第一部分、專案概述
一、德陽巨集觀經濟概述：
● 201x年，某某某某鎮化水平為35%某某市人口約28萬，**規劃到201x某某市人口達到50萬某某市化率達到60%以上。——德陽某某市商業及商業地產還有較大的發展空間。
● 某某市經濟相對發達，201x年人均國內生產總值約為1133美元（約9360元人民幣）某某某某鎮居民人均可支配收入7892元，某某省高12.07%某某村居民人均純收入2790元，比全國高6.41%，某某省高25.
11%。預計201x年人均gdp將達到17000元，在現在的基礎上翻一番。
德陽的工業經濟逐步復甦，機械、食品和化工三大主要傳統行業效益正在步入良性迴圈的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡菸廠、藍劍集團等一批重點企業、優勢企業成長迅速。——在中國經濟高速發展的大背景下，德陽的購買力強勁。
● 德某某鄉居民儲蓄存款較為充裕，201x年末居民儲蓄存款餘額201x67億元。
● ——中國經濟通漲率達到3%，銀行利率保持1.98%不變，考慮201x息所得稅，其實中國已經進入，實際利率為，居民投資轉向的潛在動力很大，房地產無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的5%，就達到10個億，這足以消化整個德陽的房地產開發量某某縣域經濟比較發達：201x某某省gdp過50億元的2某某縣，德陽就佔了5個(旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢)——我們的目標客戶將放大到某某區域。
二、德陽商業及商業地產概述
1、 商業分布及特點
德某某市的華山路、岷江路和泰山路圍合成乙個大的三角形，形成了德陽的主要商業圈。在此三角中，南街和長江西路共同營造了德陽目前最繁華的商業地段。
2、 其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統業態。相對大型的商業集中於南街和長江西路的交界處。德陽目前的商業物業形態較為落後，自發形成，明顯缺乏規劃某某市幾乎沒有特色商業建築，缺乏商業空間的宜人尺度和體驗環境。
這是提公升本專案價值的乙個機會。某某市商圈的發展規劃
德陽**近15年某某市商圈發展規劃：以長江西路和泰山北路某某市商業中心，尤其是長江西路，南街口到泰山北路一線作為商業發展的重店，加上崑山街，綿遠街等商業街，共同構成德陽的某某市口」商圈。德陽的商圈正在南移。
三、本專案概況
本專案臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位於某某市傳統商業某某區的邊緣地帶，距離德陽核心商業圈（南街與長江西路的交界處）約300公尺，專案對面是成都百貨大樓大型商業，預計今年5月底開業。目前專案周邊人氣、商氣較差，隨著德陽商業中心的南移、成百的開業，本專案的商業價值將日益凸顯。
專案優劣勢簡要分析：
● 一）、優某某區位優勢：地處德陽傳統商業某某區與成百大樓兩大核心某某區之間，享有龐大**所帶來的商氣，同時某某市商業向南發展趨勢明某某區位優勢愈加凸現。
● 規模優勢：本案屬於住宅底商，是未來核心某某區，4600平公尺的底商面積，形成「u」字形的商業長廊，具備了形成規模商業的條件。
● **動線的通暢性：如右圖
● 開發商實力：作為二重集團下屬企業，其實力與信譽深受德陽投資者的信賴。
二、劣勢
● 商圈成熟程度低：儘管有良好預期，但就現狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費**較少。
● 商鋪進深大、投資門檻高：開間主要集中在3.6m左右，而進深最多的達到了22m，17公尺、21公尺進深的商鋪佔據相當比例，限制了較多業態的進駐。
同時，由於單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在60萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。
● 專案建築本身並無特色，外立面、產品形態、環境資源都較傳統，沒有宜人的空間尺度。另外，底商由於業權分散，給商業管理、業態整合增加了難度。
通過對本案的簡要分析，可以發現競爭商業樓盤之間角逐的著力點主要體現在商圈的成熟程度、交某某區位、主力商家/管理商/下游商源、**/付款方式/投資回報、動線的合理性、建築質量及商業配套、業態規劃、業種配比、開發商實力、建築外立面等方面。通過前期摸底調查，我們對業主、商家、消費者在上述競爭因素上的關注程度做出了定量評估：
業主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表
說明：● 著名的雷達圖——競爭力作用模型，具有較高的參考價值；
● 業主與商家的選擇接近，所以放在一起評估；
● 業主、商家與消費者在動線、建築質量、商業配套、某某區位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近；
● 針對這些選擇，本案在後面的業態定位與產品改進中將採取相應的對策。
第二部分、專案總體定位
□□定位原則：關聯性、差異性、震撼性。乙個商業地產的定位必須遵循「關聯性、差異性和震撼性」三大定位原則。
● 所謂「關聯性」是指專案定位必須與專案所某某區位、商業環境、商業業態之間的和諧統一，共生共榮。
● 所謂「差異性」 指專案定位必須差異於目前所處商圈的商業業態，形成自己的特色，即「差別定位、錯位經營」。
● 所謂「震撼性」是指定位某某市場上形成強大的衝擊力某某市場、消費者認同這種定位，並樂意到此消費。
□□商業物業有3種可利用的資源：視覺資源、環境資源和**資源。
充分打造、挖掘、展示、利用好這3種資源，將極大提高商業物業的價值。
● 視覺資源：即專案的整體外部形象是否具有聚焦力、衝擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。視覺資源是決定物業價值的要素之一。
● 環境資源：包括購物環境、消費環境、休閒環境、空間尺度等，現在的商業的主流趨向已經變為「體驗經濟」，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業地產。
● **資源：有人氣，才有商氣、財氣。如何充分利用現有**，如何吸引更多**到此消費？
在商業業態的規劃設計上要充分考慮滿足現有商圈**需求和吸引其他商圈**。視覺資源和環境資源是**資源的載體。
我們在本專案定位和產品改造方面將充分利用以上的定位原則，並有效釋放3種資源的增值潛能，為專案的銷售創造良好的硬體條件。
□□商業地產的特殊性在於開發商、投資者、經營者、消費者「四位一體」，在於多贏，成功的商業地產必然是乙個連環「利益讓渡」過程。即：
開發利益投資利益經營利益消費利益開發產品/經營模式
營銷、推廣
一、專案（商業經營）總體定位：
德陽首席體驗式主題特某某區——營造特色休閒風情購某某區，在購物中休閒、在休閒中購物。將娛樂休閒融入購物，創造德陽全新的體驗式購物模式。
體驗式經濟已經成為當今商業的一種主流趨勢，「體驗經濟時代」已經到來。
□終端消費客戶定位：整個某某某區，追求優質生活的群體。
該專案所處的地段決定了專案功能—某某市商業某某區商業兼而有之，而某某市商業為重，因某某市的商圈正在南移，成百即將開業，某某區域必將是德陽的又乙個商業中心，與現在的商業中心比肩而立，某某區服務功能只是必要的輔助，這一定為就讓專案的終端消費面向整個德陽，而非周某某區。
□檔次定位：中（高）檔，面向大眾，高品質的購物環境，大眾化的消費。
專案名稱：
名稱釋意：某某區——乙個有品位、有質感、有地位、有特權的專署領地，而這個專署領地只為你開放！
u——專案商鋪自然形成u型，直接與專案形態契合。
u——you,你的，專屬於你某某區，代表你的品位，你的休閒方式，個性十足。
u——優雅、悠閒：優雅的購物環境、悠閒的消費方式、宜人的商業尺度。
u——優質、優秀：優質的商品、優質的服務，為優秀的你提供優質新生活。
歡迎進入某某區！
——專屬於你的時尚消費領地！
名稱評價：
1、 名稱簡潔、新穎、個性十足、寓意豐富，易於傳播。
2、 該名稱能很好地與本專案的業態定位契合，品牌休閒服飾、個性飾品店、肯德雞快餐、個性茶吧、個性書吧、網咖等業態構築起乙個嶄新的消某某區。
3、 便於後期推廣與炒作，如廣告宣稱「德陽將出現乙個某某區」，形成懸念。
第三部分、業態定位、業態組合與分布
□定位依據：關聯性、差異性、震撼性。
□總體原則：以充分借成百之勢，並與之形成補充，錯位經營，填補業態空白。
根據現有物業的形態，對目標商圈的「坪效」進行定位，依據不同型別商家的開店意願做出「坪效」估計及「配坪」策略，據此擬定本案的業態業種配比，提供更合理的業態業種組合。
一、坪效定位
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