成都專案
後評估報告
******集團****後評估工作小組
二○○七年十二月
成都專案後評估報告
前言：成都********專案用地通過公開招標方式，於2023年4月10日競得，並於2023年5月正式動工，至2023年11月全面入夥，於2023年6月達到後評估時點（資料截至時間為：2023年6月30日）。
基於對專案進行經驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本後評估報告能為今後開發的類似專案提供一定的借鑑。
專案後評估過程中，成都公司同事認真對待，努力工作，總部的財務資金部、投資管理部、規劃設計中心和營銷策劃中心及發展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。
核心內容提要
【投資管理評估】
是**地產成都公司首次以公開拍賣方式於2023年4月10日在成都市國土資源局競得的與文裡地塊專案。
該項目的重要意義在於為成都公司的首個公開市場競得並基本銷售完畢的專案，通過徹底反思專案前期可研、規劃、工程、銷售等開發各流程，均具有重大的參考價值和意義。經過3年半的經營建設，目前該專案已經基本銷售完畢，銷售良好，各項財務指標表現優良，專案總體比較成功。但其中的問題也值得在今後的專案中進一步關注和研究：
如何在可研、規劃和銷售階段客觀合理的評價當地市場各物業型別的市場容量及**承受力，配置合理的物業型別比例，從而獲得專案整體開發銷售進度的最優化和收益的最大化。
【財務管理評估】
該專案收入指標完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現，專案實現了投資預期，是低投資高利潤的乙個專案。但加強成本控制,特別是從各個環節加強建安成本的控制仍然是我們專案發展過程中的重要工作,建議要總結經驗,完善成本預警體系,提高成本控制水平,實現動態控制。
【規劃設計工作評估】
*******專案作為成都公司第二個專案，比較成功的實現了市場定位和產品策劃的產品構思與形態結構，在規劃設計、戶型設計、立面設計、景觀設計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現，並在規劃設計工作過程中進行適應性調整和創新，保證了產品的領先性；同時由於前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質量得到了雙贏的結果。
【營銷工作評估】
********專案作為集住宅、商業、商務公寓、小戶型、農貿市場為一體的多物業形態的復合專案，從專案整體定位中各物業規模的關係考慮與利潤指標的測算，到定位中目標客戶定位、產品定位及**的定位，再到營銷推廣中各物業推售策略、推售時機的選擇、**策略的制訂等大方向來看，****專案整體運營及操作較為成功。
住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領導者的地位；商業物業成功招商與銷售，重新奠定了區域娛樂行業霸主的地位，推動了娛樂經濟的發展；商業物業、商務公寓、農貿市場的銷售使我們積累了大量的實際經驗，同時更清晰的認識到短期目標與長期目標的關係。
【發展進度、工程管理評估】
專案發展週期總體控制符合計畫要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達13個月，超出計畫3個月，嚴重影響了整個專案發展週期，也是造成本專案發展周期長的乙個主要原因。
小戶型精裝房是成都公司第乙個全精裝工程，具有分包多，時間緊，成品保護困難等特點，通過實施裝修主包制、集成分判，減少分包、現場管理高效靈活等方法，較好的實現了工程管理和質量控制，為今後裝修工程提供了寶貴經驗。
【成本管理評估】
專案實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費用增加較大。實施階段建安成本與控制指標相比，總體水平因**不可抗力原因有所增加，但在公司規定的超支範圍內，除去**原因，實際建安費用與控制指標基本持平。
【專案概況及評估綜述】
1、 專案概況
是***地產成都公司首次以公開拍賣方式於2023年4月10日在成都市國土資源局以311萬元/畝競得的與文裡地塊專案。專案地處成都市區東南區域一環路外側：北臨一環路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段邊的望江路，西側臨太平南街。
成都市錦江南岸，與百年高校四川大學比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。
成都市從城市整體發展戰略出發，市**提出了向東向南發展戰略，而本地塊正處於城市東部和南部的交界的位置，戰略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居住區範圍內，因此地塊的質素好，起點高，具相當的發展潛值。
2、 專案經濟技術指標
專案占地面積為76.231畝（合50,821.2㎡），容積率3.
56。總建築面積208,109.64㎡，其中住宅（含1號樓商務公寓，下同）建築面積為143,411.
28㎡，共1,211戶；商業建築面積為24,819.87㎡；農貿市場建築面積為4,256.05㎡（含部分商鋪，下同），車庫建築面積為25,068.
31㎡，不可售面積10,554.13㎡（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等）。
3、 專案開發周期
於2023年4月24日與成都市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》（合同編號：5101武<2003>出讓和同第13號），截止到****b區全面入夥，專案發展總週期為3.57年，共計43個月。
其中a1區、a2區及16#樓、b區建築施工週期分別為1年零2個月（計406天）、1年零1個月（計176天）、2年零4個月（計813天）。
4、 專案綜合評估
成都房地產市場自2023年以來步入了高速發展階段，為******的成功開發和銷售提供了良好的市場契機是**地產成都公司的第乙個通過公開拍賣競得的地塊專案，是繼******之後的乙個集高層住宅、商業街、小戶型、農貿市場為一體的多物業形態的精品復合專案，其操作難度遠高於**名城，具有巨大的挑戰性。
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