房地產結構成本的優化與控制
※建築方案一經確定,結構成本基本就確定了。
一、 地上結構
鋼筋 35~90kg/m2×5.3元/kg=185~480元/m2
砼 0.3~0.5m3/m2×386~460元/m3=120~230元/m2
小計 305~710元/m2 平均510元/m2
二、 地下結構
鋼筋 120~260kg/m2×5.3元/kg=640~1380元/m2
砼 0.9~1.4m3/m2×400~480元/m3=360~650元/m2
小計 1000~2030元/m2
三、基礎 25~120元/m2 均60元/m2
四、按地下佔總面積的22%估算
結構成本達:480~1120元/m2 平均800元/m2
所以,重視和強調結構成本控制是必要的,且認為含鋼量、砼含量越低,結構設計越優秀。
※成本管理的內涵工作性質
專案論證
專案策劃階段控控組織措施
設計準備制 制技術措施
設計過措經濟措施
招投標程施合同措施
施工投入使用階段總目標
結構成本控制的管理思路及方法,必須對整個設計和策劃的全過程進行管理。
前期策劃階段:重視地勘和調研
規劃階段:產品定位
方案階段:結構可行性、合理性,避免返工
擴初階段:優化
施工階段:成本意識灌輸、精細化的設計
施工配合階段:變更、簽證、合理控制
◇設計變更及簽證原因分析
一、設計類:1、超成本目標2、優化3、錯漏4、設計缺陷5、二次設計
二、施工類:現場條件、施工錯誤、施工困難、進度要求
三、營銷類:客戶要求、競爭要求(差異化競爭)
所佔比例:1、設計佔3~10% 2、決策錯誤佔60% 3、重複性錯誤
佔30% 4、其他
管理工作重要的是溝通:包括平級、下級、上級間
※成本管理擴大到資源優化配置、價值分析、風險分析等。以系統觀點,全面分析專案的投入產業比:(一般認為財務內部收益率irr= 13%,也就是說投入1回報必須達到1.
5)。全方位成本、含使用維護成本的全壽命週期成本進行控制。
◆事前控制的幾個要點
○設計院的選擇(擴初及施工圖階段)
合適易管、態度重視、專案情況、服務意識、市場口碑
○專業負責人的選擇
1、業績、經驗2、市場反饋(圖紙質量、責任、成本、服務意識)3、三個配合(圖紙修改、專業協調、工地現場配合)4、影響力及控制力
○選擇設計院最重要的是選人。盡可能抓住一切時機尋求長期的戰略合作夥伴。這是對質量和進度的保證、後期服務的保證、工作範圍的進一步衍生、成本的降低、總效率的提公升、制度化考評。
(注:引入競爭機制,防止「反正這個設計任務是我的老大思想,工作不積極」)
○如何與設計院溝通並灌輸工程成本控制的意識
○設計週期的合理取值
設計週期對總成本的影響:1、資金的時間價值2、市場風險的變化3、產品的實際價值
※論證階段策劃階段設計管理階段
《概念規劃》 實施方案 > 施工圖
規劃草案概念規劃方案設計擴初設計
戰略規劃
**至少3個月**180天高層/複雜戶型90天 55天~70天
中盤56天
這樣總計:高層215天多層180天
○如何在保證質量不增加成本的前提下,縮短設計週期
1、決策的導向及措施 2、工序的前置和搭接例如景觀綠化設計
3、標準化設計的推廣
○設計費的合理取值一般16~30元/m2之間(少的10~20元/m2)
1、設計費本身對總成本、進度及質量的影響如何,一般在70%以上
2、設計費取多少合適:比當地平均水平略高
3、設計費如何支付?一般施工圖交付後留15%~20%,再分兩次支付。差異管理,留一部分給設計人,如達到控制指標,2.5元/m2 支付給設計人,而不是設計公司,獎金。
○設計合同中設計公司應承擔的風險有哪些
設計錯誤導致的損失 (超100條罰則每條500元,由個人負擔)以防錯誤百出
設計延誤導致的損失給一定的壓力
設計配合不到位導致的損失每次罰500元
設計結果超越限額的罰則
○限額設計合同的引入和使用
框架結構(地上) 住宅含鋼量60kg/m2 混凝土:0.4 m3
1、限額的數值
2、限額的內容(可控制的離散的)(比平均水平略低)
3、限額的彈性(數值的範圍和區域性調整)
4、雙贏的思路
結構含鋼量優化目標值
60m高風載取值不一樣 80m抗震要求不同
○哪些技術原則甲方必須重視和提前輸入:結構設計統一技術措施
○設計過程中必須控制的關鍵環節有哪些
1、結構體系及主要布置 2、基礎選型 3、電算模型及計算係數的
選取 4、標準單元的樣板截面及配筋 5、地下室的樣板配筋、布置
6、結構轉換層的布置及配筋
與設計院定原則,拿出統一技術措施、樣板配筋、分清地上、地下予以確認。
◆ 施工圖審查公司的選擇與溝通
○選擇思路:易於溝通
○溝通時機:重視前期
○溝通內容:邊界或爭議處(超限的判斷、裂縫寬度、短肢剪力)
○溝通方式:雙方、資源借助、關係維護
◆外部資源的引入
○引入資源型別:壟斷部門(**、人防、審圖)學術權威、行業專家、專業諮詢公司
○引入的時機:盡量及時
○合作方式及注意事項:顧問、價值及時間
◆結構成本控制的技術關鍵點
○建築層高對成本的影響及控制
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1、結構的樑高
設計院通常作法:1/8~1/12l0
優化措施:建議取到1/12~1/18l0
2、機電的管道空間
通常作法:空調、水、電各佔一層,實際利用率較低
優化措施:綜合管線圖、進行認真的優化設計、經常可省出近200的高度
3、結構樑高與機電的管道空間可以相互利用
①採用變截面梁,在機電管線通過處、減少梁高度
②在樑中預埋管或洞口,使管線通過
③採用設柱帽(或不設)的無樑樓蓋,使管線與柱帽在同一高度空間
節省淨高的其他辦法:
1、結構:寬扁梁、預應力、型鋼砼粱、鋼梁(造價由低到高)
2、機電:非標準空調管、空調雙管執行
3、粱與管線保持方向一致、平行
4、區域性加高結構梁
※結構超限:包括超高寬比(造價增加60~70元/m2)、超長、特別不
規則的超限結構等。甲方盡量聯絡專家,要有成本意識,投入值不值,多
專業溝通、互動、啟發,從建築方案角度更多考慮,創造性的解決。
※公共大地下室
地下結構造價是地上的3倍左右
要緊縮裝置用房面積,減少無用邊角,提高使用效率
◆各類結構樓層單位面積的重量標準—經驗估算
框架結構:1.2~1.5t/m2 框剪:1.3~1.6t/m2 剪力牆:1.5~1.8t/m2
框筒:1.4~1.6t t/m2 地下室:2.0 t/m2
◆ 如何判斷樁(基礎)的總量:豎向軸力與總反力的比值1.15左右
◆ 基礎的迭型介紹:
1、沖孔樁、鑽孔樁 2、人工挖孔樁 3、預應力管樁 4、沉管灌注樁 5、強夯地基處理,造價10~20元/m2 6、水泥攪拌樁地基處理 7、筏板基礎 8、獨立柱基
◆如何優化樁(基礎)的總量:
○關注柱內力的取值,尤其nmax、nx、ny、nmax相差25%左右
○關注水浮力的利用
○關注樁基礎中,地下室底板土承載力的利用
○關注樁端承載力的利用
○關注基礎型別的歸併
◆樁端承載力是土的承載力的4~10倍,而墩基是1.2~2.5倍,盡量採用樁而不用墩。
◆正常荷載下十字梁比井字梁樓蓋便宜15%左右(1.2t 663元 745元)
當覆土超700厚,則井字梁樓蓋比十字梁便宜(井:1007元/m2 十字:1120元/m2)
◆ 一些短牆上的小梁布置:2.4m跨以下不佈梁而是加2ф12或2ф14縱筋。因為梁的縱筋和箍筋會比之大。
※梁配筋方式的影響
1、梁上部跨中架立筋,按規範要求,抗震
一、二級時可配成4ф18,三、四級時4ф12,如按設計院通常作法4ф25拉通。若梁長按8m計算。抗震
一、二級時可節約19.7公斤,三、四時可節約31.6公斤。
2、標準層梁寬為200或250,梁頂鋼筋採用小筋會更經濟一些,主次梁相交處,一般(95%)都可不用吊筋僅箍筋加密即可。
※剪力牆的布置長度
1、建築兩端和周邊重點布置
2、中間和內部減少布置,兩個電梯井僅外圈布,中間不佈,設通常構造柱。
3、關注結構計算位移與規範最低要求,盡量接近
4、短肢剪力牆抗震效能不好,構造柱配筋成倍放大,剪力牆的優化長度是其寬度8倍+100,小於600時應關注設計結果。
※剪力牆的厚度取值
《高層建築混凝土結構技術規程》7.2.2條,底部加強層剪力牆厚度不小於層高的1/6(抗震一二級)或1/20(抗震三四級),但底部商業、底層假複式住宅或架空層層高較高,按此規定,牆厚增加很多,同時變成短肢剪力牆,配筋進一步大幅增加。
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