黃石市國有土地上非住宅房屋徵收評估操作指引
（討論稿）
第一條根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號）、《國有土地上房屋徵收與補償條例》（中華人民共和國***令第590號）、《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房[2011]77號）、《房地產估價規範》（gb/t 50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（gb/t18508-2014）、《市人民**關於加快推進棚戶區改造工作的意見》（黃政發[2015]6號）、《關於印發《黃石市棚戶區改造專案實施工作規程（試行）>等檔案的通知》（黃棚指辦[2015]9號）等法律、法規、技術規程的有關規定，為規範黃石市房地產評估機構在國有土地上的非住宅房屋徵收（搬遷）評估活動，黃石市房地產中介協會組織黃石市房地產評估機構及房地產估價師共同參與，制定本徵收評估操作指引。
第二條黃石市行政區範圍內國有土地上實施的非住宅房屋徵收評估活動適用本操作指引。
第三條房地產評估機構、房地產估價師應當獨立、客觀、公正地開展非住宅房屋徵收評估工作，並對出具的評估意見負責。
第四條房地產估價應遵循合法原則、價值時點原則、最高最佳利用原則、替代原則。
第五條被徵收房屋價值評估目的為：為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值。
第六條非住宅房屋徵收評估內容包括：房屋及其占用範圍內的土地使用權價值，裝修價值，地面附屬物價值，機械裝置搬遷補償價值，停產停業損失。
第七條非住宅用房評估思路
1、商業用房評估
（1）以出讓方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的商業用房，應當選擇比較法、收益法作為其主要的評估方法。對大型超市、大賣場等大面積營業用房，應考慮經營場所的特點和經營情況。
（2）以劃撥方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的商業用房，應先比照以出讓方式取得土地使用權的商業用房進行評估，得出被徵收房屋完全產權的市場價值，然後扣除劃撥土地使用權辦理出讓手續應補繳的土地出讓金，餘額為被徵收房屋的價值。
徵收評估價值=完全產權的市場價值-補繳的土地出讓金
2、辦公用房評估
（1）以出讓方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的的辦公用房，應當選擇比較法、收益法作為其主要的評估方法。
（2）以劃撥方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的辦公用房，應先比照以出讓方式取得土地使用權的辦公用房進行評估，得出被徵收房屋完全產權的市場價值，然後扣除劃撥土地使用權辦理出讓手續應補繳的土地出讓金，餘額為被徵收房屋的價值。
徵收評估價值=完全產權的市場價值-補繳的土地出讓金
3、工業生產（倉儲、冷庫等）用房評估
被徵收工業生產用房，採用成本法進行評估，首先選用適當的估價方法評估其國有土地使用權**，然後選用成本法評估建築物的重置成新價值，國有土地使用權**和建築物的重置成新價值之和即為被徵收房屋的價值。
徵收評估價值=國有土地使用權**+建築物重置成新價值
4、教育用房（學校）評估
教育用房（學校）分公益和非公益兩種情況，選用適宜的估價方法進行評估，一般採用成本法進行評估，首先選用適當的估價方法評估其國有土地使用權**，然後選用成本法評估建築物的重置成新價值，國有土地使用權**和建築物的重置成新價值之和即為被徵收房屋的價值。
徵收評估價值=國有土地使用權**+建築物重置成新價值
5、醫療用房（醫院、衛生服務站）評估
醫療用房（醫院、衛生服務站）分公益和非公益兩種情況，選用適宜的估價方法進行評估，一般採用成本法進行評估，首先選用適當的估價方法評估其國有土地使用權**，然後選用成本法評估建築物的重置成新價值，國有土地使用權**和建築物的重置成新價值之和即為被徵收房屋的價值。
徵收評估價值=國有土地使用權**+建築物重置成新價值
6、公共設施用房評估
公共設施用房主要包括供電、供水、排水、公廁、垃圾站等房屋，採用成本法評估其建築物的重置成新價值。
７、宗教、寺廟、祠堂、社群用房評估
宗教、寺廟、祠堂、社群用房採用成本法評估其建築物的重置成新價值。
8、特殊用房評估
①加油站評估，採用收益法、成本法等適宜的估價方法進行評估。
②停車庫評估，採用比較法、收益法、成本法等適宜的估價方法進行評估。
9、特殊情況的處理
（1）被徵收房屋土地登記用途和房屋證載用途不一致的，先由房屋徵收部門對其用途進行認定，估價機構根據認定結果，選用適宜的估價方法進行評估。
（2）對於土地登記用途為綜合，房屋證載用途為非住宅，土地用途和房屋用途不明確的情況，先由房屋徵收部門對其用途進行認定，估價機構根據認定結果，選用適宜的估價方法進行評估。
（3）被徵收房屋僅提供《國有土地使用證》，未提供《房屋所有權證》的情況，在按照權屬完整評估其被徵收房屋的價值，在此基礎上扣減2%。
被徵收房屋僅提供《房屋所有權證》，未提供《國有土地使用證》的情況，先由徵收部門進行土地權屬調查，按照調查認定結果進行評估，並按照國土部門的規定扣減需要補繳的土地出讓金。
（4）被徵收房屋為改制出讓取得的，估價機構按照土地為完全出讓方式進行評估，由徵收部門按照改制出讓政策進行扣減土地出讓金。
第八條機械裝置評估
1、機械裝置的評估程式
①被徵收人填寫機械裝置基本情況申報表，填寫內容裝置名稱、型別（是否可搬遷）、規格型號、購置時間、啟用時間、賬面原值、淨值等。
②評估人員現場調查、核實、記錄使用及保養狀況。
③機械裝置是否可搬遷，由徵收部門與被徵收人協商確定。
④評估機構按照雙方協商的結果進行評估。
2、機械裝置評估內容
①對於可搬遷的機械裝置，評估其搬遷費用，包括拆除、運輸、安裝和除錯等。
②對於不可搬遷、可正常使用的機械裝置，評估其重置成新價值。裝置基礎，評估其重置成新價值。
③對於已報廢的機械裝置，根據徵收雙方協商的處理方式，評估其殘值或搬運費。
④成品、半成品、備件等存貨，評估其搬運費。
第九條停產停業損失的評估程式
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（***令第590號）第二十三條「對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。」故應對被徵收人進行經營狀況調查：區分是否正產生產或經營、處於半停產狀態、已停產但將房屋對外出租和完全停產停業等情況，其停產停業損失補償的內容和標準應有所不同，具體的評估程式為：
1、徵收部門與被徵收人依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《關於印發《黃石市棚戶區改造專案實施工作規程（試行）>等檔案的通知》（黃棚指辦[2015]9號），雙方按照不超過被徵收房屋價值的5%協商給予一次性補償。
2、協商不成的，雙方就經營狀況及補償內容進行協商確定後，由評估機構收集相關資料進行停產停業損失評估。
其補償內容一般包括：
①對於持續生產、半停產情況，補償內容包括月淨利潤、月員工生活補助（含社保）等；
②對於已停產但將房屋對外出租的，補償內容包括月租金損失、員工生活補助（含社保）等；
③對於完全停產的，則不考慮停產停業損失。
選擇貨幣補償的，補償期限不超過6個月，選擇產權置換的，補償期限按照雙方約定的期限給予補償。
3、按照雙方協商的補償內容，
①月淨利潤：是指生產經營者利用被徵收房屋，在停產停業期間每月平均能夠獲取的稅後淨利潤。月淨利潤按徵收決定發布前12個月的損益表確定。
需要被徵收人提供由會計師事務所出具的財務報表、企業生產經營情況說明。
。②月員工生活補助（含社保）：是指生產經營者在停產停業期間，每月支付給員工的基本生活保障補助，員工月生活補助標準按徵收決定發布前上個月的黃石市最低工資標準計算。
員工數量以生產經營者在徵收決定發布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋徵收決定相關證明到區縣社會保險經（代）辦機構開具參保人數證明。
社保金按核定人數及黃石市靈活就業交納標準進行補償。
③月租金：是指被徵收房屋停產停業期間平均每月的市場月租金，由被徵收人提供同承租人簽訂的租賃合同，房地產**評估機構根據市場租金評估確定。
④其他經協商需要補償的損失：如徵收人和被徵收人協商確定的違約損失補償，被徵收人需提供經營或租賃合同等相關資料，由評估公司評估確定。
附件1：
房地產估價方法和適用範圍
1、房地產估價方法
①比較法
定義：選取一定數量的可比例項，將它們與估價物件進行比較，根據其間的差異對可比例項成交**進行處理後的得到估價物件的價值或**的方法。
適用範圍：同類房地產數量較多、在一定時期內存在交易案例且具有一定可比性的房地產，多用於住宅、商業、辦公。
計算公式：估價物件比準**=可比例項成交**×交易情況修正係數×交易日期修正係數×區域因素修正係數×個別因素修正係數
②收益法
定義：**估價物件的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價物件價值或**的方法。
適用範圍：適用物件是收益性房地產，包括住宅、辦公、商業等。
計算公式：v=a/r ×[1-1 /(1+r)n]
式中：v-收益**；a-每年淨收益；r-資本化率； n-可獲收益年限。
③成本法
定義：測算估價物件在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價物件價值或**的方法。
適用範圍：新近開發完成的房地產、可以假設重新開發的現有房地產、正在開發的房地產、計畫開發的房地產等，例如：工業房地產、公共設施用房、倉庫等。
計算公式：房地產**=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
④假設開發法
定義：求得估價物件後續開發的必要支出及折現率或後續開發的必要支出及應得利潤和開發完成後的價值，將開發完成後的價值和後續開發的必要支出折現到價值時點後相減，獲獎開發完成後的價值減去後續開發的必要支出及應得利潤得到估價物件價值或**的方法。
適用範圍：凡是具有開發或再開發潛力並且開發完成後的價值可以採用比較法、收益法、成本法以外的方法求取的房地產，都是用假設開發法，例如：在建工程。
計算公式：房地產價值=開發完成後的價值-後續開發的必要支出及應得利潤
2、土地估價方法
①市場比較法：根據替代原理，將待估宗地與具有替代性，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，並對類似宗地的成交**進行差異修正，以此估算待估宗地**的方法。商住用地、商業用地、住宅用地和工業用地均可採用。
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