上塘精品步行街營銷策劃報告
1、區位分析
1、城鎮簡介
上塘鎮，地處豐城市北郊,距省會南昌50公里，離贛江碼頭5公里，贛粵、滬昆高速公路穿境而過，交通便利，區位優越。全鎮現轄5個行政村，11個社群居委會，總面積56平方公里，常住人口13萬。是豐城市鄉鎮人口最多的經濟重鎮，是豐城「一城五區」之一的迴圈經濟示範區。
並且煤礦資源豐富，為豐城摘得了「江南煤海」的稱號，以煤礦產業的發展經濟飛速發展，2023年全鎮實現財政收入5.8億元，其中鎮本級財政收入1.3億元，固定資產投資10.
23億元，農民人均純收入9350元，鄉鎮綜合排名連續五年位於全市前列，被評為江西省魅力鄉鎮十強。
2、專案區位分析
上塘精品步行街位於豐城市上塘鎮鎮中心地段，周邊配套齊全，生活氛圍濃烈。
交通配套：專案距離上塘汽車站僅515公尺，出行外地十分便利；
行政配套：專案距離上塘政委僅443公尺，城市基礎配套齊全；
教育配套：專案距離上塘初級小學僅600公尺，距離豐城四中僅1.7公里，從小學到中學，教育配套一應俱全。
商業配套：專案距離鎮里最大的購物中心，鵬泰購物廣場僅348公尺，生活配套齊全。
3、區位總結
上塘精品步行街，位於上塘鎮核心地段，交通、教育、行政、商業配套一應俱全，成熟生活圈一步到位！
2、專案分析
1、專案經濟指標分析
從專案經濟技術指標表分析來看，專案總建築面積約4.7萬㎡，其中商業2.29萬㎡，住宅1.
46萬㎡，商場0.92萬㎡；機動車位182個，住宅122戶。整體專案是乙個4.
7萬㎡集步行式街區、商場、住宅為一體的精品步行街！
2、分產品定位分析
步行式街區
從專案規劃圖中可以看出，專案步行街區式產品共計3條街，共計63棟4f的商住樓，其中1樓為臨街街區式商業，2-4樓為住戶部分，整體結構為傳統街區式的商住一體樓。從產品定位分析來看，整體「步行式街區」部分可以定位為「商墅街區」，以打包1棟4樓**，整體包裝為商業別墅！
商場部分
從規劃來看，整體商場部分為1棟6f的商業盒子單體，每個平面層約1500㎡左右，由於面積相對較大，且樓層過高。如需全部銷售，建議1-2層分割銷售，3-6f以較低的**打包**。如甲方考慮自持租賃，建議可以以出租的形式，引進大型超市和賣場，以自主經營的模式放水養魚，以圖商業價值提公升後再考慮予以銷售或持續經營。
住宅部分
從規劃來看，住宅部分為2棟9f建築，其中1-2樓為商鋪，3-9樓為住宅，整體住宅為122套，體量較小。在住宅的定位上，建議定位為「上塘學區房「概念，放大教育配套效應，吸引周邊鄉村客戶為子女未來至鎮里置業。
3、形象定位
根據以上對於專案產品的定位，建議在整案的形象定位上，以整體形象為驅動，放大分產品價值，促進整體專案的去化。
整案定位語
對於專案整案定位語綜合專案區域價值、3個分產品價值為結合，突出」上塘核心生活圈「、」集商墅、商場、學區房為一體的精品步行街「，因此，專案整案定位語建議為：
上塘核心生活圈繁華鄰里地
集商墅、商場、學區房為一體的精品步行街
備選整案定位語
從專案整體規劃上來講，以仿古為特色的獨特建築風格同樣為專案獨具風格的一大特色，因此，從仿古街的角度，可以以此為突破口，突出專案的特點，吸引意向客戶的關注度，因此因此，專案整案備選定位語建議為：
上塘核心生活圈仿古特色步行街
商墅︱商場︱學區房全能社群
4、銷售策略
1、商墅銷售策略
銷售策略
對於專案商墅產品的銷售，建議整體打包1棟4f的商墅產品整體銷售。商墅產品客群主要針對以鄉鎮實力購買能力較強的個體戶為主（做生意的），產品有商鋪有住宅，符合其實際需要。此外，針對鄉鎮人群對於置業的」好面子現象「，對於產品的包裝顯得尤為重要，通過加入」別墅「概念，不僅提公升了產品的形象，也放大了產品的價值，利於實際銷售！
客群定位
居於產品的獨特性質，非等同於一般臨街商業，也非等同於一般住宅！從商業的角度來講，商墅產品為均為一線臨步行街商鋪，利於商業經營；從居住的角度來講，三層類洋房住宅，類似於傳統意義上的聯排別墅，居住空間闊綽。因此，無論從商業角度來講還是居住條件來講，商墅產品遠非一般市民所能承受的體量。
因此，對於商墅的產品定位，建議以上塘鎮個體戶為主進行拓展，以周邊鄉鎮個體戶業主為輔進行補充拓展。通過商業價值的演繹和居住條件的演繹，促進客戶置業！
推廣策略
基於針對客群相對較為高階，同時客群範圍也較為偏窄！對於商墅產品的推廣，需同時建立「商業價值」和「居住價值」的雙重角度出發，觸發個體戶敏感點，通過推廣「一線步行街金鋪」和「四世同堂奢居商墅」兩點進行主述求。因此，商鋪的主推廣語建議為：
上塘精品步行街商住兩用全能王
一線步行街金鋪四世同堂奢居商墅
推廣渠道
簡訊：針對主要客群定向發放
派單：針對商圈、商業街定向拓展
戶外大牌：鎮區戶外推廣展示
車體廣告：廣告車遊街全城巡遊
售樓處陣地包裝：設立銷售中心，進行包裝展示
活動：通過活動吸引客戶到訪，提高銷售氣氛
拓客策略
基於對商墅產品的定位，對於客戶群體的挖掘，通過針對全鎮個體戶進行拓展，通過摸排各個行業、商圈進行梳理，各條商業街安排逐一派單拜訪，拓展所有鎮上的個體經營戶：通過對於商業價值和居住價值以及專案價效比打動客戶，促進銷售。其中主要商業街針對上塘鎮商鋪密集地段，以餐館、藥店、五金、車市、網咖、酒店、美髮、超市、家紡、老闆為主；其次為鄉鎮超市等個體業主為輔。
主要以小禮品上門拜訪、派單等形式進行拓展。
2、商場銷售策略
商場產品由於商業的獨特性質，可實現的溢價率浮動很大，具體銷售模式以開放商專案目標為準！現給予以下兩種銷售模式：
直接銷售，快速實現現金流
由於1-2層商場價值相對較高，建議1-2層分割銷售，以**格實現價值公升級。另外由於3-6f商業價值相對較低，建議可以以較低的**尋找大客戶打包**。
自持出租，實現價值最大化
如甲方考慮自持租賃，建議可以以出租的形式，引進大型超市和賣場，以自主經營的模式放水養魚，以圖商業價值提公升後再考慮予以銷售或持續經營。
3、住宅銷售策略
對於專案住宅產品的銷售，建議以」上塘學區房「為概念吸引鄉村普通置業人群。由於現在鄉村大部分人群生活水平提高了，更加嚮往城鎮裡的生活，尤其對於孩子的未來、教育條件等都尤為關注。因此，對於住宅產品，針對客戶主要以鄉村客戶為提高生活質量和子女教育條件為需求的置業需求，因此，在住宅產品的銷售過程中，需極力放大專案」學區房「概念，促進銷售！
上塘精品步行街專案組
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