合肥新世界廣場
可研報告
編制日期：2023年1月12日
第一章總論
一、專案背景
1、專案名稱
合肥新世界廣場專案
2、專案建設單位概況
建設單位：安徽省康利城市城建開發****
3、可行性研究報告編制依據
（1）《國民經濟和社會發展第十乙個五年規劃綱要》
（2）《建設專案經濟評價方法與引數》（第三版）
（3）合肥市城市發展規劃
（4）合肥市土地儲備中心土地出讓檔案
（5）專案建設單位提供的有關本專案的各種技術資料、專案方案及基礎材料。
（6）專案單位提供的有關資料。
4、編制原則
（1）以國家和省市有關法律、法規和標準為原則，以省、市有關部門的批文、批件為依據，在相關規劃檔案指導下進行；
（2）根據合肥市國民經濟和社會發展計畫及合肥市城市發展規劃，考慮建設單位在經濟上承受能力，合理確定專案的建設規模和實施步驟；
（3）根據合肥市發展趨勢，結合專案單位現狀，合理籌措資金，科學使用。
（4）依據合肥市總體規劃，結合蜀山區的總體規劃，對建設專案進行合理布置，通過精心策劃、精心設計、精心施工、精心管理，堅持專案實施與周邊環境相結合，使專案創造良好的社會效益。
（5）專案的建設在滿足功能的前提下，盡量降低工程造價，使專案投資發揮最大經濟效益和社會效益。
5、研究工作的範圍
本可行性研究報告主要研究範圍：
1、專案建設的必要性、可行性和意義；
2、專案建設規模及建設內容；
3、專案建設條件；
4、工程方案；
5、公用工程和輔助設施；
6、消防、環保及安全防護；
7、組織管理；
8、專案實施計畫和工程招投標管理；
9、投資估算與資金籌措；
10、工程建設的經濟效益和社會效益。
二、專案概況
1、專案建設地點
專案位於安徽省合肥市徽州大道與九華山路交口，占地面積約15313平方公尺。
該區域交通便利，地理、地質、抗震、氣象條件均可滿足專案需要。
2、建設規模與內容
本專案占地面積約15313平方公尺，總建築面積約104165平方公尺，總投資約5.13億。
具體建設內容：1-3#樓34層高層住宅，4#樓24層商業及寫字樓，5#樓5層商業樓，地下室2層27600平方公尺。
3、主要建設條件
本專案建設用地15313平方公尺，各種用地手續已辦理完畢。
專案建設主要原輔材料，**於當地。當地原輔材料資源豐富，*****。
從專案建設的社會經濟狀況、交通運輸狀況、基礎設施條件以及自然環境方面分析，加上合肥市的投資環境、人力資源優勢及區位優勢，為專案建設提供了可靠的保證。
專案建設地各項公用及配套設施齊全。供電能力、供水、通訊等配套設施完善、**能力充足，完全可滿足專案建設需要。
4、專案資金投入和效益情況
本專案總投資5.13億元。
其中：建設投資4.4億元，建設期利息0.37億元。
建設投資構成中，建築工程費占51.6 %，土地使用費佔28.4%，工程其它費用佔3.3%。
資金**：企業自籌27000萬元，其中23300萬元用於建設投資，3700萬元用於支付建設期利息。申請銀行貸款25000萬元。
在經營期可實現利潤32021萬元，財務內部收益率44.19％，財務淨現值（ic=8%）22959 萬元，投資**期2.30年，貸款償還期3年（含建設期3年）。
5、專案實施進度建議
本工程自2023年1月開始前期準備工作， 2023年4月開始土建施工,2023年10月底完成所有土建及安裝工程。2023年12月底完成各項驗收工作，專案建設期24個月。
6、主要經濟技術指標
專案主要經濟技術指標表
第二章投資環境及市場分析
1、專案巨集觀環境分析
1.1城市定位研究
作為安徽首府，交通區位優勢突出，人力成本低、人口素質高，是產業轉移的首選地。
作為皖江產業承接帶的龍頭，合肥將發揮核心引擎的作用，重點承接現代裝備製造業、高新技術產業，加快發展配套服務產業。
十二五期間，合肥將培育發展戰略性新興產業，構建「6+10」產業體系。即6個千億級產業，10個500億級產業。
1.2城市發展布局
從「8+1」，到「1+4+1」，再到「1+3+3+1」，合肥市域面積正以其獨特的方式向外圍延展；城市結構調整，人口將大幅增長。
「8+1」城市規劃布局
8：以老城區為中心，向東、北、西南三翼伸展，「風扇型」城市布局
1：再在東南方向設立乙個濱湖新區
「1+4+1」城市規劃布局
1：以老城區、政務區為核心的城市主城區4：即向東南、西南、西、北方向城市組團
1：濱湖新區，即沿巢湖周邊逐步興建乙個生態型、綜合性的現代化新城區
「1+3+3+1」城市規劃布局
1：優化提公升中心城
3：發展巢湖、廬江、長豐三個城區
3：打造空港新城、廬南迴圈重化基地和巢北產業新城三大產業增長點
1：建設環湖一體新型城鄉空間
未來以向南、向西作為重要發展方向，濱湖區的重點規劃方向在於打造乙個品質型示範區，核心功能以行政辦公中心、商務文化會展中心、省級休閒旅遊基地和綜合居住為主。
城市以老城為中心，沿幾條對外交通放射線向東、南、西南、西、北五個方向伸展，形成星形空間形態。
城市發展方向：重點向南、向西發展，建設濱湖新區、科技創新示範基地，適度向北部、東部和西南部發展。
重點建設區域：濱湖新區、科技創新示範基地（包括高新技術開發區、蜀山經濟開發區）、經濟技術開發區、磨店地區、新站北地區、蜀山公園地區、森林公園地區等6個地區。
專案位於城市重點向南發展方向的濱湖區，區域核心功能主要以行政辦公中心、商務文化會展中心、省級休閒旅遊基地和綜合居住等為主。目前，區域各方面發展已現雛形，但尚不成熟，有待逐步完善。
1.3城市交通規劃
中國二級區域綜合交通樞紐；6條高速公路、6條鐵路在此交匯；新橋機場於2023年5月30日投入使用；規劃8條地鐵，其中1、2號線已進入建設階段；8座規劃高架，其中6座已投入使用。
1.4城市產業研究
重點鼓勵投資工業專案，支援高新技術產業企業和中小型企業發展，加快現代農業發展。
重點建設四大產業集聚區、兩大示範園區和四大產業帶，促進產業集**展，形成「西高」、「東重」、「南優」、「北特」的產業布局。
「十二五「產業規劃
「西高」：依託高新技術開發區，重點發展電子資訊及軟體、電子通訊裝置、新材料、新醫藥及先進製造業等具有高新技術為特徵的新興工業。
「東重」：依託肥東經濟開發區和合肥化學工業集中區，大力發展以電力、化工、冶金、起重機械等為代表的重化工業。
「南優」：依託經濟技術開發區，全力支援汽車、裝備機械、新興家電製造及裝備加工、住宅產業化等先進製造業的優勢企業的發展，形成優勢企業為龍頭的產業群。
「北特」：依託瑤海工業區、新站綜合開發試驗區、廬陽產業園及雙鳳—崗集開發區，形成企業集群、產業集聚、特色鮮明、分塊連片的特色工業群帶。
近年來，合肥產業呈現少有的「二產進，一三產退」情況；服務業中，12年房地產業銷售額佔gdp比重為15.75%。
1.5城市經濟研究
2023年年末全市常住人口757.2萬人，比上年增加5.1萬人。
城鎮化率為66.4%，比上年提高1.8個百分點。
年末全市戶籍人口710.5萬人，比上年增加4.37萬人，其中市區戶籍人口222.
2萬人。
目前人口受教育程度集中在初中等文化層次，勞動力人口數量龐大，鄉村人口比重大，平均家庭戶人口卻逐年減少。這表明，合肥人口結構具有一定的提公升空間，發展潛力較大。
gdp增速最高，但人均gdp數值較低，經濟拉動三駕馬車走勢良好，預計3.5年gdp可達到南京現階段水平，中低端勞務人口基數較大，對人均gdp提公升貢獻有限。
受政策影響，近年來房地產開發投資額增速放緩；12年各項指標同比11年均小幅**。
合肥人均消費支出增幅已明顯落後於收入增長，儲蓄存款餘額增幅雖有所下降，但仍高於周邊城市，從側面反映出合肥消費渠道及結構存在公升級空間。
合肥產業基礎雄厚，招商增長迅速。目前已有33家世界500強企業在肥投資；2023年全年新批63個外資專案中，投資總額達到15.16億美元。
食品、文化娛樂、交通、衣著消費佔比排名居前，一、二線名牌陸續進駐，中高階市場消費氛圍已然形成。
餐飲、娛樂業、外企品牌市場滲透率開始有所增加，但仍以本土企業為主導，產品服務有待進一步公升級。
規劃利好及經濟的快速發展，將給城市帶來「人口匯入」、「財富積聚」、「階層調整」三方面利好，進而衍生出多方面的需求；
人口匯入：藍領工人、青年學生、企業高管、外籍人員；
財富積聚：精英白領、企業高管、****、私營業主；
階層調整：小資階層、中產階層、企業家階層。
1.6房地產市場概況
樓市政策頻頻出台，房地產處於調控嚴控期，但合肥的房產進駐政策環境總體較為寬鬆。當地**鼓勵商業、服務業等專案開發，建築設計限制條件不多。目前雖部分區域暫時實行限購政策，但預售證獲取條件較為寬鬆。
土地前期階段（鼓勵商業、服務業專案開發）
對於存量商業用地，鼓勵土地使用權人經**批准後自行改造公升級，建設商業、服務業專案。
加大對閒置和低效利用工業用地情況的清查和處置工作，追究違約責任，建立退出機制。
原有工業、辦公、綜合等具有合法權屬**的存量國有建設用地，鼓勵土地使用權人自行公升級改造，發展商業、服務業專案
規劃設計階段（總體上建築設計限制條件不多）
入戶花園全計入面積
半地下室，抬高地上2.2公尺以內不計入面積
飄窗不計面積
陽台計入一半面積
現在沒有90/70政策
挑高4.8m已不審批
辦公獨立衛生間分割情況不予批准
專案銷售階段（目前暫實行區域限購政策、預售政策管理較鬆）
限購政策：合肥市城區（瑤海區、廬陽區、蜀山區和包河區）暫時實行住房限購政策，本市戶口限二禁三，外地戶口限一禁二。
美麗廣場專案建議書 可研前
衡陽 美麗廣場 專案專案 建議書衡陽星善置業 2014年4月，可研前 位址 衡陽市解放西路75號 0734 第一章專案基本情況 第二章專案建設必要性及依據 第三章專案規劃設計構想 第四章專案市場分析 第五章專案開發計畫 第六章專案投資估算與資金籌措 第七章專案經濟效益分析 第八章專案社會評價分析 第...
花蘆村屋頂光伏發電扶貧工程專案建設可研報告
1.概述 1.1工程概況 1.1.1 工程背景 為貫徹落實 可再生能源法 落實 節能減排戰略部署，加強政策支援，加快推進太陽能光電技術的應用及產業的健康發展，2009年3月23日，財政部頒布了 關於加快推進太陽能光電建築應用的實施意見 印發了 太陽能光電建築應用財政補助資金管理暫行辦法 兩個檔案。根...
可研報告 農村公路改造建設專案可行性研究報告
第一章總論 1.1 專案背景與概況 一 專案名稱 x x 縣x x 鎮 縣城至x x 鎮 x x 村 農村公路改造工程可行性研究報告 二 專案承辦單位 x x 縣交通局 三 可行性研究報告編制的依據 1 原國家發展計劃委員會審定出版的 投資專案可行性研究指南 計辦投資 2002 15號 公路專案可行...