一、 房地產基礎知識
房地產相關極概念
常用房地產概念
產權證書
產權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。
房產坐落位址、產權**、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
期房期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產專案。
而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
現房所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應籤**合同。在成都市通常意義上指的現房是指專案已經竣工可以入住的房屋。
準現房準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。
共同共有房產
共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。
共有房產
共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。
尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產業進入**零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進入房地產專案的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。
開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、採光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。
配建設施
配建設施是指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。
房屋產權
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。
均價 均價是指將各單位的銷售**相加之後的和數除以單位建築面積的和數，即得出每平方公尺的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方公尺統一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。
基價基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方公尺商品房基本**。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價後而得出。
起價起價也叫起步價，是指某物業各樓層銷售**中的最低**，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。
房產廣告中常表?quot;×××元／平方公尺起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。
預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式**，在商品房交付使用時，應按有批准許可權部問核定的**為準。
定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬於一種法律上的擔保方式，目的在於促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。根據我國發法通則和《擔保法》八十九條規定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。
如果購房者交了定金之後改變主意決定不買，開發商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。
違約金違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。
建築面積
住宅的建築面積是指建築物外牆中縫圍合內的水平投影面積。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
套內建築面積
成套房屋的套內建築面積(gb/t 17986.1-2000 b1.1)
成套房屋的套內建築面積由套內房屋使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。
1、套內的使用面積(gb/t 17986.1-2000 b1.2)：
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。
2、套內牆體面積(gb/t 17986.1-2000 b1.3)：
套內牆體面積是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分隔以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
3、套內陽台建築面積(gb/t 17986.1-2000 b1.4)：
套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
房屋的共有建築面積(即分攤面積)
房屋共有建築面積係指各產權業主共同占有或共同使用的建築面積。共有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
共有建築面積還包括套與公共建築空間之間分隔牆，以及外牆(包括山牆)水平投影面積一半的建築面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
公攤面積
商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
2．各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。
公用面積
住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設定的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在**商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。
容積率在數值上等於所購物業建築面積。容積率越高，則意味著建築面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。
建築面積指建築物的水平面積，其計算公式為：
建築面積＝套內建築面積＋應分攤的公共建築面積
套內建築面積＝套內的使用面積（廳、臥、廚、衛、儲的淨面積＋牆體面積＋陽台建築面積）
套內牆體面積＝1／2共用牆牆體投影面積或＝非共用牆牆體水平投影面積
公共分攤面積＝公用建築面積分攤係數×套內建築面積
公用建築面積分攤係數＝整幢建築物的公用建築面積／整幢建築物的各套套內建築面積之和
說明：整幢建築物的公用建築面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積。
得房率得房率是指套內建築面積與套（單元）建築面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築隊面積。
開間 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.
0公尺--3.9公尺，磚混結構住宅開間一般不超過3.3公尺。
規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
開間5公尺以上，進深7公尺以上的大開間住宅可為住戶提供乙個40--50平方公尺甚至更大的居住空間，與同樣建築面積的小開間住宅相比，承重牆減少一半，使用面積增加2%，便於靈活隔斷、裝修改造。
進深在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然採光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5公尺左右，不能任意擴大。
銷售面積
銷售面積是指商品房按"套"或"單元"**，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積（ 以下簡稱套內建築面積）與應分攤的共有建築面積之和。
建築密度
建築密度是指在居住區用地內各類建築的基底總面積與居住區用地的比率（％），它可以反映出一定用地範圍內的空地率和建築密集程度。
綠化率綠化率是指專案規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。
層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
淨高淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值。
標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。
居住區用地
居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。
住宅用地
住宅用地是指住宅建築基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
玄關 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是乙個緩衝過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需排程裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。
平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.
房地產 房地產是指土地、建築物及固著在土地、建築物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看，主要分為兩大類，即土地和建成後的物業。
所謂「不可分離」，是指不能分離或雖能分離但分離後會破壞房地產的功能或完整性。
住房公積金
我國從2023年開始在全國城鎮實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由**設立的公積金法定管理機構集中管理。 住房公積金的本質屬性是工資性。
單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用於住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。
房地產置業顧問銷售說辭
通用銷售說辭 在置業顧問心中的房子沒有缺點，無論賣什麼樣的房子都是好房子，強化說辭練習。先自我 才有說服力給客戶 1 為可說投資房產是較好的選擇？a 房產比人民幣更利於保值 增值。風險小，回報高。b 從以前的經驗來看，以前幾年購房者為例，投資購房仍是最佳選擇。2 為何說現在購現房最好？現房 風險小，...
房地產置業顧問面試回答
6 如果你現在正在銷售乙個在建樓盤你會從哪些方面向客戶介紹？首先介紹小區的樓盤總占地 樓盤總戶數以突出小區的規模。然後介紹小區綠化率 小區容積率 小區的配套設施 星級的物業管理 樓盤周圍的市政建設情況及周邊配套設施等以突出小區獨特的內部優勢和區域位置優勢。最後在介紹戶型分布 價位分布 所剩 的分布等...
房地產置業顧問面試問題
1.你為什麼喜歡房地產行業 我有專業優勢，更有利我在這行業發展和為公司服務。我認為貴公司能給我提供乙個很好的發展的平台 2.你覺得置業顧問應該具備什麼 1 承壓能力。擺正自己的位置 端正心態 面對壓力 承受挑戰是每一名房地產經紀人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應具備的能力。世界上哪有天上掉餡...