如何對房產進行成本估價

成本估價法的基本公式

一、新建房地產的成本估價法公式

新建房地產的**按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產**=取得土地費用+建造建築物費用+正常利稅

結合上海房地產開發實際，上述公式可具體化為：

新建房地產**=土地使用權出讓金+動拆遷費用（或徵地安置補償費）+市政配套增容費十建築工程費用+專業費用+開發商投資利息+銷售費用+相關稅費+開發利潤

1：土地使用權出讓金——土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當於5年土地使用費，再根據建築容積率高低調整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。

2：動拆遷費用——包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋型別、土地用免被拆遷物件的不同而差異較大。

例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方公尺4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區只需要10多萬元。

3：徵地費用——徵地費用是指徵用農地的費用。徵地費用包括專案很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、徵地補償費、徵地管理費等。

徵地費用與動拆遷費用一樣，不同區域、不同地塊、不同物件差別較大。上海城郊農地徵用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。

4：市政配套增容費——對於住宅建設專案來說，只有住宅建設配套費、增容（指水、煤氣、**等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發生在非住宅建設專案，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方公尺建築面積370元。

5：建設工程費用——這項費用包括建築工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創造條件的工程）。室外工程費（指基地規劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環衛、照明等的建設費用）。

建設工程費用隨建材**、人工成本的變化而波動。

6：開發商投資利息——投資利息包括支付土地費用的利息、建設工程費用的利息、專業費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態計算和動態計算兩種，前者計算的是單利，後者計算的是複利。

例如，某專案開發周期為2．5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為（年利率為10.08％）：

7：銷售費用——這項費用包括市場推廣費（廣告費）、銷售**費、銷售手續費等，一般取房屋銷售**的2％～4％。開發專案規模較大的（如10萬平方公尺以上的專案），這項費用比例可相應降低，尤其是廣告費用。

「二稅一費」為房屋銷售**的5.56％，印花稅為0．03％。

9：開發利潤——開發利潤應視整個房地產市場狀況而定。1993～2023年，上海房地產開發利潤多在30％～50％以上，有的高達100％。

而近兩三年，房地產市場低迷，銷售不暢，為數不少的房地產企業無利銷售甚至虧本銷售，房地產行業利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產專案開發周期在2年以內（不包括2年）的住宅。利潤率可取15％～20％；開發周期在2～3年的，利潤率可取一zo％～25％。

商業樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調高或壓低。