隨著中國經濟的高速發展，人民生活水平的日益提高，大量國際優秀零售商業的進入及其在中國的飛速發展，推動中國的商業及商業地產進入了乙個快速發展的階段，傳統的商業模式在新的市場經濟下自然除「莠」存優，新生及外來的商業模式在不完全規範的商業環境下摸索著快速發展。無論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業中心專案以極富想象力的包裝方式相繼湧出。在看似商業地產市場蓬勃發展的背後，我們似乎有一種似曾相識的感覺：
那就是在當年中國住宅房地產高速發展的某乙個階段，絕大多數地產商都在遵循乙個原則：概念即是銷售。現在的商業中心正在複製當年的概念化炒作。
事實上，商業地產不同於住宅地產，其最主要區別在於住宅地產開發商是將其產品直接銷售給最終客戶，而商業地產開發商的產品是以租售的方式直接或間接（部分通過小商業地產投資商）提供給商鋪，其價值是通過商鋪的長期運營狀態實現的。對於開發商，如何合理開發商業專案特別是商業中心專案，使其在最優化的投資環境下，成功建設並能夠長期良好運營；對於小型商鋪投資商來講，如何鑑別乙個商業地產專案的好壞及可運營性，都是業內人士及熱衷於商業地產人士所必須關心的問題。在蓬勃發展的商業地產市場裡，具備商業地產開發的專業經驗及技能，特別是熟悉中國國情的專業技能，對乙個專案的成功開發至關重要。
隨著商業競爭越來越激烈，不合理的商業專案將面臨著越來越大的市場挑戰。由於缺乏對商業地產的深刻了解，不少商業地產開發商尚未認識到失敗的風險。而歐美四十餘年的發展經歷值得我們借鑑，歐洲已有的大型商業中心除了幾家以**、銀行為背景的大型專業開發公司外，絕大部分商業地產專案是通過聘請專業的商業規劃、招商及管理公司來完成的。
即使重大的**商業專案也是請專業公司來規劃執行的。可見商業規劃的重要性是由商業及商業地產行業本身的特點決定的。
一、遵循商業量化原則
商業是乙個量化的行業，是需要有量化的購買能力，所以商業地產的開發，特別是大型綜合商業、商業中心的開發也必須是乙個量化的過程，而量化是通過商業規劃來完成的。
首先要進行深入細緻的市場調查與研究分析，以資料確定消費區域及消費能力；
研究分析現在及未來競爭環境，以確定消費區域內的消費需求。消費需求在數量上及業態上一旦確定，應依照客觀的需求量，「量體裁衣」地規劃設計商業設施。國內大部分開發商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。
二、滿足需求而非創造需求
商業地產服務於商業店鋪，商業店鋪服務於消費者。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業能在更大範圍內吸引消費者，但隨著商業系統的逐步完善，這種跨越很大區域的吸引力將逐步減弱。
目前國內不少開發商過分依靠概念的炒作創造需求，追求轟動效益，這類專案往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間後由於消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發商。目前國內部分城市**對商業設施的規劃及管理尚未達到乙個合理及有力的程度，因而此類風險將會加大。
三、 體現實施的可行性
合理的商業規劃一方面最大程度地滿足消費市場的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發商的財務目標，具有豐富經驗的優秀商業規劃專家公司應通過對市場競爭環境及對專案深刻的調查研究，規劃設計出一套有可實施性的商業規劃方案。這需要乙個有綜合專業經驗的團隊來完成，首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業，特別是作為主力店的優秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業設施內部的功能管理及組織，並且通過建議的規劃方案力爭最準確地執行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業及商業中心的持久良好運營，以最大程度地保證投資開發商的財務目標的實現。
四、 奠定高質量招商的基礎
合理的商業規劃除了完成功能的規劃及組織外，還應對專案的業態及業態分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準確性及迴避投資方重建、改建所造成的浪費，商業規劃團隊應充分利用其對商業客戶的了解，並通過預招商工作，力爭相對準確確定主要商業店鋪的具體位置、面積及相關建築要求。合理的商業規劃應提供給入駐商業合理有序的營業環境及舒適的購物環境，最大限度保證入駐商業對消費者的吸引力及店鋪間的**共享，只有這樣店鋪才願意入駐並在此長期經營。
無序的規劃將加大招商的難度，特別是對主要商業的招商難度，由此而產生商業中心吸引力不足，難以正常運營。
五、 確保持續穩定經營的實現
綜合商業專案開發後需要運營管理，好的商業規劃在專案開發前期就提供了專案開業後良好的運營管理基礎。商業設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。
六、 保證投資回報的安全性
只有合理的商業規劃才能提供商業中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證專案投資方投資回報的安全性及穩定性。同時只有考慮到商業的「量」化性，才可以正確加以開發及管理，最大可能地迴避風險，保證商鋪、商業中心及投資人的長期盈利。
七、 加大融資的可能性
有了合理的商業規劃才能準確的實施後續的招商、管理工作，才能保證入駐商業及商業中心的長期良好運營及增長，才能對專業投資人及機構產生吸引力。目前國外大量的商業地產投資機構及**都在準備或開始進入中國市場，由於他們有長期投資商業地產的經驗，對於商業規劃水平、店鋪甄別水平及商業中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報安全性、穩定性及增長的基礎。雖然外資投資在專案前期、開發期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業中心可長期良好並持續增長運營的狀態及趨勢將在融資可行性及**上起著決定性作用。
由此可見，商業規劃的水平在其中起著至關重要的作用。雖然中國商業地產剛剛起步，但其發展速度非常之快，具備了在3至5年內完成歐美國家40餘年所走過歷程的可能性。這裡面有捷徑嗎？
有，也沒有。說有，是因為歐美等發達國家的商業中心及相關的城市規劃政策已為我們提供了大量成功經驗與失敗教訓。我們可以充分利用大型國際會議等交流活動走出去，學習經驗並了解國際業界最新動態。
例如，每年11月在法國南部美麗的海濱城市坎城舉行的國際商業地產展覽會（mapic）雲集了幾萬家商業地產開發商、投資機構、著名商業品牌、專業策劃諮詢公司及建築師行，為國際業內人士提供了乙個專業的交流平台。說沒有，是因為商業設施的成功是基於本地市場需求的支援，借助國際商業經驗及技能而開展的本地化商業規劃才是成功的關鍵。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業規劃的要求，才能為整體商業設施帶來長期穩定的增值效益。
我們期盼著中國商業地產的開發早日與國際接軌，進入專業化發展階段。（中國專業市場網）
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要訣8 要充分考慮到不同業種之間的匹配程度，以最大限度地發揮協同作用。某些商業業種需要組成商業集群以增強吸引力，如婦女與兒童用品 而另一些帶有排斥性的商業業種則必須相互避開，如醫療診所與餐飲店。要訣9 各業種之間的 同種互補 錯位經營 是進行業種組合設計的關鍵原則。要訣10 餘源鵬最新商業地產培訓班...
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