第一章公司簡介 4
一、 實力雄厚的招商局物業管理**** 4
二、 招商局物業管理系統結構 6
三、 企業經營業績 7
四、 充足的人力資源儲備 8
五、 企業文化 8
第二章北京xx辦公樓物業管理服務的整體設想及策劃 9
一、 北京xx辦公樓基本情況 9
二、 物業管理服務的整體設想及策劃 10
（一）專案定位 10
（二）管理思路 10
（三）管理體制 11
（四）管理機制 11
（五）合理的收費，高標準服務 11
（六）管理優勢 11
第三章管理服務承諾指標及採取措施 13
一、 管理服務承諾指標 13
二、 管理服務專案、承諾指標及採取措施一覽表 14
第四章物業管理的執行 30
一、 擬採取的管理方式 30
（一）北京xx物業管理中心內部管理架構 30
（二）北京xx物業管理中心運作機制 31
二、 管理人員的配備 33
三、 管理人員的培訓與管理 34
四、 物資裝備情況 42
第五章管理費用預算 45
一、 管理費用預算表 45
二、 服務**和物業管理費預算說明 49
第六章日常物業管理 52
一、 辦公樓維護、保養要點 52
二、 機電裝置、設施的維修、保養、執行和管理 53
三、 保潔服務日常管理 58
四、 安全保衛日常管理 64
五、 財務會計日常管理 67
第七章物業管理工作計畫 68
第八章房屋檔案的建立與管理 69
第九章管理規章制度 71
一、 綜合服務部 71
二、 工程維修部 71
三、 安全保衛部 73
四、 保潔服務中心 75
五、 行政辦公室 75
六、 財務審核部 76
第十章結束語 77
中國招商局始創於2023年，一向以「專注實業，開拓進取，重諾守信，服務社會」的精神開拓不同業務，為建設乙個安定繁榮的社會而努力。曾開創了中國近代民族航運業和其他許多近代經濟領域的先河，在中國近代經濟史和社會發展史上具有重要地位。2023年，招商局又因獨資開發中國第乙個對外開放的工業區——蛇口工業區，打響中國改革開放的第一炮，而為海內外矚目。
現在，招商局已發展成為總投資逾700億港元的多元化現代超大型國有企業集團，被譽為香港「四大中資企業」之一，業務涉及交通基建、運輸、工業園區、工業**、工程地產、旅遊酒店、金融保險等七大產業領域。
招商局物業管理****是上市公司，招商局蛇口控股****（** 0024）所屬從事物業管理業務的專業公司，總部設於深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武漢、香港等城市設有地區性公司，管理面積近500萬平方公尺，管理的物業包括寫字樓、商場、公寓、住宅小區、別墅區、大型工業園區、酒店等幾乎所有的物業管理型別，管理面積及經營業績居於全國先進水平。並提供寫字樓、商場、公寓、住宅小區、大型工業園區的物業管理顧問、諮詢服務，同時招商局物業管理****還成立了保潔中心、物資配送中心和工程維修中心，形成了以物業管理為核心，相關上下游產業為輔助的產業鏈條，使公司邁進了產業化、規模化的經營之路。招商局物業管理****成立以來，遵循「以人為本」的指導思想、奉行「真誠服務、優質高效」的企業精神，經過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經營、會管理、業務精、肯奉獻、高素質的物業管理隊伍。
在管理上，公司採用了「中外結合」的管理模式，曾與美國科爾公司、世邦魏理仕等國際品牌物業管理公司進行過良好的合作，並將美國和香港先進的管理方式與中國內地的實際情況融會貫通，使公司的物業管理體系具有鮮明的個性，在市場上已逐步形成了具有招商局特色的物業管理品牌。
目前北京招商局物業管理****在北京管理著包括航華科貿中心、北京國際金融大廈、北京華商大廈、北京凱旋大廈等高檔物業專案，管理面積達50餘萬平方公尺。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國內知名企業和機構如：
招商銀行、泰康保險、中國電信、中國印鈔造幣總公司、中國糧食儲備局、北京市仲裁委員會等均已先**住我們管理的大廈。為了在管理上與國際接軌，我們積極匯入iso9002國際質量保證體系，並於2023年通過認證，使公司的管理步入了標準化、程式化的軌道。無論從管理面積還是管理的檔次在北京同行業中均名列前茅，在業內贏得了良好的聲譽，因此在中國物業管理協會成立大會上被推選為常務理事單位。
招商局物業管理有****管理專案一覽表
招商局物業管理****成立以來，遵循「以人為本」的指導思想、奉行「真誠服務、優質高效」的企業精神，經過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經營、會管理、業務精、肯奉獻、高素質的物業管理隊伍。以北京公司為例在所有539名員工中，管理人員有55人佔職工總數的10%，其中具有本科以上學歷的23人，佔管理人員的46%，具有中級以上職稱的31人，佔管理人員的56%，並且絕大部分管理人員參加了建設部或北京市房屋土地管理局舉辦的物業管理人員崗位培訓班，取得了物業管理上崗證書。整個員工隊伍中，大專以上學歷的106人，佔全體員工的20%，35歲以下員工299人，佔全體員工的55%。
招商局物業管理公司為了在激烈的市場競爭中保持領先的地位，在人才的吸收與培養上採取了很多的激勵政策，為各種專業人才提供了良好的工作平台，特別是公司實行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經驗上有欠缺的人員擔任各級領導的助理，在實踐中積累經驗，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時也為公司承接新的管理專案提供了人力資源保障，因此公司每承接乙個專案都能及時地派出一套完整的管理班子，而不用臨時招聘人員，從而保證了招商局物業管理的統一性和規範性，也正因為此，才會有大批的專業人才不斷加入到招商局物業管理的隊伍當中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發展提供了可靠的人力資源保證。
企業思想：「以人為本」
企業精神：「真誠服務，優質高效」
企業意識：「使用者至上，服務第一」
經營理念：「唯有品牌和專業才能創造獨特的價值和形象」
質量方針：「安全、整潔、文明、高效」
樓盤概況
（一） 樓盤名稱：北京xx辦公樓
（二） 地理位置：位於北京朝陽區光華路，北京cbd中心區，北京高檔涉外寫字樓林立，世界著名公司雲集於此，商務氣氛濃重，交通十分便利。
（三） 專案評價：出色的設計，完備的設施，優良的施工使北京xx辦公樓成為cbd 中心區顯著的優秀建築。同時作為**的辦公機構和對外的視窗，辦公樓的建成對促進進出口**，規範管理，提高辦公現代化程度，樹立良好的**形象，為保持社會經濟的繁榮必將起到積極的作用。
（四） 建築指標：
（五） 使用功能：本大樓主要是xx機關辦公場所，對社會接待，同時設招待所、出租寫字樓、地下停車場、多功能會議廳等。各樓層除具備以上主要用房外，還備有空調機房、強弱配電間、男女衛生間、消防樓梯、電梯間等辦公用房。
（六） 大廈裝置系統構成
電氣系統：1600kv/a變配電系統、電氣動力系統、電氣照明系統、防雷及接地系統
給排水系統：給水系統、排水系統、雨水系統
空調系統：空調冷卻水系統、空調迴圈雙溫水系統、空調風系統、機械排風系統、機械送風系統、消防排風系統
消防系統：消火栓系統、自動噴灑系統、氣體滅火系統
智慧型系統：樓宇自控系統、消防報警與裝置聯動系統、保安監視系統、緊急疏散廣播系統
垂直交通系統：客用電梯、消防電梯、
通訊系統：有線通訊系統、綜合佈線系統
閉路電視系統：衛星接收系統、光纜訊號接收系統
交通裝置系統：車庫只能管理系統
（七） 人員構成：該項目的人員主要由三部分組成，一是北京xx辦公人員，另一部分為前來辦理各項業務的企事業人員，第三部分就是出租部分的辦公人員，招待所接待的人員。人員文化層次高，個人素質好，可以很好地配合樓宇的管理。
北京xx辦公樓是北京xx自用辦公用樓，物業性質屬於行政辦公樓，業主的單一性是其最顯著的特點。而北京招商局物業管理****正是以寫字樓的管理在行業中樹立了品牌形象，因此，我們將把在寫字樓管理上積累的豐富經驗運用到北京xx辦公樓管理當中。
以合理的收費**，現代的管理手段，充足的人力資源保障，集結我公司豐富的物業管理經驗和技術水平，為中國北京xx辦公樓提供優質、高效、全面的服務。
物業管理行業的競爭在於比管理水平、資金實力、規模及市場化運作基礎上的持續競爭，這就要求企業在管理體制上必須具備優勢，為能更好地適應物業管理市場日益激烈的競爭，我們特成立「北京xx物業管理中心」，專案經理由本公司具有豐富物業管理經驗並創造過良好業績的資深人士擔任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業知識和管理經驗的人員組成；操作層通過嚴格的選拔和招聘，形成責任心強，操作熟練，具有豐富經驗的操作群體。各層次人員在投入專案管理前均需經公司嚴格的崗前培訓，考試合格後方能上崗工作。
若競標成功，我公司將以北京xx辦公樓的特點建立「三部一室」的管理架構，最大限度的減少管理環節，提高管理效率，形成簡明快捷的管理體系。
通過我公司對北京xx辦公樓專案的實地考查及認真分析，按照「合理、先進、周密、可行」的原則對專案物業管理**進行了系統的測算，我們認為標書中提供的物業服務收費標準，在一定階段內基本上能滿足北京xx辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業管理質量的保證是靠公司建立完善的物業管理質量體系及規章制度，作為規範公司的行為準繩，為業主提供信任的依據。針對辦公樓的特點和管理目標特制定了公眾制度、員工崗位職責和工作考核標準，對日常管理內容編制了相應的工作程式、作業指導書，確保每個工作環節及其過程都有章可循。
首先作為國有大型企業集團中的企業，北京招商局物業管理公司對於**專案的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物業管理公司在北京中高檔寫字樓的管理上居於領先地位；第三，北京招商局物業管理公司擁有充足的人力資源儲備；第四，北京招商局物業管理公司管理的航華科貿中心及華商大廈距北京xx辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支援與幫助。
2． 服務滿意率達到98%
3． 維修及時率達到98%
4． 裝置執行完好率達到98%
5． 安全保障滿意率達到98%
對北京xx辦公樓物業管理的各項承諾指標，一旦出現未達到承諾指標的專案，北京招商局物業管理****特作鄭重承諾如下：
四項服務滿意率的標準與物業管理中心的管理酬金相結合，即：
服務滿意率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
維修及時率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
裝置執行完好率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
安全保障滿意率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;
90%以下扣除管理酬金的10%
(上述未達到項僅扣除相關比率統計時間段內管理酬金總額)
學院物業管理建議書
茂名學院 茂名市鼎源物業管理 敬呈二零零六年三月六日 前言p.3 p.4 一 提高物業管理服務水平的整體設想及策劃 p.5 p.9 二 質量目標p.10 p.11 三 擬採取的管理方式和工作計畫p.12 p.17 四 管理人員的配備 培訓p.18 p.23 五 管理服務用房及工作必需的物資裝備p.2...
辦公樓物業管理制度
為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關部門的責任義務，營造乙個好的工作環境，特制定本制度。一 安全與消防管理 一 辦公室安全管理 1 辦公樓的安全工作由辦公室負責，辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。2 嚴格來訪登記制度。凡是來訪的辦事...
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