雙華路專案營銷推廣方案
一、專案簡介
1、專案基本資料表
2，專案規劃及建築思路
★ 總平規劃
專案總體規劃為600畝占地面積，首期開發100畝。首期開發地塊方正，淨用地面積66974平公尺，整體規劃分兩期來開發。整體採用圍合式設計理念，外圍均規劃為多層建築。
花園洋房在多層的圍合之中，呈馬蹄性分布。
★ 建築設計
整個專案的建築風格為經典的英式建築，三段立面、尖頂塔樓、陡坡屋頂、老虎窗、圓形花台等建築語言和符號的運用充分詮釋著英式建築所特有的莊重、古樸。藍、灰、白富有藝術的配色處理賦予建築動態的韻律與美感。建築形態由6+1的多層和疊拼的花園洋房構成。
★ 景觀設計
在專案的景觀設計上吸取英式園林景觀的特點，大量運用噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品；並有機結合地塊的天然高差進行景區轉換和植物高低層次的布局，形成明顯浪漫的*******情調和坡式園林景觀特點。在花園洋房的棟間及外圍以水系環繞，在大部分的花園洋房的前庭後院都有水景經過。前庭通過水上設橋的方式連線小區幹道和入戶私道，充分體現戶主的尊貴和私密；後花園與對面住戶通過水景相隔，並設計了水岸碼頭，是充分享受水景和浪漫情調的平台。
整個專案的景觀以屋前屋後的分散景觀和四個組團景觀構成（分別為：小區入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。在保證每戶景觀占有的同時也考慮到了社群公共活動的交流空間。
在景觀構成的植物選擇上充分考慮了高低錯落的層次感和枯榮季節的合理搭配。
★ 戶型設計
專案的多層戶型由77㎡、78.4㎡、79.7㎡、80.
6㎡、88㎡的兩房兩廳及88.7㎡、119.1㎡的三房兩廳構成，共計7種戶型，以80平公尺左右的兩房為主，戶型方正適用利用率高；板式結構和南北朝向造就所有房間採光通風良好；大量運用飄窗設計，拓展室內使用空間；其中89㎡的兩房和119.
1㎡的三房，設計了專門的入戶花園，為偏好自然和養花種草的客戶提供了更高的品質享受；
專案花園洋房部分的戶型面積在160—175㎡之間，一二層的享受前後花園和特有的水岸碼頭；三四五層的享受退台設計的空中花園和屋頂花園；戶戶配有半地下層設計的私家車庫，部分戶型設有半地下的家庭娛樂室；客廳挑高4.5公尺，並與餐廳以幾級樓梯高差相連，做到功能分割槽明顯而互不干擾，部分戶型在客廳與餐廳之間設有中庭花園；整個花園洋房的戶型具有在滿足類別墅的功能空間上適宜地控制了總面積，高價效比優勢突出；
★ 配套設施
專案先期在社群外圍規劃了臨街底層商業，可以引進一些生活配套以滿足小區業主們的日常生活購買需求。小區內部規劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閒娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童遊樂設施等。（後期500畝待開發區域還將規劃大型商業配套、大型運動設施等社群配套，600畝專案開發完成後將全面滿足社群居民所需的商業購物、休閒娛樂、運動健身、商務會客、子女入托等配套需求，呈現出一翻城中城的生活景象。
）3，專案區位及周邊狀況：
★ 專案區位
本案位於雙華路與雙黃路交匯處，距華陽車程9公里，距雙流5公里，距雙流機場4公里。從專案到成都市區有多條線路可以選擇，從雙華路轉大件路直達永豐路，雙華路轉大件路經航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉大件路經航空港至武候大道、雙華路轉大件路經航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉迎賓大道再轉南延線到人南立交等多條線路；得益於城外道路的寬闊暢通，從專案到成都南面的幾個主要二環路口，幾條線路的車程都在20分鐘之內。
雙流抓住成都南部新區建設正式啟動的歷史機遇，編制了160平方公里的雙流北部新區東昇、華陽、西航港和牧馬山四個組團的城市發展規劃。根據規劃，到2023年雙流北部新區將聚集人口130萬，實現「東（華陽）西（東昇）互動，南（牧馬山開發區）北（西航港開發區）呼應對接成都錯位發展」，將把雙流北部新區建設成為成都市區域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技產業發展高地形成乙個東起新興西至九江的環成都經濟增長核心地帶。
本專案位於以上四大板塊的交界區域。
★ 專案周邊狀況：
本案位於連線雙流到華陽的主幹道雙華路上，側面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環大約20分鐘車程。雙華路車流比較多，兩旁土地很多，均為待開發用地；專案周邊緊鄰雙華村的村鎮中心，超市、餐飲、休閒、診所、銀行等基本配套已經具備，但檔次不足；專案旁邊除了雙華村鎮還有乙個剛剛入住的大型安置小區，已具備一定的生活氛圍；專案以東500公尺附近是西航港工業區。
★ 專案交通路線圖
市場分析
一、 成都房產市場概況及基本競爭格局
1. 房產開發投資情況
1) 2023年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方公尺，同比增長7.71%，銷售金額達到507.
79億元，同比增長21.88%；2023年成都市五城區商品房成交量為848.30萬平方公尺，五城區新增商品房**量為961.
18萬平方公尺，同比大幅增長33.94%。2023年全市商品房交易均價3173元/平方公尺，同比增幅13.
15%；商品住宅交易均價2875元/平方公尺，同比增長18.96%。其中五城區商品房交易均價為4085元/平方公尺，同比增長9.
48%；商品住宅均價為3770元/平方公尺，同比增長16.32%。
2) 2023年1—7月成都市狀況
從成都市統計局發布的成都房地產1-7月的各項統計資料來看，成都樓市依舊呈現出供銷兩旺的穩定、健康態勢。全市新建商品房成交1044.20萬平方公尺，同比增長30.
8%；其中住宅成交919.44萬平方公尺，同比增長37.4%。
2023年1-7月房價穩中有公升，全市新建商品房成交均價為3521元/平方公尺；其中住宅成交均價為3304元/平方公尺。開發累計完成投資320.76億元。
比去年同期增長了29.4%。從投資和銷售面積來看，住宅仍是投資的熱點，1-7月住宅完成投資218.
81億元，增長46.1%；住宅銷售面積為666.95萬平公尺，增長23.
4%。（1） 投資
◆ 開發投資穩步增長
1-7月，全市房地產開發累計完成投資320.76億元，比去年同期增長29.4%。
自今年2月起，房地產開發投資分別增長-9.8%、3.9%、13.
6%、16.8%、24.3%、29.
4%，開發投資額逐月增加，開發投資增幅呈現明顯的回公升態勢。
◆ 內資外資齊頭並進
從房地產開發投資完成的型別來看，內資和外資的完成投資繼續保持較快增長，而港澳台資的完成投資明顯下降。1-7月，內資和外資分別完成投資282.80億元和23.
99億元，分別增長39.4%和77.9%，港澳台資完成投資23.
97億元，下降38.2%。統計局表示，由於去年和記黃埔在城南和溫江拿地投資達16億元，而今年並沒有港澳台開發商有這樣的大手筆，因此港澳台資呈下降趨勢。
◆ 住宅投資仍是開發熱點
從開發商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業地產齊頭並進，看重商業地產的態勢，改變為住宅投資繼續加大，對商業地產的投資明顯減少的態勢。為滿足成都房市旺盛的消費需求，增大房市**，開發商繼續增大了對住宅的投資，1-7月住宅完成投資218.81億元，增長46.
1%。開發商對商業地產的投資明顯降溫，1-7月商業營業用房完成投資33.38億元，下降30.
3%。◆ 開發資金保障程度提高
開發資金保障比是開發商籌集資金與開發成本的比率。受國家巨集觀調控緊縮房地產信貸政策的影響，今年開發商貸款增長受阻，但加大了自籌資金力度，加之房市銷售特別是期房銷售持續較快增長，開發商從消費者手中收到的預付款增加，保持了開發資金的持續穩定增長，房地產開發的資金保障程度繼續提高。1-7月，到位的房地產開發資金為540.
09億元，增長34.9%，其中本年資金為461.36億元，增長43.
1%。在本年資金中：開發商自籌的開發資金為229.
32億元，增長68.3%；國內貸款為51.27億元，增長20.
5%；其他資金為170.89億元，增長24.5%，其中定金及預付款為131.
15億元，增長24.6%。開發資金的持續增長，為房地產開發提供了充足的資金保障，截止7月末，房地產開發投資的資金保障度為1.
68：1。
小結：房地產開發投資作為我市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。1-7月，全市房地產開發累計完成投資320.
76億元，比去年同期增長了29.4%。開發資金呈持續增長的態勢，開發資金保障程度得到有效提高。
住宅投資成為開發重點，商業地產明顯降溫。
（2） **
◆ 住宅竣工面積
商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的**提供了現房保障。1-7月，商品房的竣工面積達362.98萬平公尺，增長47.
2%，其中住宅為310.02萬平公尺，增長68.1%，商業營業用房為30.
47萬平公尺，下降26.5%。
◆ 住宅施工面積
1-7月，商品房的施工面積為3600.58萬平公尺，增長31.7%，其中：
住宅為2915.77萬平公尺，增長38.9%；辦公樓的施工面積為68.
51萬平公尺，增長26.1%。商品房的施工面積持續擴大，特別是住宅和辦公樓的施工面積增長較大，為後期的房市**提供了充足的基礎保證。
◆ 商品房的空置面積
1-7月，全市商品房的總空置面積達153.39萬平公尺，增長8.8%，其中：
住宅的空置面積為30.79萬平公尺，增長27.6%；商業營業用房的空置面積為58.
79萬平公尺，增長14.5%。商品房的空置面積持續增加，從另一面反映出房市的**情況已得到明顯改觀。
小結：從商品房**的三大標誌性指標來看，商品房竣工面積、施工面積和空置面積均有大幅的增加。此情況表明，商品房的**量明顯增加，市場供需脫節的矛盾也得到了根本性的改觀。
（3） 銷售
◆ 銷售面積
商品房銷售旺盛，銷售面積和銷售額呈持續增長。1-7月，商品房銷售面積達716.40萬平公尺，增長17.
4%，其中：住宅銷售面積持續增長，為666.95萬平公尺，增長23.
4%。從期房和現房銷售看，雙雙同步增長，期房銷售仍為主體，銷售面積為632.78萬平公尺，增長20.
6%，佔總銷售面積的88.3%，其中住宅為595.26萬平公尺，增長27.
7%；現房銷售面積為83.62萬平公尺，下降1.8%，其中住宅為71.
69萬平公尺，下降3.6%。
◆ 銷售額
銷售面積的增長拉動了銷售額的持續增長。1-7月，商品房的銷售額達246.73億元，增長21.
3%，其中：住宅的銷售額為214.6億元，增長40.
9%；商業營業用房的銷售額為29.09億元，下降38.2%。
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