什麼是商業地產策劃基本框架
商業地產概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、
概念實施
商業地產全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業規劃、招商策劃、銷售策劃、經營策劃
商業地產商業規劃：商品定位、商業布局、功能定位、動線設定、**導引、d
m 規劃
商業地產市場定位：目標市場定位、投資經營戶定位、市場功能定位、業態業
種定位商業地產招商策劃: 業態業種配置、個性招商策略、分步招商計畫、招商文案
技巧商業地產銷售策劃: 銷售時機把握、銷售節奏控制、銷售賣點設計、銷售人員
培訓商業地產營銷策劃：案名設計、視覺形象設計、案場設計、文案策劃、平面設
計、流設計
商業地產市場推廣：**組合、**選擇、推廣計畫、費用預算
商業地產經營策劃：商管公司籌建、商管運營推動、興市旺市策劃、專案運營
維護商業地產招商策劃的五個特點
商業地產招商策劃是企業對將來要發生的招商行為進行超前決策。招商是一種以商鋪出租為目的經營活動。為了實現目的，達到預期目標，就必須與市場建立密切關係，科學地分析市場、商戶及之相關的各種因素，然後創造性地運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的租金和**方式讓商戶獲得滿足。
招商有必要採取一定的策略和技術使潛在客戶自覺地接受它，而這個過程中，招商人員所做的分析、判斷、推理、**、構思、設計、安排、部署等工作，便是招商策劃。
一、招商策劃有如下五個特點
1. 招商策劃具有主觀性。
2. 招商策劃具有前瞻性。
3. 招商策劃具有動態性。
4. 招商策劃具有系統性。
5. 招商策劃具有複雜性和科學性。
二、商業地產策劃招商的本質
商業專案的成功運作是乙個六位一體的概念，六位指：開發商、**、投資者、經營者、消費者、經營管理商(運營商)，六者同為一體，整合資源的最佳發揮，才能充分展現商業地產的魅力和價值。
策劃招商是商業地產專案開發中乙個非常重要的環節，策劃招商在專案開發的什麼階段運作是根據專案的地段、開發周期、市場定位、專案業態定位、營銷策略需要等進行展開的，其最主要的作用是：
①直接提公升專案的市場投資信任度，輔助專案銷售帶來最大化的利潤價值; ②直接提公升專案的品牌形象，使專案獲取快速的增值，並為開發商帶來極大的無形價值;
③直接完善區域內的投資環境，刺激市場的商品流通，使市場的發展更加規範化、專業化等;
④針對空置專案，變廢為寶，直接被盤活，為專案帶來租賃利潤等，同時改變專案的公眾形象;
⑤培育、引導和繁華區域市場的經濟，直接帶動，並形成新的消費核心;
三、商業地產策劃招商的思維方式
雖然說商業地產策劃招商的形式是靈活多變的，但其思維方式「萬變不離其中」。 專案策劃招商的思維過程大致是：進行市場分析,了解專案市場環境---對專案進行商業定位 ---制定策劃招商的政策---策劃推廣整合商業資源---商業資源的組合利用---經營管理思路確定
①專案準確的商業定位是策劃招商的前提：商業定位要從專案商業規劃、經營業態、區域內大環境因素、專案本身硬軟體設施、市場空白和弱勢產業等進行充分研究分析得出結論，普遍分為綜合性經營定位、專業市場經營定位、零散性經營定位、超市經營定位、主題市場經營定位，還有特殊消費群體經營定位等等;
②尋找商業資源、整合商業資源、優化組合商業資源是專案策劃招商的關鍵：這個環節對專案經營的穩定性、延續性、繁榮性、增值性具有不可替代的作用;
③策劃招商中對商業物業的商家資源進行深入的理解，在成本核算和策劃宣傳推廣上與商家形成對專案的運作的共識，起到共鳴的作用，直接在時間成本、**、運營體系、合作程度上快速建立關係，形成緊密的戰略夥伴;
④經營管理對策劃招商的緊密配合，在宣傳策略和專案資源利用上運用技巧和手段，實現快速招商的目的和對專案品牌的營造，達到在短時間內對物業增值性的市場認可。
四、商業地產招商策劃的程式
一、確立目標
二、廣泛蒐集各方面資料
三、制訂各類招商方案
四、比較選擇各類方案
五、方案的實施
六、方案實施後的跟蹤和反饋
五、商業地產招商策劃的作用
1. 招商策劃是招商活動的指南與綱領。
2. 招商策劃為招商活動提供了新思路、新方法。
3. 招商策劃能夠提高招商競爭力。
4. 招商策劃能夠改善招商管理。
六、破解商業地產策劃招商的誤區
商業專案的成功運作，策劃招商是關鍵。招商工作開展的成功與否，直接影響到專案的經營運作和可持續性穩定發展。商業專案的招商工作不同於住宅的銷售工作，不是單純的租賃的交易關係，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。
從目前的商業專案招商來看，主要存在以下幾個方面的誤區。
誤區一：缺乏整體招商規劃
商業專案的招商必須是符合專案定位的，而不是簡單地以"滿租"為原則。在專案開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等;形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不致於只要想進來經營就直接"招"進來，形成乙個"大雜燴"。
誤區二：單純依靠廣告招商
招商針對地是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成專案的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家裡守株待兔的。
把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶麵少，自然招商就成問題了。
誤區三：招商工作欠缺執行力
制定再完美的招商細節，如果沒有完善有效的執行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執行要強化"言必行，行必果"，推行招商負責制，目標到位，責任到人，誰的擔子由誰挑，層層分解，層層落實。另一方面，招商人員必須進行專業培訓。
沒有經營方面的專業知識與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經營者的角度解決問題，導致客戶對專案信心不足，使招商工作舉步艱難。
總而言之，商業物業的招商工作，是一項系統性、長期性、艱巨性的系統工程，不可能一蹴而就，任何方面的不細緻都極有可能導致整個專案的失敗;商業地產的成功，離不開成功的、系統的招商手段，沒有正確可行的招商手段，不能與相關的商家建立起有效的溝通渠道，對物業的整體運作將較為有利，甚至導致整個商業物業的經營失敗。
青湖工業園招商策劃方案
第一部分專案概況
1、專案狀況
專案規劃狀況（略）
專案進展狀況
1） 整個園區的"三通一平"尚未完成 ；
2）"富士工業園"的廠房及生活區已完成60%；
3） 工業園初步規劃為三期，第一期已完成60%，九月一日"富士工業園"交付使用,第乙個工廠約201x人將會進駐該期工業園。
園區軟體方面：
1）組織架鉤不健全，人員沒有到位；
2）服務功能不突出，沒有人員跟蹤；
招商管理方面：
1）人員沒有跟上；
2）廣告宣傳力度不夠；
周邊工業園狀況
松山湖工業園、東部工業園、 塘廈科苑城工業園、城區桑園工業園、長安振興工業園。
巨集觀經濟與園區經濟現狀
國際局勢
國內經濟格局
園區經濟狀況
2、專案目標
招商目標：
以電腦及周邊配套、精密機械及模具、五金家電生產為主的中小型外商投資企業。
綜合經濟目標：
使青湖園成為清溪鎮新的經濟增長亮點，五年內吸引外商投資5億美金。提公升青湖及周邊的土地及物業商用價值。
環境建設目標：
營造優美的城市空間環境，使青湖園成為清溪鎮新的城市風景。
園區建設目標：
五年內完成整個園區的建設和招商。
團隊建設目標：
組建乙個具有在**職能指導下的現代化經營管理理念和模式的企業。 解決就業目標：
整體提供5萬個就業機會，為周邊農民解決就業和社會保障問題。
第二部分全案策劃
1、swot分析
優勢：1、地理位置
2、園區整體規劃理念
3、**服務意識
4、清溪鎮以電腦製造業為龍頭的產業在青溪鎮已具規模，產業發展方面有先發優勢。
劣勢：交通出口不暢通
配套服務設施不全
缺乏專業的管理團隊
缺乏招商網路
機會：中國**對園區經濟的發展和支援
大珠三角的發展思路正在形成
cepa將為珠三角帶來更多的機會
鎮**在規劃方面的理念與招商引資的支援，將帶動整個園區新的發展。 清溪鎮與莞深高速公路的接通，為園區提供招商機會。
其他鎮及鎮內小工業園的規模和管理上的欠缺。
威脅：同比競爭對手在優惠政策方面差距
周邊類同工業園的超低價租售
周邊新興工業園的興起
國家投資政策重心向長三角和西部轉移
swot分析結論
在產業互補的前提下，粵港澳產業經濟將實現高層度的整合，形成乙個具有高度效率"粵港澳自由經濟**區"。珠三角是此區的中心製造基地，東莞必然在大珠三角概念形成後獲得更多的投資機會。
同時，我們必須抓住"中國經濟將帶動全球經濟發展"的勢頭，全力打造我們的核心競爭力：以人為本,全面實行質量管理和打造強勢工業園品牌，把握先機，使之成為我們決勝的必須條件。
2、全案思路
以人為本、打造核心競爭力
青湖工業園需採取"以人為本，精心打造強勢品牌"的經營戰略，才能構築其核心競爭能力，通過高效率、專業化的管理，營造乙個能提供"親商服務"的投資環境，從而推動青湖的快速發展。
通過精心的規劃、精心的開發、精心的管理、精心的服務，一點一滴打造核心競爭力，確保整體專案的安全、持續、穩定發展。
全面質量管理篇
在清溪**的整體規劃和支援下，展開"全面招商、親商服務"，營造乙個具有中高檔水準的"青山秀水的生態工業園"。
宗旨基於長遠的發展目標和企業的現狀，青湖工業園****可以通過採取"建立完善的現化企業管理機制，吸納優秀的經營管理人才"的經營管理戰略，來增強我們的核心競爭力，從而達成目標。
通過建造良好的基礎設施，通過高效率、專業化的管理，營造乙個"以人為本"的投資環境，從而推動青湖產業的快速發展。
友聯顧問工作
圍繞以上主題，我們將分別作出"青湖工業園全面質量管理方案"、"青湖工業園招商策劃方案"、"富士工業區物業管理方案"。
實施策略:
建立專業化的經營管理團隊，通過專業人才服務客商，從而形成具有競爭力的核心優勢。
a.採取滾動開發的模式——在完成基本的基礎設施的前提下，以區域性的開發帶動招商引資，分階段完成整個園區的建設；
b.自主開發與廠商、房地產商合作開發相結合。
塑造良好生態工業園形象，以親商服務吸引客商，重點發展日本、歐美的中小企業和相關的配套產業。
市場營銷學習
2 目標市場的選定。選定目標市場就是在上述細分的市場中決定企業要進入的市場，回答顧客是誰，產品向誰訴求的問題。一是企業必須有明確的目標市場 二是對於一種產品必須有明確的訴求，有明確的消費群體 三是要抓住主要矛盾，突出重點。3 市場營銷組合。目標市場一旦明確，就要考慮如何進入該市場，並滿足其市場需求的...
深圳地產大亨李華的營銷學
中國有句古話叫做站得高才能望的遠，但是對於深圳地產大亨李華來說，這句話卻應該是反過來說 望的遠才能站得高。李華曾在深圳市團委任職。20世90年代初，下海成為了乙個時尚的名詞，追求有更大發展空間的李華也帶著做一流企業的理想，毅然離開了團市委的辦公室。剛剛下海的他，沒有找到 感覺 的時候，投資做過 做過...
保險營銷學習心得
為了改變這種窘境，也為了提公升我網點在同業中的競爭力，我們特別邀請了人民人壽資深客戶經理對全所員工進行了一次業務培訓。我們都知道保險業務相較其它零售業務有著較為豐厚的回報，但極少時候能向客戶營銷成功。在這短短的培訓中，我總結了不少營銷心得。保險，對於我們網點來說一直以來猶如一塊雞肋，食之無味，棄之可...