令人不安的數字
２００２年８月２７日，經濟學家樊綱做客**電視台《中國財經報道》，在回答主持人提出的「你如何看待中國房地產泡沫？」的問題時，出言謹慎。他說，「我只注意兩件事，房價和商品房空置率。
」筆者曾向金花企業集團老總吳一堅問及 「您認為中國房地產業危機情況如何？」。回答是：
非常嚴重。２００２年８月２８日，國家建設部宣布：要對房地產開發實施「巨集觀調控」。
先讓我們來看下面的數字：廣州有１３１８家登記在冊的房地產公司，２００１年有１２８８家虧損，僅３０家贏利。贏利麵僅為全行業的２．２％，虧損企業為全行業的９７．８％。
虧到這個份兒上，幾乎可以說是全行業虧損了，可您別忘了，房地產業被稱為《中國最後的暴利孤島》。這是暴利導致的虧損，這就叫《暴利的報復》，人人都追求暴利的結果就是人人都得不到利潤。
廣州房地產業２００１年完成開發投資３８７．０２億元，但全行業實現利潤僅８．８２億元，整體贏利水平不足２ ．３％，遠遠低於社會全行業的平均利潤率。暴利並沒能給中國房地產業豐厚的利潤。也許你會說，這只是乙個個案。
那就讓我們來看看房地產業上市公司的業績，它們大多都是中國房地產業中規模最大、實力最雄厚、盈利能力最強的部分。２００２年中報顯示，到２００２年８月底，已公布中報的２２家房地產上市公司的平均每股收益為０．０６４元，大大低於深滬兩市已公布中報的６００家上市公司的平均每股收益０．１０７元。而這２２家房地產公司的淨資產收益率僅為２ ．２７％，也明顯低於其它６００家上市公司３．７３％的平均水平。
最好最強的公司尚且如此，其它公司就可想而知了。
罪魁禍首：供大於求
那麼，問題出在**﹖出在了商品房空置率不斷公升高上（見資料鏈結）。 而我們從**上看到的「權威統計」，在報道珠海的房地產業情況時，所使用的竟是這樣的標題：《珠海商品房銷售暢旺空置率仍在４０％左右》，真讓我們啼笑皆非。
對空置率的數量界定，國際上一般為：４％～５％為適度空置率，１０％則為警戒空置率，超過這一界線即為嚴重空置。那麼，我們不禁要問：
４０％的空置率還能叫「銷售暢旺」嗎？
關於空置率，我想也許需要普及一下相關的知識：
１、空置率在５％－１０％之間為合理區。商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展。
２、空置率在１０％－２０％之間為空置危險區，已進入***。要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常執行。
３、空置率在２０％以上為商品房嚴重積壓區。國家必須採取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區間，否則將給國民經濟，特別是房地產業的發展，帶來一系列的嚴重問題。
上述一系列數字是不是表明了《中國房地產業正在步入牛市》？讓人驚詫不已的是，面對如此危局，居然還有人在說，中國房地產業在未來的１０年中將一路走強。也許，房地產商們喜歡聽這樣的話，這些話是專門向房地產商們邀寵的。
因為許多**的房地產專版，眼睛都是盯著房地產商的錢包在說話，是吃了灶糖的灶王爺，被灶糖粘住了嘴。於是，「上天報吉祥，下地言好事」。能說房地商不愛聽的話嗎﹖
可我們能不問一聲：這真是愛護中國的房地產業嗎﹖我們能不質疑**的公正嗎﹖孩子去上學，出門時我們總是反覆叮嚀說：過馬路一定要注意過往的車輛，要走行人橫道線，要看紅綠燈，行人橫道線的綠燈亮了，才能通過。
實話實說，這才是拳拳愛子心。
銀行小心遭「連坐」
也許你會說，廣州、北京的房價**不具有代表性，那麼還是讓我們繼續研究作為強勢企業的那２２家上市公司的中報吧。應當說，這個數字是比較可靠的，因為在這個數字上作假是要坐牢的。這２２家房地產業中報顯示，上半年累計實現主營業務收入５８億元，同比增長１２．４２％，淨利潤４．５２億元，同比卻下降了２６．６％，這又說明了什麼呢﹖ 收入增加而利潤下降，原因只能有兩種，一種是成本上公升，二是房價在一路**。
但前者的解釋力是不夠的，因為過去的經濟形勢不會導致這一點的發生。因此，原因只能是後者。我們來看看上海另一房地產新銳——新黃浦，其２００２年上半年銷售收入同比增長７２％，真可謂形勢喜人，可同比利潤不僅沒有上公升，還下降了４２％。
最後我還要說一句的是：銀行可千萬要當心，別讓房地產業把虧損轉嫁到你頭上來。當心房地產業引燃中國金融業的森林大火。
中國房地產業負債率普遍偏高，２２家房地產業上市公司平均負債率高達５５．９％。其中著名的企業如天宸、天創、浙江創業、金融街、北京城建６家企業的負債率都超過了７０％，其中「浙江創業」的負債率更是高達８５．９８％。廣州市房地產業全行業平均負債率為８０％。
房地產業為資金密集型行業，其行業投資佔中國總投資額度高達１／１０，所以行業情況對國民經濟的影響非常之大，房地產業投資的增長，至少拉動了２００１年國民經濟增長１個百分點。可與此同時，如果房地產業危機凸現給國民經濟所帶來的災難也是可怕的。
勝利大逃亡不是壞事
１９８９年中國房地產業的泡沫破滅，給中國經濟帶來了三年的大衰退和大蕭條，至令仍讓我們記憶猶新。可１９８９年到現在，又是１３年了，實際的情況是，中國房地產業的拐點已經出現。房地產業大潰退已從海南、北海，擴大到廣州、珠海、福州、昆明、武漢、重慶，從南到北，全線展開。
該收的賬要趁早收，當心那些玩空手道的高手人間蒸發了，那您可就慘了。話說到這兒，我又想對房地產商們說句寬心的話兒，就是樓市裡流行的：「只有賣不出去的房價，沒有賣不出去的樓盤」。
該降價就早降吧。廣州剛剛新鮮出爐的新樓盤，不都半價賣嗎？昆明市區內的新樓盤不都賣到９９９元／平方公尺嗎﹖廣州有５０座新樓盤收不了工，成了爛尾樓，現已有超過４０座被接收，進入了法定破產程式，已在法院的強制拍賣中。
別把希望寄託在３００萬的住房特困戶、３０００萬的危房戶及３億將進城的農民身上，他們連經濟實用房都買不起。**會理會你們的天價商品房。
記住**打敗了拿破崙的名將庫圖佐夫的那句名言：一次勝利大逃亡的戰果，不比一次勝利大進軍的戰果差。
我在敲響的是一面大銅鑼，這叫「鳴金」。請記住，進軍時敲的是鼓。
資料鏈結
廣州的商品房空置率在２００１年就已高達４０％，２００２年上半年又新增５９８．６７萬平方公尺。同比增長６．９７％。商品房嚴重供大於求，呈明顯的買方市場。
商品房的售價也絕非許多**所說的「穩中有公升」，而是「節節敗退」。廣州的商品房今年１～６月預售均價為４４３９元／平方公尺，比上年同期下降６．５７％，廣州的平均樓價從１９７９年到１９９６年連續１７個年頭上揚，１９９７年成為拐點，到今年上半年，已連續５年一路陰跌。據統計目前廣東省空置房面積已達２０００萬平方公尺佔全國空置房總量的２０％。
上半年全省商品房竣工面積高出銷售面積１００萬平方公尺而在建的商品房面積已接近１億平方公尺廣東省建行今年要清理的壞賬接近８００億元其中８０％與房地產有關僅廣州市兩家大型房地產公司所欠貸款已達１０億元以上。
讓我們再看看陝西的情況。據陝西省地稅局所提供的數字顯示，截止２００１年年底，陝西省共有房地產企業２１５０戶，盈利企業７５０戶，虧損面高達６７％，銷售收入１８３億元，利潤總額２．８３億元，全行業利潤率僅為１．５％。虧損面似乎低於廣州，但行業利潤率卻仍低於廣州。
陝西省房地產開發企業所得稅實際負擔率為１８．８６％，比全省各行業平均負擔率２４．３％低了５個百分點，作為「支柱產業」 及占有總投資額１／１０強的房地產業實際納稅額在１１大納稅行業排名倒數第３，僅排在「農業」和「其它行業」之前。
北京的情況又如何？據北京市統計局公布的數字，全市商品房空置總量比上年有所增加，其中，空置時間在一年以內的佔５６．６％，主要是受年底商品房大規模竣工影響。全市商品房空置率為１８．１％（上年為１８．４％），商品住宅空置率為１９．２％（上年為２０．５％）。
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