武漢××房地產開發****
cb專案
財務評價報告
湖北工業大學土木工程與建築學院
選題一：編制財務評價報告
（一）專案地塊基本情況
地塊面積197畝；綜合容積率1.8，土地**為240萬元/畝，土地用途為住宅用地。開發建設期5年。
（二）基本計算資料
說明：1、本專案計算成本時建築安裝工程費按上表乘係數i計算；
2、本專案不考慮流動資金、漲價預備費。
（三）報告要求
1、報告外觀形式
封面：報告名稱、編制單位、日期；
2、報告內容
1）報告中主要**構成：
（1）基礎設施建設費估算表
（2）建築安裝工程費估算表
（3）工程建設其他費用估算表
（4）專案投資估算彙總表
（5）投資計畫與資金籌措表
（6）銷售計畫表
（7）銷售收入、經營稅金與附加估算表
（8）總成本費用估算表
（9）現金流量表（全部投資）
（10）現金流量表（資本金）
（11）利潤和利潤分配表
（12）敏感性分析計算表
2）各子題具體完成任務。
1、總用地面積：1060畝
2、總建築面積：71.2萬m2
3、容積率（綜合）：1.00
表1專案分期開發容積率表
根據同類專案實際建設週期和本專案實際工期需要，以及對專案建設、銷售週期的**，專案建設開發周期確定為7年，其中建設期6年。自2023年元正式開工建設開始，至2023年12月止。專案的工程建設和市場銷售重疊進行。
主要的里程碑事件的相應時間為： 2023年1月正式動工建設；2023年7月1日開始銷售；2023年12月底前銷售完畢。
由於專案的建設期和銷售期會重疊進行，專案建設需要配合樓盤銷售工作，宜採取統一組織、統一規劃設計、分頭實施的辦法。
專案一期建設可分為十個階段：a、獲取土地使用權、前期論證和立項審批階段；b、規劃設計、報建和施工準備階段；c、基礎工程施工階段；d、主體土建工程階段；e、裝置安裝工程階段；f、外裝飾工程階段；g、室內安裝和裝修階段；h、室外工程和收尾階段；i、樓盤開盤預售階段；j、銷售階段。
專案二、
三、四期的部分工作可以在第一期建設階段完成。
考慮專案實施的任務組織形式，可能存在分單項承包情況，各自的實施進度安排應控制在專案總體實施進度以內。並相應制定各單項更為詳盡的施工組織計畫以保證專案進度計畫安排的實現。
見專案實施進度表（表2）。
表2專案實施進度表
本專案建設投資估算範圍包括多層、小高層住宅、別墅、聯排別墅、複式洋房等房屋建築工程，室外工程，以及前期準備工程費用和工程建設其他費用等。
1）國家、湖北省、武漢市相關的政策法規和基本建設收費標準；
2）《全國統一建築工程預算定額湖北省統一基價表》及類似工程經濟指標；
3）《全國統一市政工程預算定額湖北省統一基價表》及類似工程經濟指標；
4）《全國統一安裝工程預算定額湖北省單位估價表》及類似工程經濟指標；
5）《湖北省建築安裝工程費用定額》；
6）《專案開發協議書》。
1）建築工程費估算
建築工程費估算主要為房屋建築物工程，主要採用單位建築工程投資估算法，以單位建築工程量投資乘以建築工程總量計算。一般建築設計包含的建築裝飾工程部分包括在房屋建築物工程造價之內，不再單獨估算。詳見《建築安裝工程費估算表》。
2）基礎設施建設費估算
基礎設施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。詳見《基礎設施建設費估算表》。
3）工程建設其他費用估算
工程建設其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算。詳見《工程建設其他費用估算表》。
4）基本預備費估算
基本預備費以建築工程費、裝置及工器具購置費、安裝工程費及工程建設其他費用之和為計算基數，基本預備費費率為5%。詳見《專案投資估算彙總表》。
5）建設期利息估算
專案債務資金的各項建設借款均假定在每年的年中支用，建設期利息的計算公式為：
各年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率
建設期利息估算詳見《專案投資估算彙總表》。
經測算，本專案建設投資總額為：141563.80萬元。
其中，靜態部分為： 138279.72萬元；動態部分為：
3284.08萬元。本專案不考慮流動資金。
專案投入總資金合計為：141563.80萬元。
專案建設期為6年，建設投資（不含建設期利息）第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.
15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.
47%。專案投入總資金及分年投入計畫分別見《投資計畫與資金籌措表》、《專案開發分期安排》、《專案分期投資計畫表》。
專案融資組織形式為新設專案法人融資形式。專案融資主體為武漢c房地產開發****。註冊資本3000萬元。
專案資本金籌措主要通過專案法人自籌解決。資金**主要有自有資金，專案預售資金（銷售收入轉用於建設投資）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務。
專案債務資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：24000萬元；其中，貸款本金為：24000.00萬元；建設期利息：3284.08萬元。
申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數量的優質抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以專案法人已經投入的自有資金和專案未來取得的銷售收入及經營利潤作為擔保，通過專案自身獲得貸款。鑑於國內普遍採用的做法，暫按抵押方式考慮。
銀行貸款在建設期內逐年足額付息，視還款資金**情況按最大還款能力償還貸款本金。專案進入現房銷售期後主要是償還貸款（包括計入本金的建設期利息）本金。還款期內的利息作為財務費用計入專案經營的總成本當中。
建設期內的利息為：3284.08萬元。
償還貸款及建設期內利息的資金**主要是兩個部分，一是專案可用於還本的銷售收入，即銷售收入扣除應納稅金、銷售成本後的餘額，除掉轉作為專案投資後的部分。這部分資金按最大額度優先用於償還貸款本息。二是企業可用於還款的其他資金。
當自有資金籌措和取得預售收入困難時，可適當考慮讓專案承包商和**商帶資或墊資。但只可作為應對未來風險的措施，且比例不可偏大。
本專案融資方案中屬於專案法人自有資金的份額不高，專案法人武漢c房地產開發****，自籌資金的能力可以得到保證。
專案建設期內對應年份的預售和現房銷售收入的**值遠高於作為專案自籌資金的**部分，使自籌資金**的可靠性進一步提高。
雖然，銀行對房地產開發商的貸款控制較嚴，但由於銀行貸款在總投資中比例不高，專案承辦方擁有足夠數量的優質資產，以及所取得的開發地塊的土地使用權證，可以滿足銀行的抵押要求，專案自身獲利能力強，市場風險相比較而言並不大，因此，獲得銀行支援是可能的。
就目前國內金融市場的形勢而言，銀行對於按揭的形式是比較歡迎的。相應的，銷售資金的及時回籠亦能得到保證。
在專案投入總資金中，專案法人自籌：34.45%，銷售收入：46.28%。債務資金佔：19.27%。融資結構合理
和利用債券、招股、商業貸款等相比，本專案使用的銀行資金因當前的利率水平不高，借款期限較短，需由開發商承擔的利息總額佔比較低，資金成本率要明顯的低於專案的收益率水平。可能利用應付賬款而發生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。
專案財務評價對未來的償債收入和建設投資進行分析時所採用的**是****。由於專案未來的償債收入和建設投資支出等會受到政策的調控，故在整個計算期內都使用**的固定**。
根據本專案的融資方案和融資特點，考慮商業銀行長期貸款利率和融資成本費率的水平，專案債務資金的借款利率確定為：5.5%。
根據本報告其它部分，專案的建設期為6年。因此類專案包括銷售在內，預計專案在7年內可以銷售完畢。建設期和銷售期套在一起共需7年時間。
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