障房政策、人口密度、家庭結構、位置9個準則，用c表示房屋**指數。接下來需要構造成對比較矩陣a。我們利用搜尋到的相關資料，根據成對比較的1-9尺度來確定矩陣中的各個元素。
（i=1，…，9）
的資料根據相關係數確定，即
其餘的元素則根據歷史經驗，由主觀判斷決定。在構造過程中，我們遵循這樣乙個原則：如果，則必須保證。
這是因為，表示比重要，比重要，那麼如果，即比還重要一些，這顯然是矛盾的，故在構造矩陣的時候必須時刻注意檢查，保證。由此我們構造出正反對比矩陣a
接下來就需要做一致性檢驗。
首先應計算該矩陣的最大特徵根，定義一致性指標
ci=（這裡n=9）
引入隨機一致性指標ri
令cr為一致性比率
cr=則表示通過一致性檢驗
再將求的的特徵向量歸一化即可得權向量。
考慮到該矩陣有9階，我們考慮使用matlab程式設計計算。
運用matlab程式設計（見附錄）可計算出該矩陣通過一致性檢驗，以及權向量
由此得出，c1至c9的權重。
在此題中，我們比較幸運，第一次做出矩陣就直接通過了一致性檢驗，如果考慮的因素更多，矩陣的階數更大，就很可能不會一次成功，這時候則需要我們不斷檢查和調整矩陣，最終通過一致性檢驗。
7、模型應用
1.關於房價調控的幾點建議
首先，國家可以通過調控土地的**來控制住房的**。由我們所建模型解出，土地的**對房價的影響較大，所以**可以通過調控土地的**進而調控房價。但同時由於中國人口稠密，人均土地占有量小，所以雖然調控土地**可以影響住住房**，但其實施性較差。
其次，銀行可以調控五年以上的貸款利率（之所以選五年以上的貸款利率是因為購房還貸一般要五年以上）。五年以上的貸款利率與房價正相關。所以在保證銀行的正常執行的條件下，可以通過降低五年以上的貸款利率的方法使房價降低。
最後，還可以通過提供保障房、房屋限購、購房**等政策，改變購房難的現狀。
2.關於家庭購房的幾點建議
首先，適度消費，多樣投資。對於有購房需求的年輕家庭，消費支出比例偏高，建議在滿足基本生活支出的基礎上，適當提高生活質量，並適當減少一些可以避免的消費支出。可在年初做好家庭財務計畫，養成做預算及記賬的習慣，適當控制每月生活支出在1300元內。
此外，依據個人不同情況和年齡調整投資策略，實現穩健策略和激進策略在不同時期和不同情況下的有效運用。
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