第一部分桃花源浣溪村介紹
綠城·桃花源南區總占地面積約1400餘畝，專案北依桃花河，南鄰東西大道，西臨規劃道路及農田，東臨綠城中泰足球訓練基地，規劃建造形態各異的獨立別墅570餘棟。
浣溪村位於桃花源南區的西側，占地面積約為120畝，容積率為0.32，規劃開發獨立別墅58幢，浣溪村從生活的角度出發，結合傳統與現代的生活方式，將水岸的浪漫生活場景充分揉入到庭院生活中去，又稱水岸別墅。
浣溪村別墅單體地上建築面積約400平方公尺、地下室面積160-270平方公尺、單棟別墅地塊面積約為700-1000平方公尺（庭院面積約為500-800方公尺）。共6個平面戶型，義大利、西班牙和安德魯遜三種立面風格，兩種結構型別和交房標準，其中磚混結構32幢，交付標準為室內毛坯，庭院裝修（分布於：自南向北1、3支路）；輕鋼結構26幢，交付標準為室內精裝修，庭院裝修(分布於：
自南向北2、4、5支路) 。
整個組團建築立面以暖色調為主，建築與庭院景觀、與周圍建築充分融合，建築與其外部環境之間的過渡空間，以及室內外的過渡空間，比如建築入口的柱廊、簷下等都融會貫通的運用了西方的建築符號；戶戶擁有圍合私家庭園，合理的保障了生活的私密性，而透過矮牆與隔欄又能實現鄰里之間的相互交流。庭院內部配置游泳池、spa、bbq、庭園景觀、地面鋪磚，通過建築的門、窗、廊與室內居住功能結合起來，豐富了居住的體驗。無論是從視覺上，還是從心理上都能給客戶以全新的空間感受。
在有限的空間中，強調景觀與空間的變化和滲透，提供了豐富的生活體驗，有利於增進家庭成員之間的交流，鄰里之間的交流。
在建造時選材精細，如窗和陽台門採用斷橋隔熱鋁木復合門窗，配以雙層中空玻璃，實現保溫隔聲的功效。精裝修房室內空間經過公司的精心選材、打造更是取得了較好的效果。
浣溪村精裝修別墅（輕鋼別墅）在內裝上選材上乘，各種建材均採用知名品牌並精心打造。客廳、餐廳、家庭廳區域性採用天花裝飾，一層地面主要採用峒石鋪地，二層臥室主要採用地毯鋪地，牆面採用乳膠漆和高階牆紙等材料，樓梯配置木欄杆或高階鐵藝欄杆。在家庭廳及二層安裝南韓三星原裝可視對講系統。
戶外**空調系統採用美國原裝進口「雷諾士」並自帶新風系統，增加全熱交換系統；櫥櫃面板配置均為義大利進口，檯面為高階人造石，配備「西門子」抽油煙機、微波爐、電冰箱、洗碗機、燃氣爐具；**熱水裝置品牌為「恆熱」，**吸塵系統採用美國原裝進口「beam」；衛生潔具為德國品牌 「杜拉維特」，按摩浴缸為美國品牌 「科勒」，龍頭品牌為美國品牌「德爾塔」。所有帶淋浴和浴缸的衛生間地面均安裝了發熱電纜採暖系統，發熱電纜為芬蘭品牌 「恩斯托」。
第二部分浣溪村成本測算
一、磚混別墅（毛坯）
注：上述資料**於桃花源工程部，土地按照100萬元/畝計算，單棟別墅的占地面積包含道路、公共綠化等方面公用占地的分攤面積。
根據上述資料估算浣溪村毛坯房的成本估價約在583.18萬元/棟，若利潤按成本的50%計，總價為874.77萬元/棟。
目前的市場相近別墅產品基本在這一價位，考慮到目前浣溪村接近準現房銷售，另外桃花源在杭州別墅市場上具有廣泛的知名度和影響力，客戶對浣溪村的期望相對較高，對該區塊意向客戶進行分析得出，客戶的心理價位在800-850萬元/棟。結合別墅開發成本、土地公升值、市場需求等方面的因素，建議浣溪村磚混毛坯別墅均價950萬元/棟。
二、輕鋼別墅（精裝）
注：上述資料**於桃花源工程部，土地按照100萬元/畝計算，單棟別墅的占地面積包含道路、公共綠化等公用占地的分攤面積。
根據上述資料全裝修輕鋼別墅成本為862.88萬元/棟，若利潤按成本的50%計，全裝修別墅的總價為1302.33萬元/棟。
目前在杭州市場上精裝修的輕鋼別墅僅有桃花源南區的風禾村，風禾村精裝別墅的銷售均價基本在1150萬元左右，浣溪村與風禾別墅存在一定的共性和差異性，但總體定位上略低於風禾村，客戶目前對該組團全裝修輕鋼別墅的預期總價約在950-1000萬元之間居多（部分位置較佳的可上浮）。根據浣溪村和風禾村別墅的差異性、產品功能特點、浣溪村別墅的環境特點、以及意向客戶對**的預期，建議浣溪村輕鋼全裝修別墅均價1200萬元/棟。
第三部分競爭產品分析
一、良渚文化村·竹徑茶語·獨棟別墅
由萬科南都開發的良渚文化村·竹徑茶語共39棟,2023年4月20日推出19套，2023年6月16日推出20套，目前已銷售27套。
該批別墅建築立面為西班牙式，別墅單體建築面積為330-504平方公尺，庭院面積500-600平方公尺，單價20000元/平方公尺（含庭院），總價在600萬至1200萬之間。其設計、面積、售價等多方面均與浣溪村別墅相類似，本次定價針對該專案做了較為細緻的調查，並對兩個專案各自的優劣勢分析如下：
1、環境對比
竹徑茶語獨立別墅位於整個良渚文化村的相對中心位置，周邊群山環繞，原生植被及水系共同構築了乙個生態的居住園區。部分別墅或臨水、或依山，自然環境優美。
相對而言，桃花源南區浣溪村所在地塊地勢平坦，缺乏自然的地形變化，除了人造水系外，無其它自然景觀。西面為農田，東面規劃為g區塊別墅，組團環境相對遜色。
2、產品對比
建築設計及細節
竹徑茶語獨立別墅中只有4棟有地下室的設計，功能較我公司的浣溪村別墅為弱。在立面及室內功能布局設計上，前者更傾向於傳統、保守的設計，立面風格的處理不夠精緻，室內功能也缺乏對別墅生活氛圍的進一步思考和營造，如：無西廚的設計，更缺乏家庭廳、西廚、早餐廳共同營造出的溫馨、互動的生活氛圍；在房間設計中，獨立套房的設計較少，多採用共用衛生間的設計，戶型舒適性、合理性不足等。
在施工的質量把控及材料的使用上，竹徑茶語獨立別墅與我公司的浣溪村別墅的差距更為明顯，如：前者的門窗採用彩鋁材料，而我公司採用的則是木鋁復合門窗，在外牆面塗料、屋面瓦、立面裝飾鐵藝等多方面的工藝處理上，亦與我司浣溪村別墅產品存在較大差距。
庭院設計及細節
庭院裝修是竹徑茶語獨立別墅的宣傳賣點之一，從樣板房來看，他們的庭院設計主要表現手法是區域性硬質鋪地，增加bbq的配置，同時增加了部分觀花、觀果類喬木及少量灌木、草花等。與我公司浣溪村別墅的庭院裝修相比，功能較少、植栽效果較弱，庭院整體效果一般。
**及市場形勢分析
竹徑茶語別墅的建築面積基本在350-400平方公尺，庭院在600-800平方公尺，為室內毛坯，庭院簡單裝修（不含游泳池）開盤均價在20000元/平方公尺，總價在700-800萬元之間，其中**最高的在1200萬元，2023年4月21日竹徑茶語首批19棟別墅開盤，4月竹徑茶語別墅銷售12套，5月銷售1套,6月銷售14套。
竹徑茶語兩批**都是在開盤初期去化速度較快，得益於其前期客戶積累及原生的自然山水。參觀了竹徑茶語產品，感覺其產品**與品質之間還是存在一定差距，產品與銷售**之間還是存在一定的抗性。
竹徑茶語產品風格與浣溪村一致，總價位也比較接近，是目前杭州別墅市場上最為相近的別墅產品，可以做為浣溪村別墅定價重要的依據之一。
二、桃花源目前東西區二手別墅
桃花源目前在杭州別墅市場上具有廣泛的知名度和影響力，桃花源東、西區已經交付使用，整體效果較好。目前二手市場桃花源別墅掛牌較多，掛牌量基本穩定在10-15套左右，掛牌總價從600-1000萬元/棟不等。建築面積在350-400平方公尺、庭院1000-1800平方公尺，位置中等的**，市場掛牌價在700-850萬左右。
由於東、西區均是已交付的現房、總體自然景觀好、容積率較低，部分客戶可能會被桃花源東、西區的自然景觀所吸引，從而流失部分客戶。二手**在一定程度上會對浣溪村銷售帶來影響。
浣溪村別墅無論是單體功能設計還是庭院裝修等方面與桃花源東、西區別墅相比都有了較大進步，另外浣溪村別墅增加200平方公尺左右的地下室，地下空間內增加了健身房、家庭影院、酒窖等功能，使得活動空間大大增加。
相比桃花源東西區的二手別墅，浣溪村在自然景觀以及別墅間距上略顯差距，桃花源東、西區的二手別墅的市場成交**也是本次定價的參考依據之一。
附：桃花源部分二手房成交及掛牌**一覽表
第四部分浣溪村別墅優劣勢
通過與競爭產品萬科南都·竹徑茶語及桃花源東、西區二手別墅以及市場上的相關別墅相比，結合自身特點，浣溪村別墅的優劣勢體現在以下方面：
一、 優勢
桃花源在杭州具有廣泛的知名度和美譽度，桃花源在別墅市場上已樹立了絕對的標桿地位。
浣溪村別墅是綠城第三代別墅產品，是綠城從造園時代向造生活時代的成功轉型，綠城新品別墅的特點在浣溪村得到了集中的反映，產品從規劃設計到建築細節相比以前的別墅都有了很大的提高，產品在別墅市場上具有較大的影響力。
相比其他別墅產品，浣溪村增加了地下室空間，極大的完善了別墅的功能，並成為該組團銷售中的主要買點之一。
此次推出銷售的浣溪村，在產品營造上更加注重細節，在整體規劃、建築設計、庭院設計、室內功能設計、建築營造、環境營造等方面都體現了對生活場景的精心營造，使得建築與環境相得益彰、生活與環境更為融合，為客戶帶來一種全新的生活視角，深得客戶喜愛。
浣溪村別墅產品分為全裝修（輕鋼結構）和毛坯（磚混結構）兩種型別，客戶可以根據自身的實際情況進行選擇。通過樣板區的展示，無論是對全裝別墅還是對毛坯別墅的推廣都達到了較好的效果。
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