福州萬科房地產專案
規劃設計任務書
江蘇萬科房地產置業****
目錄 1．專案概況 2
2．規劃設計的基本原則 4
3．規劃設計要求 8
4．設計成果要求 12
本專案位於福州市新浦區東部，新浦——連雲的必經之路，是新浦區的東大門。
且處於新浦區行政中心規劃的所在地。
圖01專案區位圖
專案規模：203畝，長約770公尺，寬約220公尺。
用地性質：
以海連東路凌州路交叉點為圓心，半徑220公尺以內用地為城市綠化廣場用途。
半徑220-320公尺以內用地為商業、金融、辦公用地；
其餘為居住用地。
技術經濟指標:
商業用地r＜3.5，綠地率＞20%，築密度＜40%；居住用地r＜2.5，綠地率＞35%，密度＜20%。人均公共綠地＞1.5m2。
圖02 地塊示意圖
東至：海連東路
南至：居民區及部分企業用地
西至：隴海東路
北至：凌州路
東側：海連東路
路寬60公尺，東西雙城連線的必然通道，貨運車佔主要比例，車速較快。道路對面是露天的原材料市場，將來作為商業和居住的開發用地。
南側：居民區
有一條小路穿過居民區和巨龍路相通。
西側：隴海東路
路幅20公尺規劃道路，尚未建成，現狀是民房。
北側：凌州路
現狀路寬8公尺，規劃拓寬至60公尺，計畫兩年內建成。
立足於新浦東北部將來形成的城市副中心的區域中心位置上，並考慮與周邊其它專案的資源整合以形成專案之間的差異化。本專案開發建設的目標為打造城市中心生活示範區。專案定位為面向有一定地位、收入的中高階客戶群體，在福州地區領先的具有標桿示範性的高品質的生活社群，倡導家的溫情和對生活的熱愛。
和諧東方，馨然之所。
高品質體現在以下幾個方面：
社群文化——共享的、和諧的生活理念
社群感——利用凌州廣場，以及通過建設社群內部主景觀，來營造優質的可參與的公共空間，增強社群氛圍
高價效比的產品——高階的形象，中檔的**，適中的面積，較低的總價，創新的戶型（各式空中院落和陽光花房）
雙能雙本社群——強調智慧型與節能，注重以人為本、以文為本。
通過以上方面，形成立足主流之外的差異化。
春暖花開、陽光明媚、空氣清新；
離塵不離城，即可以享受城市的繁華，又可以和自然和諧共生；
居住在一起的人，都有相同的對人生世相的看法，洗盡鉛華，熱愛家庭、鄰里和睦，保持一顆自然寧靜的心；
在這裡，沒有壓力，沒有喧囂、沒有煩燥，只有和諧、浪漫、溫馨、健康……
● 設計時要考慮整體成本
● 區分關鍵區域和常規區域投入的差異性，啟動期的成本略高於後期
● 採用低成本半地下生態車庫
● 減少做不必要的高投入配套；會所控制面積。並考慮其對外經營的可能。設定公眾參與性強的活動專案，如羽毛球、網球、籃球等
● 建築套型進深不宜超過12公尺。套型設計，在有條件的情況下，應當考慮增設書房（工作室）、步入式更衣間、入口過渡空間、貯藏室或壁廚、陽台或陽光房。
● 套型功能分割槽設計應明確合理，設定和布局，既要滿足功能上的要求，也要滿足使用便利和衛生的要求，設計時應合理、有效地組織各功能區塊，注重動靜分割槽、潔汙分割槽。起居室、臥室、餐廳、廚房、衛生間長短邊之比≤1.8。
● 當有四個以上居住空間時，必須保證其中有兩個或兩個以上居住空間獲得日照。起居室、臥室不朝向凹口、天井開窗。
● 起居室尺度：使用面積≥20 m2，開間≥4.2m；使用面積≥17 m2，開間≥3.9m；使用面積≥14 m2，開間≥3.6m。
● 住宅的衛生間，至少應有一間的使用面積不應小於4.5 m2，設2個及以上衛生間時，使用面積之和不小於8m2。主臥衛生間面積宜小，共用衛生間面積宜大。
● 合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率,組織好公共空間和私密空間的關係，避免相鄰住戶的視線干擾。套內純交通面積不宜超過使用面積的1/20。
● 注重戶型設計的特色化，引入新的設計元素，做適度的產品創新（不要求做全面的創新）。例如，設定部分入戶花園，採用各種方式與陽光、戶外風景親密交融，多做觀景陽台、露台、觀景眺窗等。頂層可做複式，作為空中別墅。
● 充分考慮設計細節，諸如空調機位、室內外管線的隱藏、家用鍋爐的安放等，提高建築品質。
設計方案中應提出具體的智慧型與節能措施，例如在高層、小高層住宅上設定集中太陽能熱水器等。
產品設計的創新不限於以上方案，規劃建築設計師可從專業的角度進一步挖掘物業價值，實現產品設計的多角度創新。
園林分組團建設
● 分組團構成的主題生態園林，開放式與半開放式的庭院空間設計，既能提供鄰里交往的空間，又滿足人們感觀功能的需求
● 注重節點營造，營造不同風格主題的demo(樣本)庭院，未來可以賦予每個院落特殊的氣質與文化，體現場所精神，界定居民的歸屬感，此外，推售時分期較易辯識
● 園林規劃設計決定後期的維護成本，應偏重設計本身，要考慮施工和日後維護的成本，盡量少設硬鋪，多設軟鋪，避免大水面、昂貴植物等
● 休閒空間注重參與性，布置街燈、椅子、小品等
道路交通
● 無論方案的主入口設在何處，沿海連東路處，該地塊的東南角必須設定一進入居住區的入口，以保證啟動區開發建設的需要。
● 地塊南側現有一條通向外部的通道，在總體規劃設計時須加以利用。
● 行人路不一定要對稱，可以把某一邊寬度做足些，做出街區的感覺
● 上下班是直的，給老人孩子玩的路最好是彎的
● 車行道路無須太寬，曲徑通幽，並可降低車速
● 在道路上建立緣石坡道、設立盲道
● 在住宅入口、通道、電梯等附近應安排無障礙設施
停車場為了讓小區居民擁有更多的綠地空間和安寧的居住環境，以保證整個社群的高品質形象，設計盡可能做到人車分流。停車位盡量在人防地下室內安排。如人防面積不能滿足停車位配比要求時，宜採用半地下、地面停放等低成本造價方式解決停車位問題。
注重居民停車後回到居所的便利性；車庫的設計要考慮到分期建設的要求，降低施工影響
室外娛樂設施
● 設定兒童嬉戲場地、室外健身場地、家庭休閒區及活動場所
● 由於福州的天氣和居民的愛好，無須設定游泳池
具有功能彈性、可組合的、單元式的、可商可住的居家型小戶公寓/商務公寓
在充分分析專案用地周邊建築與配套資源的前提下，合理設計視線與各種流線，達到對外部環境資源的有效利用與阻隔，注意阻隔不良因素對小區的影響（如臨路噪音等）以及自身與環境相互協調的目的
● 建築立面造型要求特點鮮明、時尚，突出個性和內涵，並有一定的超前意識。風格宜以現代為主，注重色彩，建築用材與建築造型的融合，以及地、面、窗、臺的協調。
● 避免影響外立面的主要因素：水管、空調等
● 屋頂設計的原則：要突出屋頂的標識感，但要考慮建設成本，以及由於屋頂較複雜施工期建築物遲遲不能脫外裝
● 臨路建築立面的處理要注重設計，投入較多，達到極強的昭示性和形象推廣力；部分可考慮燈光處理（需考慮成本），增加標識感，樹立區域中心形象；社群內部建築的裡面可標準化處理
規劃設計應充分考慮以上專案定位，著力打造專案的核心競爭力
本專案將分期開發建設，分期的原則是先住宅後商業，分期開發的順序為沿海連東路，地塊東南角向西、向北依次開發。規劃設計時應考慮分期開發的因素，盡可能地保證每一期有乙個景觀中心。先期注重提公升專案整體品質及形象，後期實現最大價值。
啟動區容積率應低於整體容積率，建議在2.0左右。啟動區面積建議控制在7萬m2左右。
要考慮中心主景觀區能夠在啟動區實施的可能性。在啟動區建議不考慮集中地下停車。
設計依據：
● 本設計任務書
● 本專案建設用地規劃條件通知書
● 福州市總體規劃
● 國家有關的規劃設計規範及省、市有關規劃設計規定。
總體用地性質：
住宅、商業辦公
總體用地面積為135312平方公尺
居住區產品
居住區住宅以11（或11+1）層和18（或18+1）層為主，高度以不超過18層（或18+1）為易。在滿足日照、標桿示範性環境景觀要求的前提下，居住區建築容積率盡可能達到2.5的要求。
商業區產品
● 商業區內的商業建築以區域商業中心為主，輔以少量為區內配套的社群鄰里商業，社群鄰里商業面積控制在1500m2左右。社群鄰里商業要滿足分期開發的要求而獨立建設。
● 商業區內的高層建築（主樓）外立面要求商業化，內部功能需偏向於商住（公寓）。商業區內建築的內部使用功能要求在外部規劃不變或少變的情況下，盡可能多地滿足不同物業型別的使用要求。
● 商業區內商業建築以不超過2層為宜。商業區內建築容積率可根據實際情況確定，建議為2.5—3.0
配套產品
● 居住區內需配建6班幼兒園一所，面積約1500m2。幼兒園的位置須考慮面向城市開放而不影響小區。
● 社群會所面積約1500m2，位置可考慮跨區域（居住區和商業區）布置，或和鄰里商業結合一併考慮。
● 其他配套，如配電、煤氣調壓、消防值班、物業管理等，按相關規定要求配建，不得漏項。
住宅不大於20％，商業不大於40%。
校園規劃設計任務書
1 結合地形，充分體現自然風貌。大自然是最美的景觀，結合景點的自然地貌進行地形處理，使人備感親切。2 以小見大，適當造景。地形在高度 大小 比例 尺度 外觀 形態等方面的變化可形成豐富的地表特徵，在較大的場景中需要寬闊的綠地 大型草坪或疏林草地來展現巨集偉壯觀的場景 在較小的區域內，可以從水平和垂直...
小區規劃設計任務書
一 基本情況表 二 設計內容 一 題目 居住小區規劃 二 設計要求 該專案為一居住小區規劃，通過該設計希望學生掌握詳細規劃設計的一般方法，並掌握居住小區設計的具體規範及條例，掌握住宅設計與小區規劃的關係，掌握居住小區的流線關係，外部空間及環境設計，住宅與服務設施的基本配置關係，通過設計大致了解並初步...
校園規劃設計任務書
時間 2003 4 1 20 03 02文章 發展規劃處瀏覽 次數 1103 一 專案概況 專案名稱 哈爾濱工業大學 威海 校園總體規劃 組織單位 哈爾濱工業大學 威海 規劃範圍及自然概況 哈爾濱工業大學 威海 位於威海市火炬高技術產業開發區內，校區用地面積1800畝,校園中心位置為東經122 04...