第一部分專案swot分析2
第一部分市場定位篇4
1、專案整體開發策略5
2、市場定位7
3、形象定位9
4、產品定位10
5、目標客戶定位13
6、特色定位14
7. 經營業態定位14
第三部分行銷戰略19
1、行銷目的20
2、行銷戰略20
3、行銷階段劃分21
4、行銷重點22
5、銷售方式22
第四部分行銷戰略26
1、招商原則27
2、招商策略28
3、招商目標28
4、招商渠道29
5、招商步驟30
第五部分推廣策略34
1、推廣主題35
2．案名建議36
3、廣告推廣策略36
4、廣告推廣目標36
5、廣告推廣部署37
6、推廣鋪墊及炒作重點38
7、公關活動建議39
結語40
第一部分專案swot分析
機會與威脅並存，這是所有商業專案的共同特徵，通過swot分析，我們能夠直觀發現專案的優勢、劣勢、威脅和機遇。
在本專案中，我們發現本專案的優勢還是比較明顯的，例如：作為商業產品開發面積大，具有規模優勢、專案臨近縣城汽車站交通便利且處於城市未來主導發展方向等。同時該專案還首創德安縣第乙個主題式一站式購物中心，概念新穎，易於在匯入後引起市場關注，產生轟動效應，帶動商業公升值。
但是，我們也要注意本專案區域商圈成熟度不是很高、德安縣整體商業處於落後階段，這都將影響招商與銷售這樣一些劣勢和威脅的存在。
所以如何「揚長避短」，充分放大專案的優勢資源，利用專案的潛在機會，合理運作以達到預期銷售目的。
第二部分市場定位篇
一、專案整體開發策略
商業地產發展戰略關係企業成敗。本專案必須從戰略上解決，如何為客戶提供滿意的服務，如何與商戶建立長期共贏關係，不僅要在銷售招商上取得成功，更要在運營上能夠長期吸引消費者消費，走可持續發展之路。
開發商要想在乙個全新的商業市場中取得成功並領跑，必須謀劃細膩長遠的發展戰略目標，引導和倡導新概念消費體驗，展示一種現代化生活消費方式。因此，本專案的整體開發策略為：
高壓·強勢·全面超越
高壓 —— 以高姿態入市，對競爭對手產生持續性的競爭壓力。
強勢 —— 塑造強有力賣點和競爭力，以開發高度樹立市場地位。
全面超越 —— 「人無我有，人有我優」，以大規模、全業種、優設計和先進經營管理形成綜合性優勢打造商業旗艦。
（一）因地制宜，造勢造市
大型專案自己「做市場」，中小型專案只能「跟市場」。作為德安最大主題式購物中心，借助自身的地段優勢和規劃優勢，突出人與商業建築空間的溝通、人文與商業購物的融匯，將本案商業專案塑造成為新城區地段優勢最大、聚集效應最好、投資效益最明顯的商業中心，向周邊縣市輻射，引導全民投資，刺激全民消費，創造始終領先的市場地位。
（二）招商先行，品牌聯動
沒有商家的融合、進駐，商業地產專案就無法形成商業價值，所以商家如何引入、正確引入已經成為商業地產專案成敗的關鍵。
主力商家對整個商業專案**起著關鍵的作用，布局直接影響到商業專案的商業形態。因此，在規劃初期，應預先確定主力商家的經營區位，劃分各個業態的主力店和**招商物件，並積極與主力店接觸，爭取能夠在開工建設前確立數家核心主力店，依託主力店品牌打造優勢物業。這也就是所謂的開發前期招商。
招商策略應以主力店先行的原則，主力商家盡量選擇著名的品牌店，因為成熟的品牌可以更快地進入市場，成功的品牌又能提公升商業的形象，造成品牌效應，帶動中小商家入駐。
（三）準確定位，打造高價效比產品
準確的市場定位是商業地產獲得成功的引導主線。專案不僅要具有良好的外部形勢，還需要有好的產品支撐。對此，專案要定位準確，以「售得出、租得滿、做得旺」為大前提，對本案的投資者、租賃經營戶和消費人群進行合理而準確的市場定位。
在規劃設計上，商業部分應獨立規劃設計，與住宅的聯絡應呈現一種既閉合又開放的格局。合理規劃一站式街鋪、主力店特色、分割槽經營特色等各種業態的組合配置，製造並引領一種消費文化，使專案使用、投資價值最大化，打造差異化、高價效比的產品，增強投資者與經營者的信心，最終為專案的招商及銷售服務。
（四）專業策劃，贏得市場
專業化是商業地產專案成功的保障。針對目前德安房地產市場化程度不夠的現狀，借助外腦，發揮專業的策劃**公司和商業管理經營公司的先進經驗和成熟的操作能力，對商業地產專案進行針對性的定位、包裝、招商、經營、管理，將其優秀專業的人才和科學合理的營銷思路運用到專案中來，將可在短時間內使產品品牌一舉占領消費者心智最高點，以全方位立體化整合營銷手段很快聚集起大量的人氣和買家，有效地避免非專業操作引來的困境與彎路，實現「品牌與利潤雙贏模式」開發。
二、市場定位
（一）市場定位原則
1、先定位，後規劃
定位是商業專案及產品成敗的關鍵，是**、策劃與決策的統一，是利用市場及技術**的結果，通過資源整合及策略創新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的專案發展決定。
乙個大型商業專案開發的成功與否，主要取決於市場定位、商業綜合水平、消費者的持久吸引力和長期的穩定運營。在進行規劃設計之前，應先確定市場定位，以保證後期的集合推廣、招商經營、專業管理。
2、持續創新，適度超前
創新是專案成功的靈魂，是生存之本。而創新並不意味著無原則的超越，其尺度與標準需恰到好處。對於本專案，創新是持續不斷的，從專案前期的產品開發、環境設計到後期的營銷推廣、銷售手法的運用，充分融入創新意識，使得專案整體自始自終，處於市場的領先地位。
3、打造城市大客廳，提公升城市功能
本專案位於新老城區交界處，優質和大型集中商業幾乎處於空白的境地。本專案將從總體規劃、人文景觀設計等方面根本改善這一狀況，以景觀主題營造溫馨、舒適的消費環境。
本專案不能簡單說只是大型商業設施，應該看作是城市的基礎設施，是作為城市整體規劃中的一種基本構成，地位作用類似於公園、體育中心等城市基礎設施。專案建成後，時尚的消費環境、過硬的配套設施、先進化的商業管理和全方位的物業服務為德安人民打造消費新天地，鄰里鄉親、男女老少在這裡一起分享消費、分享快樂。無疑，本專案發揮著城市配套的重要作用。
4、城市名片，商業座標
專案在開發時，應充分考慮「地產與商業」的有機整合，確保本專案按商業中心模式進行開發，使得德安商業形態實現跳躍式變化並向「質」的方向發展。而通過商業中心的後期的成功經營帶熱本區域，強化中心城市價值，不僅會增強德安縣的商業競爭力，繁榮轄區經濟，還會極大地改善、彌補德安縣城心商業、生活環境，既能保障本專案在全縣發揮龍頭地位，在對外經貿交流方面又能起到視窗作用，使本專案真正發揮「城市名片·商業座標」效應，是德安商業繁榮的象徵，同時也是德安縣**關於城市運營的點睛之筆。
（二）市場定位
綜合市場的調查結論以及對於德安縣資源機會點的挖掘，以市場定位原則為指導，我司針對本專案目前存在的問題，遵循解決問題的合理思路，提出匯龍購物中心商業部分的總體市場定位為：
集購物、休閒、娛樂、
餐飲、展示、文化於一體的新城市商業中心
●「新」表現在**？
結合新城區的發展規劃，率先將購物、休閒、娛樂、餐飲、展示、文化等融匯於一體，充分發揮各種商業業態的魅力，打破傳統因購物而購物的單一局面，提供給德安人民乙個全新的購物消費與娛樂活動相結合的商業形態。
對德安目前的商業形態而言，無論是新城區還是舊城區，本專案就是德安商業的一次全面的重新整理和提公升，必將改善德安滯後的商業環境，乙個全新的城市商業中心即將在這裡崛起！
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