郫縣調研情況報告
目錄：一、 調研背景
二、 郫縣的規劃、產業及當地房地產相關政策
三、 郫縣再建綜合體情況及待建綜合體列舉
四、 郫縣主要高檔住宅專案情況
五、 郫縣土地拍賣情況（附表）
一、 調研背景：
本次調研主要圍繞郫縣的城市綜合體展開，涉及商業網點和住宅；根據調研要求，主要以巨集觀和中觀的資訊獲取為主，所以採用網路資訊與實地調研相結合的方式；
郫縣規劃、產業及當地房地產相關政策——（資訊資料**：郫縣政務網、成都市規劃局官方**、郫縣頒布十二五規劃、專案實地調研）
郫縣再建綜合體個案分析及待建綜合體列舉——（資訊資料**：專案實地調研）
郫縣主要高檔住宅專案情況——（資訊資料**：房管局備案為主，專案實地調研為輔）
郫縣土地拍賣情況——（資訊資料**：成都市國土局）
二、 郫縣的規劃、產業及當地房地產相關政策
1、 郫縣在成都的規劃定位及主要產業功能：
郫縣是成都「198」生態及現代服務業綜合功能區的重點區域之一，以四大產業功能支援，分別為：
a. 電子電氣裝置產業區
b. 川菜產業基地
c. 教育培訓基地
d. 國家級鄉村旅遊示範區
2、郫縣規劃總體產業結構：
以成灌高速作為主要發展軸，規劃郫筒、紅光、犀浦三個中心組團；
郫筒片區：西部新城綜合中心，主要發展商務辦公、商業金融、文化旅遊、體育休閒以及教育；
紅光片區：郫縣產業配套服務區，主要發展現代製造業、服務業、房地產業；
犀浦片區：成都中心城區西部生活商務區，主要發展商業商務、服務產業、創意產業、房地產業；
德源鎮：依託富士康生活區打造德源新城，以商務服務、生活性服務為主，定位郫縣商務核。同時具備文化旅遊、金融、資訊、創意、生產性服務、高階居住等功能；
3、郫縣的商業定位：
成都組團商業中心。配套高新西區，服務現代工業港，承接成都商業梯度大轉移。以生態觀光、休閒娛樂為特色，打造成都西北部商貿中心；
4、 主要城鎮商業定位郫筒鎮郫縣傳統商業區，以高檔、精品商業為特色，發展為體現郫縣歷史人文特色、現代與傳統相結合的商業區。犀浦鎮為高新西區和高校經濟發展提供支撐的新興商業區。紅光鎮為現代工業港和高校經濟發展提供支撐的新興商業區。
安德鎮郫縣副商業中心。以川菜產業和民族**為特色的旅遊工貿型商業區。友愛鎮郫縣副商業中心。
以花卉苗木和鄉村旅遊為特色的觀光農貿型商業區。三道堰鎮沙西線旅遊線上重要的商業節點，以親水型旅遊商業為特色。唐昌鎮沙西線旅遊線上重要的商業節點，以旅遊**為特色。
團結鎮沙西線旅遊線上重要的商業節點，以市場和校園文化商業服務為特色。安靖鎮沙西線旅遊線上重要的商業節點，以生態旅遊和物流集散為特色。花園鎮旅遊**型城鎮。
以商貿和觀光農業休閒旅遊為特色。古城鎮旅遊**型城鎮。以商貿和古蜀文化休閒旅遊為特色。
唐元鎮綜合型城鎮。以商貿和休閒旅遊為特色。德源鎮商貿型城鎮。
以休閒旅遊、餐飲娛樂、農副土特產品**為特色。新民場鎮商貿型城鎮。以川西農居風貌旅遊為特色。
5、 郫縣商業網點布局
郫縣城鄉商業網點總體空間布局規劃為：「一主，兩副，四點，兩帶」
一主：即主城區商業中心——郫筒鎮、紅光鎮、犀浦鎮（以中高檔消費為主，突出大型百貨、餐飲、娛樂、文化及其他代服務業和商務服務，結合商貿中心的打造，引進大型餐飲、零售網點和商業品牌）
兩副：即安德鎮和友愛鎮兩個商業副中心（服務物件以本地及周邊居民、外來遊客為主；鼓勵設定超市、專業店、專賣店、餐飲店、便利店、生活服務網點。適度設定1個大型超市）
四點：三道堰鎮、唐昌鎮、團結鎮、安靖鎮四個特色鎮商業中心；
兩帶：即it大道產業帶和沙西線產業帶；
6、 2023年郫縣國有建設用地**計畫：
2023年郫縣國有建設用地**總量控制在570公頃內，其中商業服務用地27.58公頃，佔**計畫總量的4.8%，商品房用地140.
21公頃，佔**計畫總量的24.6%；商業服務用地和商品房用地**的重點主要集中在郫筒鎮、犀浦鎮、紅光鎮範圍內；
7、 郫縣購房政策
商業：基本無限制；貸款方式：首付5成，按揭10年；
住宅：限「貸」，不限購；
首次置業貸款：首付4成，二次置業貸款：首付至少6成，三次及以上置業不發放貸款；
8、 小結：（策劃部觀點）
郫縣具有多重產業支撐，呈綜合性發展趨勢，發展的速度和前景在成都周邊的郊縣中均處於前列；
以目前郫縣發展現狀看，未來5年內能支撐中大型綜合體的區域只有4個，分別是郫筒鎮、紅光鎮、犀浦鎮、德源鎮；
從今年郫縣的土地**計畫看，德源鎮的商業用地及商品房用地均很少，商業**十分稀缺；但隨著富士康生活區規模和入駐員工的不斷增大；預計明年德源鎮的商業用地勢必增加，競爭相對會加劇；
綜合體的業態組合十分匹配以商務、餐飲娛樂、旅遊休閒的為主的德源鎮定位；
按照德源新城的產業規劃，將主要配套「一號工程」（富士康）和現代工業港發展2.5產業，並大力引進總部經濟、電子商務、服務外包等現代服務業業態，因此該片區對寫字樓或者商住樓的需求將日漸旺盛；
德源作為郫縣唯一乙個以餐飲娛樂為主打的產業區，可利用餐飲娛樂特色提公升專案甚至是區域知名度，通過群眾的口碑宣傳，從而達到增強專案輻射力，吸引紅光、郫筒等地消費的潛力！
三、 郫縣再建綜合體情況及待建綜合體列舉
1、 郫縣綜合體概況：
郫縣目前已獲知確定的綜合體專案一共9個；
其中目前建成的綜合體專案1個
其中目前在建的綜合體專案4個
其中目前擬建的綜合體專案4個
目前已知商業體量在10萬以上的大型綜合體有西城天街、中信未來城、力寶亚细安城、西城首席廣場4個！
2、 綜合體目前輻射人群分析：（策劃部觀點）
綜合體定量原則：
一般而言，購物中心是城市綜合體的必備組成部分。業內人士根據購物中心來估算綜合體的市場空間，在發達國家，中產階層每人每年約消費10 萬元人民幣，1萬人一年可消費10億元，而10億元基本可以維持乙個購物中心的運營。
在中國，乙個中產階層每人每年消費1萬元還是可能的，以此計算，10萬人即可支撐乙個購物中心的存在。
按目前郫縣的發展速度計算，到2023年，郫縣的人均年消費能力已經突破1萬元，所以在郫縣10萬人即可支撐乙個購物中心的存在，理論上等於支撐乙個綜合體專案！
——犀浦商業體量情況分析：
2023年犀浦常住人口6萬人，但周邊大學眾多，學生消費能力較強；大致估算總人口能達到20萬人，如果按10萬人支撐乙個綜合體計算，犀浦最多可支撐2個綜合體；根據郫縣商業網點規劃條例，按0.6～0.8m2/人的鄉鎮人均商業面積計算，犀浦商業體量的極值為12萬～16萬方的商業體量；尚未計算目前現有商業體量及未來開發量的前提下，光西城首席廣場的商業體量就是35萬方，遠遠超過了犀浦規劃上商業體量的極值，所以雖然目前犀浦商業缺乏，但西城首席廣場運營後，犀浦的商業將嚴重飽和！
——紅光商業體量情況分析：
2023年紅光常住人口8萬人，規劃2023年人口將達到15萬人，同時在加上西華大學和富士康、華為等大型人力單位的入駐，人口將擴充至30萬人；，如果按10萬人支撐乙個綜合體計算，紅光最多可支撐2.5個綜合體；根據郫縣商業網點規劃條例，按0.6～0.
8 m2/人的鄉鎮人均商業面積計算，紅光商業體量的理論極值為18萬～24萬方的商業體量；尚未計算目前現有商業體量及未來開發量的前提下，乙個龍湖的西城天街體量就遠遠大於紅光規劃上商業體量的理論極值；所以2023年後紅光的商業將嚴重過剩！西城天街的輻射力必定向外拓展！
——郫筒商業體量情況分析：
2023年郫筒鎮常住人口12萬，規劃2023年人口將達到20萬人，同時加上富士康、華為等大型人力單位的入駐，人口將擴充至40萬人；如果按10萬人支撐乙個綜合體計算，紅光最多可支援4個綜合體，根據郫縣商業網點規劃條例，按0.9～1.0 m2/人的城鎮人均商業面積計算，郫筒商業體量的理論極值為36萬～40萬方的商業體量；中信未來城的商業一期商業配套就達到50萬方，尚未計算目前現有商業體量及未來開發量的前提下，就已經超過郫筒規劃上的商業體量極值；所以郫筒的商業在中信商業配套呈現後，將形成過於飽和趨勢；
——德源商業體量情況分析：
德源規劃在2023年之前建成25萬人的德源新城，理論可支撐2.5個綜合體商業專案，根據郫縣商業網點規劃條例，按0.6～0.
8 m2/人的鄉鎮人均商業面積計算，德源商業體量的極值為18萬~24萬方，而目前德源僅僅有不到4萬方的臨街商鋪構成，理論商業缺口高達20萬方；急需大量的商業體量進行補充！
3、郫縣部分綜合體簡介
四、 郫縣主要高檔住宅專案情況
從公司資料庫，篩選了10個郫縣中高階專案，大部分專案均為品牌開發商打造；
城西住宅專案體量均較大，全都在10萬方以上，國際花都甚至達到了100萬方；
從**上看，中鐵瑞城西郡英華憑藉其別墅的超低密度住宅業態，均價最高，其次是龍湖弗萊明戈和伊薩貝拉；
從銷售量上看：伊莎貝拉去化得最多；
從總銷售率上看：中鐵堰瀾山去化比例最高，其他大部分專案處於正常銷售期，未來的開發銷售週期仍然在兩年以上；
從銷售效率上看：傲城和龍城國際是賣的最好的兩個專案，同時傲城也是整個城西銷售得最好的專案；
五、 郫縣土地拍賣情況：
郫縣近幾年房地產行業發展十分迅速，先後有中信、中鐵、花樣年、綠地、龍湖、華潤、置信等實力品牌開發商進駐，土地價值提公升十分顯著；
土地**從2023年每畝60～150萬元**至目前的每畝400～650萬元；
房地產開發量2023年118萬平公尺，2023年增至330萬平公尺；
商品房市場均價2023年為2700元/平公尺，2023年達到4500元/平公尺；
附：郫縣09年至今國土局拍賣建設用地詳細清單（excel）
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