結合區域周邊商業的不成熟，本案的商業將成為業主的第一選擇，消費穩定度高。
主要包括公務員小區、周口師範學院師生、報業家屬區等，成為本案潛在的消費支撐。
依據《城市居住區規劃設計規範》，商業服務設施控制指標(㎡/千人)：
本案未來承載的居住戶數約為3000戶，約10000—15000人左右，屬於小區級別。
通過計算：15*570=8550平方公尺，本案純商業面積最低標準為8550平方公尺
本案可產生的零售消費額為：2.5萬人*0.22億元/萬人=0.55億元
年商業單位產出值：500元/平方公尺*12=6000元/平方公尺
本案消費市場支撐商業體量： 0.55億元/6000元/平方公尺=9200平方公尺
綜上所述，面對周邊商業發展不完善的特質，本案商業在服務於本案社群業主需要的同時，可以具備一定的區域號召力，以滿足周邊流動消費客群的需要，同時考慮開發周期，形成商業成長性和消費的穩定、需求性的逐步提高，商業體量可上調25%左右，最終我們建議本案商業體量控制在1.2—1.5萬平方公尺之間，約佔社群總建築面積5%左右為宜。
結合我們上述提出的業態種類意向判斷，為了保證未來商業招租、銷售的順利，在此對於市場經營業態需求歸類統計，以指導後期的設計操作方向。
考慮到周口市目前商業處於核心區集中分布的現狀，並且本案區域周邊基本處於商業的空白階段，因此，我們建議通過選取同檔可參考專案，採用市場比較法，制定商業時點**。
「市場比較法」，即通過本案商業與市場可模擬專案商業的基準**進行比較，並且利用相關權重因素進行修證，從而推斷出本案商業的時點銷售**，此**將成為梯度調整基準。
通過市場比較法推斷本案商業的時點銷售**，我們將結合具體商業分布位置的差異，採取梯度**提公升法，進行本案商業**的細化分析。
「梯度**提公升法」，即在本案商業基準定價的基礎上，結合不同商鋪的分布特點和位置條件，根據具體的梯度**調整原則，對商鋪進行歸類或者是逐一定價，形成**梯度體系，以保證商業價值的最大化。
考慮到周口市商業現狀，我們對本案商業可模擬專案，主要以專案檔次的同比性、商業規模的相似性以及商業市場的號召力進行選取，以依託住宅的社群商業為主，最終確定本案商業**定價的可參考模擬專案。
影響商業價值的因素複雜多樣，根據不同的專案特徵，選擇模擬、參考程度最高的因素進行分析，可以有效保證比較的成果。因此，我們充分結合本案特點，選取恰當、合理的因素。
在進行上述市場比較的過程中，我們以社群底商**為比較標準；
在內部因素的比較上，以光榮路一側，靠近文昌路的位置為基準；
分項打分過程中，採取10分制的標準；基於考慮時點現狀，本案均以5分為基準；
一檔：獨體商業昭示性最佳。相對於社群底商而言，其特殊、差異的外部設計，有利的建築高度，可以有效增加多角度的展示面，提公升昭示牌的宣傳效果，視野甚佳，商業價值高。
二檔：交通交叉口、臨近交通要道的商業昭示性較好。其**、車流密集度較高，相對於提公升商業的「眼球效應」，商業價值得以提公升。
三檔：商業主營面展示空間大，有效增加商戶的商品對於展示性，從而在一定程度提公升價值。
一檔：靠近交信道路交叉口的商業，價值最高。其位置屬於**、車流密集區域，不僅可以保證穩定客群的消費，同時有效吸引潛在、流動的消費客群補充，消費客群較旺。
二檔：靠近社群出入口的商業，價值較好。其位置屬於社群業主流動頻次最高的，從而帶來穩定的消費客群量。
三檔：臨近交臨要道的商業，配合適當的停車位的聚集效應，可以獲得一定程度的價值提公升。
四檔：針對社群底商而言，首層價值最高，隨著樓層的遞增，商業價值逐步降低，一般二層商業的**是首層50%—80%的**體現。
一檔：「寬面寬，窄進深、高層高」的方正產品戶型設計，能夠滿足不同業態的需要，方便內部布置和陳設，相對於最容易獲得經營者的青睞，提公升得以有效拉公升。
二檔：內部空間改造性較強的商鋪，比較獲得經營者的認可。具備一定的層高，面積組合度高的，可以賦予經營者更強的發揮空間，利於價值的提公升。
三檔：「外部多稜角、內部出現不恰當構造柱」的戶型設計，造成後期經營的不便捷，因此，相應商鋪需要通過降低**，實現銷售。
考慮到未來本案商業銷售時間與目前時點**之間的差異，我們針對影響本案未來商業的**增長的因素進行**和分析，以提供乙個商業**的潛在提公升空間。
綜上所述，本案商業定價，在考慮時點**的參考條件下，同時需要考慮內在、外在因素的不可**的變化和發展對本案商業，所產生的價值提公升，結合銷售階段的商業環境，最終確定本案商業未來的銷售**。
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一 專案總體定位 定位原則 關聯性 差異性 震撼性。乙個商業地產的定位必須遵循 關聯性 差異性和震撼性 三大定位原則。所謂 關聯性 是指專案定位必須與專案所處的區位 商業環境 商業業態之間的和諧統一，共生共榮。所謂 差異性 指專案定位必須差異於目前所處商圈的商業業態，形成自己的特色，即 差別定位 錯...
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君臨 北崙國際商業中心 營銷戰略 初步建議方案 寧波江東風尚文化傳播 目錄 一 市場分析p2 二 戰略核心 核心定位 定位緣由 p2 三 戰略部署 品牌實戰路線p3 四 專案分析 專案概況簡述 專案swot分析 p4 五 關於招租 針對商場的招商出租p6 六 推廣策略 推廣主題 實戰策略p7 200...