1.土地是乙個綜合體，實際上由兩部分構成：土地資源和土地資本。
相應地，土地**可分解成兩部分：土地資源**和土地資本**。土地資源**又叫土地所有權價，土地資本**又叫土地價值**。
土地**具體反映為：地租和土地開發成本及利息。
2.土地**種類繁多，含義有交叉，主要有市場**、評估**。土地所有權**、使用權**、拍賣**、招標**、協議**、基準地價、標定地價和抵押**等。
3.房產**是房屋建築**與房基地價的總和。房屋建築**是房屋建築商品價值的貨幣表現。
房基地**是土地地租的資本化。房產**可分為市場**、評估**、租賃**、抵押**和課稅**等。
4.影響房地產**的因素可分為個別因素、社會因素、經濟因素、區域因素和法制因素。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質地形、地勢、光線和通風、建築物外觀裝飾和內部狀況等方面；社會因素包括人口狀態、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經濟因素包括經濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業和工資物價水平等方面；區域因素主要表現在商業區、住宅區、工業區等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規、房地產**管理措施和住房政策等。
此外，房地產**還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。
5.房地產**評估是以房地產的價值為基礎，考慮各種影響因**的因素的綜合情況，從而使房地產的實物形態得以用貨幣形式表現。
6．房地產評估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計價原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評估時日原則等。
7. 房地產**評估的方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、剩餘法、趨勢法、購買年限法和土地路線價法等。
這些方法各有特點，互有聯絡。本章對房地產**評估方法作了較詳細介紹。
案例 東方國際展覽中心委託深圳房地產交易所對該中心整體市場**進行評估。該中心為商業性展覽中心。
估價人員在評估時，將整體分為四個部分：寫字樓、展廳，賓館和會議中心。 其中，寫字樓採用市場比較法進行評估，展廳和賓館採用收益還原法進行評估，而會議中心則採用成本法評估。
估價人員經過收集資料，整理、計算，得出了展覽中心的市場**：寫字樓為 593.04萬元．展廳為2624.
3萬元。賓館為1.24億元，會議中心為2578.
6萬元。
章後案例
一、委託單位
北京某房地產開發公司
二、評站物件及目的
評估北京某**大廈2023年12月底的價值。
三、評估日期
本估價報告書勘估日期始於2023年12月19日，終於2023年2月28日。
四、某**大廈概況
2023年9月16日開工，l990年8月5日竣工。總面積為36000平方公尺。2023年9月至10月又對地下室、1～3層進行了兩次裝飾。
（－）座落及周圍環境：位於北京站附近，距北京站約200公尺交通方便、靠近商業區，過往行人多．是開設商業。飲食服務業的理想地段。
〔二）結構及功能狀況：框架結構。地下二層，一層為冷凍機房；另一層為水幫浦房及水地（層高低於2．2公尺），地上八層（區域性9層），1－3層為餐廳及廚房；4 層為寫字間，5—八層為客房；區域性9層為電梯機房及水箱間。
（三）其它情況。裝修、設施、供電、通訊、電視、空調等。
五、評估原規（略）
六、評估依據
（一）委託單位提供的本工程預、決算及施工圖等。
（二）財政部2023年頒發的「國營企業固定資產分類折舊年限表」。
（三）北京市城鄉建設委員會2023年頒發的「建築安裝工程概算定額」、「工程間接費及其它費用定製」；北京市建設工程造價工程管理處2023年11月25日頒發的「關於第四季度竣工工程概算調價係數的通知」。
（四）中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例。
（五）北京市有關飯店、寫字間、客房的收費標準及參照物的交易價。
七、評估方法的選擇
該**大廈的設計屬中、高檔綜合服務樓。有優越的地理條件，存在較大的潛在經營收益。經過分析確定採用收益還原法與市場比較法進行計算，以二法的平均值為評估價值。
八、評估計算
（一）收益還原法
1.收益還原法計算公式
大廈評估值=（總收入一總支出〕/還原利率計（r）
2.還原利率（r）的選擇
根據2023年國庫券利率及一年期存款利率，國家計委規定的折現率，以及按照物價指數公升幅情況計算的投資回報率加權平均求得還原利率9.515 ％。
3.資料的明定
根據北京市類似的飯店、餐廳、客房、寫字間的租費標準，結合大廈具體情況確定每層租金的收入及出租率，得年總收入為300萬元。
按照一般標準確定經常管理費、折舊、大修理**及土地使用費、稅收等，得年總支出力100萬元。
年純收益（a）=年總收入-年總支出=200萬元
使用年限60年，已使用1年，故n=59；
根據公式/r 計算大廈評估值約為2000萬元。
（二）市場比較法
1.參照物簡況
（1）. 豐台區某樓，磚混結構，層高3.3～3.6公尺，共三層，2023年5月交易價2230元／平方公尺。
（2）. 宣武區某高層住宅，框架結構，層高2.7公尺，共18層。2023年12月交易價3400 元／平方公尺。
（3）. 海淀區某多層住宅磚混結構，層高2.7公尺，共6層。2023年4月交易價2800元／平方公尺。
2計算結果
①係數調整表
序號專案增減 a90年5月 b9l年12月 c89年4月
1 年代 + 5％ 10％
2 地區 + 9.2％ 6.39％ 6.39％
3 層高 + 2.4％ 2.4%
4 門窗 + 7.8％ 7.8％ 7.8％
5 裝修 + 10.2％ 10.2％ 10.2％
6 層數結構 + 56.4％ 36％
7 裝置 + 3％ 3％ 3％
合計 91.6％ 29.7% 75.79%
②調整後的單價
a為4272.68元／平方公尺
b為4412.86元／平方公尺
c為4922.12／平方公尺
③平均造價減去折舊（1.2％）則為4480元／平方公尺
大廈評估值=4480元／平方公尺*3600平方公尺=1613萬元
九、評估結論
採用收益還原法為2000萬元，採用市場比較法為1613萬元。故平均評估價為1806.5萬元，每平方公尺為5018元。
房地產價格評估實務課程標準2019
03101174房地產 評估實務 課程名稱 房地產 評估實務 課程性質 核心能力課 學時 68 前導課程 資產評估概論 建築工程預算 建築材料 後續課程 頂崗實習 適用專業 資產評估與管理 第一部分課程設定概述 一 課程定位 1.課程性質 本課程是資產評估與管理專業的核心能力課 職業技能必修課。本課...
房地產價格收入比
房價收入比指標主要用於衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度，直接關係到民眾的安居樂業。當然，問題的關鍵是如何科學而合理的進行計算。1 房價收入比的計算公式 房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。對於房價收入比的計算，不同機構可能採用...
房地產價格影響因素分析
作者 吳昊祺吳益昂 環球市場資訊導報 2013年第03期 方差分析。筆者查詢了 中國統計年鑑 上7個城市從2011年4月到2012年4月的住宅銷售 指數。運用方差分析，分析地點的不同是否對房地產 產生顯著影響，實質上就是檢驗以下假設 h0 u1 u2 u7地點不同對住宅銷售 指數沒有顯著影響 h1 ...