案例分析報告
一、案例介紹：
某房地產公司要制定乙個住房的長遠規劃，根據研究資料，租房的需求收入彈性是0.8-1.0之間，買房的需求收入彈性在0.
7-1.5之間，估計今後10年內每人每年平均可增加收入2%-3%，需要掌握的是10年後居民住房需求（租房、買房）的增長數量。
二、案例分析目標：
由於住房制度改革的深化，城鎮住房的生產與消費快速步入「市場導向」時代，作為房地產企業只有在市場競爭日益激烈、政策不斷變化的大環境下，積極把握民眾的住房需求變化，才能制定出相應的短、中、長期規劃，應對市場競爭，保證可持續性發展。
此次案例分析，我組主要是根據「住房需求的收入彈性是住房消費的重要指標，它反映了居民住房（購房和租房）需求對收入變化的敏感程度」這一關鍵因素，通過對濟南市（假定城市）住房需求情況、租房需求收入彈性、買房需求收入彈性、收入增加比例等因素的分析，為某房地產公司制定乙個住房的長遠規劃。
三、案例分析：
(一) 1.0210=121.8
1.0310=134.3
也就是說10年後居民收入增加了21.8%-34.3%。
(二) 根據￡=(δq/q)/(δi/i)， 故δq/q=￡(δi/i)
（1）租房
0.8*21.8%=17.44%
1.0*34.3%=34.3%
（2）買房
0.7*21.8%=15.26%
1.5*34.3%=51.45%
(三) 假設案例時間為2023年，同時10年內其它因素影響不大：
（1）租房
δq1=520*17.44%=90.688萬平方公尺
δq2=520*34.3%=178.36萬平方公尺
即δq租房的區間為（90.688，178.36）
（2）買房
δq1=780*17.44%=136.032萬平方公尺
δq2=780*34.3%=267.54萬平方公尺
即δq買房的區間為（136.032，267.54）
（四）住房需求曲線
租房需求的收入彈性曲線
住房需求的收入彈性曲線
根據「需求的收入彈性小於1時，缺乏彈性，是生活必需品；需求的收入彈性大於1時，具有彈性，是高檔品、奢侈品」這一規律，我們結合上述圖表進行分析，獲得：
對租房為主要需求的民眾來說，需求彈性在0.8-1之間，缺乏彈性，屬於對生活必須品的需求。
對買房為主要需求的民眾來說，需求彈性在0.7-1.5之間，既存在缺乏彈性的一面，又存在具有彈性的一面，我們認為對於買房者來說，首先基於生存、生活必要的需求，其次是在滿足生存和收入不斷增大的基礎之上會產生一種追求品質生活的需求，進而導致需求彈性突破1的位點，對住房條件（面積、質量、環境、物業服務）有更高的期望。
從上述分析中，我們可以看出人們對於住房（不論租房還是買房）的需求，已經開始由遮風避雨和休息的需要，逐步轉移到舒適生活、顯示地位、投資收益等更多方面，這就使收入彈性大於1得以實現。
四、案例結論：
根據案例資料結合管理經濟學相關理論，從濟南市現有住房需求量（面積）和租房需求量（面積）出發，我們可以發現濟南市的房地產消費市場，存在這樣的需求趨勢或規律。
從租房消費者的角度來看，需求收入彈性小於1，實屬生活必須品，主要是針對外來務工或者收入較少的消費群體。根據這部分消費群體收入少、對環境、質量要求低的特點，我組認為：以結構較為單一的公寓、中小戶型或廉租房為主要業態進行投資建設，是主要的戰略方案。
這種方案的採用既滿足了一部分人投資性購買房產的需要，也極大的滿足了本市租房消費者的需求。
從購房消費者的角度來看，需求收入彈性在0.7-1.5之間，說明購房消費者的需求隨著收入的不斷增加，由生活所必須的遮風避雨和休息的場所向享受生活、舒適人生的高階住宅方向轉化。
因此，針對這一大部分需求，我組認為還是要以精品房地產專案為中心，在面積、質量、環境、服務、配套等多方面一齊出發，才能在未來房地產市場日益激烈的環境中，儲存自己的一塊份額。
最後，根據不同年齡段住房需求比例和年齡收入規律，我組最終認為，未來十年的業務發展應該以精品房地產專案為主，結合公寓、小戶型等專案，實現綜合、全面的發展。
管理經濟學第二章需求分析和需求估計
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