衡陽「美麗廣場」專案專案
建議書衡陽星善置業****
（2023年4月，可研前）
位址：衡陽市解放西路75號**：0734-*******
第一章專案基本情況
第二章專案建設必要性及依據
第三章專案規劃設計構想
第四章專案市場分析
第五章專案開發計畫
第六章專案投資估算與資金籌措
第七章專案經濟效益分析
第八章專案社會評價分析
第九章專案風險分析
第十章結論及建議
附件：美麗廣場專案設計效果圖
衡陽星善置業****營業執照、組織機構**證
專案國土證
第一章專案基本情況
一、專案名稱：
衡陽「美麗廣場」
二、專案型別
本專案是以投資興建按五星級標準打造的精品酒店、現代商業中心mall為主，輔以部分住宅、公寓的城市綜合體專案。
三、專案位置
1、基地位置：基地位於衡陽市東西交通大動脈——解放西路立交橋旁。東臨駐衡某部隊和財富和園商住樓，南面為中天星城住宅小區，西靠西外環路、華新開發區，北臨解放西路立交橋、南華大學南校區。
基地為原衡陽崇業互感器廠宗地，淨地面積為58345㎡（約87.6畝，包含地塊西北角原互感器廠職工家屬區部分，需拆遷），用地性質為商業、住宅。地塊呈相對規則長方形，沿解放路面寬約170公尺，沿外環路面寬約217公尺，縱深長360公尺，地勢平坦，現有附屬建築物（廠區有車間、倉庫、辦公樓等，屬自有產權，約9378.
31㎡；家屬房約8692㎡，屬業主私產，需拆賠）。
2、交通狀況：基地西北側為解放路立交橋，**通過立交橋下可到達基地，在臨基地西側和北側有立交橋匝道，附近有立交橋出口到達地面。基地距市**3分鐘車程，距衡陽火車站、高鐵站15-20分鐘車程，距在建衡陽南嶽民用機場20-30分鐘，距衡棗、衡大、京珠高速入口5分鐘車程無堵塞直達。
3、區位分析：基地處於城市中軸線上，未來城市發展的圓心位置，基地左側為衡陽市華新開發區，高檔房地產樓群林立，同時也是衡陽市行政職能中心，隨著入住率的提公升、人口的增加以及大體量綜合化、現代化商業設施和公共運輸的規劃新建，將成為未來衡陽市的標誌性中心地區；基地右側為衡陽市老城區，人口稠密，有成熟商圈，但限制於原有規劃，商業配套設施落後，檔次偏低，形象度欠佳。
四、專案定位
本專案為「按五星級標準打造的精品酒店、甲級寫字樓、商業中心及住宅為一體的大型城市綜合體」，整體定位為：
40萬平公尺★城市中軸★一站式生活城
本專案為超高層150公尺的準五星級酒店、甲級寫字樓、商業中心及高階住宅為一體的大型城市綜合體，建成後將集辦公、購物、餐飲、住宿、金融、娛樂、影院、旅遊等多功能於一體，進行全方位服務的高階城市生活區域，並具備市場競爭的差異化，具有地區標識性。
五、專案投資開發單位：
投資商：深圳市崇德益投資****
開發商：衡陽星善置業****
開發單位簡介：
衡陽星善置業****於2023年由衡陽崇業互感器****更名而來，原為國有工業企業，最早成立於2023年10月，註冊資金2000萬元，2023年由衡陽崇業建設開發集團****兼併重組，成為衡陽崇業建設開發集團****的子公司。2023年將原衡陽崇業互感器****的工業經營專案剝離處置，僅留下土地、廠房和債權債務，為開發該專案做好了前期準備。2023年，引進深圳市崇德益投資****作為主控股投資方，法人代表匡鈺，開發團隊均為業內10年以上開發從業經驗人員，經驗豐富、理念先進。
第二章專案建設必要性及依據
一、專案建設背景
衡陽市位於湖南省東南部，湘江中游，東鄰株洲，南抵郴州，西南接永州，西北挨邵陽，北達婁底、湘潭，面積15310平方公里，總人口813萬，常住人口714萬。衡陽地處五岳之一的南嶽衡山之南，因山南水北為「陽」，故得此名。而因「北雁南飛，至此歇翅停回」，棲息於城南回雁峰，故雅稱「雁城」。
衡陽歷來為湖南省第2大城市、中南重鎮，也是國家老工業基地、國家歷史文化名城、中國優秀旅遊城市、全國加工**重點承接地、全國商務綜合行政執法試點城市、全國現代服務業改革試點城市、湖湘文化發源地、湘軍發祥地、全國重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路幹線在此交匯，是南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達雲貴川渝的門戶。隨著武深高鐵的開通，南嶽民用機場的開工建設，交通更趨通達。
2023年底，中心城區面積130平方公里, 戶籍總人口138萬，地區生產總值1746億元，步入了中國特大城市行列。衡陽市中心城區面積按271平方公里200萬人口的規模進行規劃編制
根據衡陽市委、市**規劃，衡陽建設 「西南雲大」經濟圈（以衡陽中心城區為核心，以西渡（衡陽縣城）、南嶽區（旅遊勝地）、雲集（衡南縣城）、大浦（工業強鎮）為衛星城的都市圈）。隨著衡大高速公路建成、衡雲幹線（衡陽市區到雲集）、南嶽高速公路（衡陽市區到南嶽）、船山大道西延西渡相繼開工，衡陽西南雲大都市區雛形初現。除交通外，市規劃部門正進行「西南雲大」產業布局規劃，初步構想是南嶽以旅遊業為主、西渡以消費**為主、大浦以工業為主、雲集以物流為主，發展相關產業。
截止2023年，衡陽現有13家世界500強工業企業，如中航國際集團、富士康科技集團、中建材、中國五礦集團公司、歐姆龍、中糧、香港玖龍、中興通訊；16家央企的引領下，形成千帆競發，群龍共舞的局面，先進製造業、新能源、新材料、生物醫藥、電子雲谷、礦產開發與深加工、鹽滷化工及精細化工、現代物流等8大千億集群的雛形基本成型，重點產業更加給力。
本專案地處城市經濟發展主方向軸心，在城市商貿服務中心區域，同時又臨近華新開發區商務行政中心。
二、專案建設的必要性及依據
1、專案符合城市規劃，推進城市現代化建設
「3+5」新型城市群的建設是湖南省十二五規劃建設的重點之一，衡陽作為「3+5」新型城市群建設的中心城市之一，其經濟發展速度在湖南區域經濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的「3+5」城市**展建設的環境下，衡陽市委市**提出要突出衡陽城市形象建築、提高衡陽城市品位、加強衡陽市輻射功能。
目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，商業布局集中老城區夾小區域且設施亟待改善，與湖南省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件，發展大商業，以商業拓展城市空間，已經成為衡陽市**特別關心的問題之一。
根據衡陽市十二五總體規劃，衡陽要大力發展現代服務業，建設區域性現代服務中心，打造區域性消費中心，建設區域性中心城市。
本專案以投資興建高星級酒店及商業中心為主，將極大推動城市現代服務業的發展，帶動相關產業發展，符合衡陽城市建設總體規劃，貫徹了 「3+5」城市群建設的發展戰略，其對加快城鎮化程序、美化城市空間、創造新的城市景觀、提公升城市品位、打造城市地標都具有積極意義。
2、舊城改造，利市利民
為加快城市發展，衡陽近年來大力實施「塑城」行動，提出「敞開出口、拉開骨架、完善路網、抓好配套、片區開發、提公升品質」的要求，加快城市新區建設和舊城改造。
本專案用地位於衡陽市東西交通大動脈解放西路立交旁，原為衡陽崇業互感器廠宗地，企業停產已久，土地閒置，成為市中心的一片舊城，既不利於城市發展、土地利用，也影響了城市形象。
本專案的建設，將城市中心工業用地轉變為商住用地，參與舊城改造，符合衡陽市城市發展總體規劃和要求，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環境，帶動經濟發展，美化城市面貌的需要。專案的建設對實現城市發展戰略，推進城市提質擴容將起到積極的促進作用。
3、促進就業、增加內需、刺激消費
由於我國目前正處於經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就再所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級**的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。
據有關權威人士測算，我國gdp每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而房地產投資每增加10%，大約可以拉動gdp增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，房地產建設投資的增加對於增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本專案作為城市中心區的大型綜合體專案，將可提供約6000個就業崗位，為增加衡陽市當地社會就業作出一定的貢獻。
同時專案建設將進一步繁榮區域市場經濟發展，增加內需，刺激消費。
4、城市經濟拉動和稅收提高
美麗廣場專案占地約87.6畝，總建築面積約40萬平方公尺，直接參與土地的一級開發，是衡陽市難得一見的城市綜合體專案**，總投資約16億元，將極大地帶動相關產業特別是第三產業的發展，拉動城市經濟增長，經**，專案建設銷售期可為**新增直接稅收3.8億元以上（建安稅8550萬元，銷售稅1.
9億元，存留資產土地增值和營業稅1.08億元），輻射稅收2億元。投入運營後，每年可為市財政貢獻稅收1億元以上。
第三章專案規劃設計構想
一、設計目標
突出「和諧」、「舒適」、「實用」三大概念，打造衡陽市集高星級精品酒店、甲級寫字樓、商業中心及高階住宅為一體的大型城市綜合體，以超高150公尺建築，時尚設計風格，打造城市地標，體現「高階、品質、品牌」。
二、主要經濟技術指標
三、專案功能分析
四、專案規劃指標的設定
「長期經營+銷售」的組合模式
1、經營部分——酒店、商業中心
【酒店】——長期經營，委託國際知名的酒店管理公司進行經營管理
【商業中心】——長期經營，只租不售，並委託專業公司進行整體經營管理。
2、銷售部分——住宅、公寓、寫字樓、配套商業。
五、規劃設計理念及原則
1、強調環境與生態的和諧統一，堅持以下的設計理念和原則：
1）生態性原則——充分利用自然條件。以免減少未來發展所可能導致的生態破壞，營造綠色生態的空間，強調設計遵從自然。自然的空間格局、自然的生態過程，意圖營造精緻的居住空間。
啤酒廣場專案建議書
一 專案概況 1 專案名稱 華強啤酒廣場 2 建設性質 新建 3 專案業主 南寧華強產業投資 4 建設內容 新建占地面積為35.38畝的華強啤酒廣場，建築面積為18720平方公尺，建設層數為1 2層 5 建設位址 南寧亚细安經濟開發區武華大道南側 6 投資估算 總投資1500萬元 二 專案背景和政策...
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