宜化置業公司工程建設流程
（第一版）指引
手冊宜化置業公司
二〇一〇年二月
1施工準備階段工作流程管理
房地產開發建設過程中，工程建設工作早在開發報建時即已展開，在企業取得《建設用地規劃許可證》和《國土證》後工程即可介入。
1.1施工準備階段工作流程
1.1.1施工準備階段主要節點工作內容詳述
1.2圍蔽工程
1.2.1圍蔽前應進行的準備工作：
前期部辦理齊全的收地手續後(取得國土證及建設用地規劃許可證)，由工程部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委託辦法委託施工單位施工。對徵收地塊的圍蔽應做到圍蔽範圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當地群眾的糾紛。
明確徵地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制座標點，按徵地紅線圖放出征地紅線，做好標記。若徵地紅線圖中給出的座標點與國土局提供的紅線控制座標點出入較大，應聯絡前期部協調相關部門解決。
測算圍蔽工程量、辦理圍蔽工程委託、做好圍蔽工程的實施方案、做好圍蔽工程的材料準備、做好圍蔽工程的人員準備、做好機械裝置的進場準備。
圍蔽工程注意事項
積極與當地**部門溝通，取得當地**部門的支援。
按已制定的實施方案組織施工。
工程部應與前期部、保衛處等部門協同做好解決突發事件的應急處理措施。
圍蔽完成後，應安排保衛處巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。
1.3申報臨水臨電
申報臨水臨電時，工程部確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理週期。臨電系統盡可能有足夠的富餘容量，在條件容許的情況下，應考慮首期交樓可能採用臨時供電的需要，根據具體情況而定。
1.1.4現場查勘，進一步清理場地
1.4.1收地後，工程部應對場地內的情況進行詳細的了解。
正常情況下，已收地塊內的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應在前期部的協調督促下由當地**相關部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地後仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設進度，因此，工程部進場後，也應積極協助前期部協調當地相關部門解決，進一步清理場地。
前期部應向工程部通報原有地下管網的概況，前期部應配合工程部探明地塊內電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應及時協調相關部門解決。
所收地塊內的林木砍伐，須協調前期部取得砍伐證後，根據工程部下發的砍伐圖組織砍伐，並根據實際地形與總規進行比較，砍伐如果對周邊環境破壞大，應及時反饋並進行調整後，再實施砍伐。
1.4.2工程部組織詳勘
取得總規批覆後，工程部可組織勘察單位進場，對阻礙詳勘鑽孔的障礙物，工程部應提前組織清理。
勘察單位根據工程部提供的詳勘方案、總規圖上的座標點定出孔位，工程部應複核。
根據公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鑽機進場。
所有鑽孔工程量必須有監理及工程部人員進行驗收，並在驗收記錄上簽字，及時存檔。
現場鑽孔取樣完成後，應督促勘察單位在詳勘開鑽後15天內出柱狀圖並按合同要求提供勘察報告。
1.5小區分割槽開發綜合策劃
小區分割槽開發綜合策劃，是小區開發、建設、銷售的總綱，須由各專案經理主持，召開由分管開發、招標、設計、工程、銷售、資金、合同管理、物業管理的副總經理和各部門負責人參加的小區分割槽開發綜合策劃會，策劃會討論和確定的內容包括：分割槽開發目標、融資目標、銷售目標、工程建設目標，並根據這些目標制定招標計畫、圖紙需求計畫、工程開工及竣工計畫、物業移交計畫。必要時由公司總經理主持。
1.6綜合策劃方案編制
綜合策劃方案包含以下內容：
施工給水系統：給水管道走向規劃、管道管徑、用水量及用水計量等。
施工排水系統：排水管道走向規劃、管道管徑、排水量等。
施工用電系統：施工用電線路走向規劃、用電總容量、用電計量等。
施工道路系統：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規劃路的關係等。
施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。
施工場地的土方平衡：考慮場地的豎向布置及標高協調、挖方與填方盡量平衡等。（適當考慮分期開發之間的土方平衡）
小區的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、汙水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。
制定各期開發樓盤的分批銷售計畫。
制定各期開發樓盤的分批移交物業管理計畫。
制定圖紙需求計畫。
制定合同需求計畫, 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎檢測等前期合同提交計畫。
其中除第8項和9項方案的內容外，其他的是屬於工程建設範疇，具體由工程部負責編制。
1.7綜合策劃方案會審
時間：新開發專案在詳規批覆後的一周內
組織者：工程部
負責人：分管領導
參加人員：設計院、工程部、招投標中心、檔案室、營銷部、物業公司部門負責人。
內容：對各部門編制的綜合策劃方案進行審查，審定後明確落實時間。
1.8±0.000以下圖紙會審
基礎開工5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領導主持，由預決算部、工程部、質量安全處、設計院、施工單位參加的±0.000以下圖紙會審。工程部在圖紙會審7天前通知參加會審的單位，並收集和彙總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審24小時前將意見提交設計院。
1.9「三通一平」的實施
1.9.1「三通」
前期部應及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續，臨時道路出入口報批手續（包括市政道路綠化遷移報批手續）、辦理餘泥排放證等。工程部應馬上組織場地平整、臨時道路的施工。
1.9.2「一平」
1.9.2.1場地平整的主要步驟：
a. 場地標高根據審定後的綜合策劃方案確定。
b. 場地及邊坡土方量計算
場地土方量計算的方法有兩種：方格網法和斷面法。場地比較平坦時，一般採用方格網法；場地地形較為複雜或挖填深度較大、斷面不規則時，一般採用斷面法。
c. 土方調配
對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關係進行綜合處理，確定挖—填方區的調配方向和數量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調配步驟包括：劃分調配區、計算土方調配區之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方的最優調配方案、繪製土方調配圖表。
1.9.2.2場地平整需注意的問題：
a.注意勘察地下已有給排水管道、電線電纜的情況。
b.場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內既有土方外運又要土方外購。
c.根據總規進行放線，如存在開挖過大影響了周邊環境的情況，應及時進行反饋並進行總規調整。
1.10編制專案總進度節點控制計畫
綜合策劃會後一周內，工程部應編制專案總進度節點控制計畫，根據該計畫編制圖紙需求計畫和合同需求計畫，並將綜合策劃會會議紀要、總進度節點控制計畫報綜合行政辦公室備案。
1.10.1編制進度節點計畫需要收集的資訊：
圖紙資訊。
地下室層數、層高，裙樓層數、層高，總層數，屋面做法，外牆做法，交樓標準。
現場已收圖紙，所欠圖紙種類。
了解合同資訊。
主體合同範圍、工期。
現場已有合同，所欠合同。
了解當地**的驗收要求，如：基礎檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。
了解公司制度要求。
1.10.2編制方法：
詳細列出工程從開工到完工的各項節點工作，結合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節點開工、完工時間，從而編制確保節點計畫實現的合同需求計畫、圖紙需求計畫和材料配送需求計畫。合同需求計畫、圖紙需求計畫編制完成後，召集營銷策劃部、工程部、採購部討論商定後執行，並報綜合辦公室督辦。
1.11審查施工組織設計和施工方案
專案主體開工前，工程部應督促施工單位提交施工組織設計，並負責組織由設計院、工程部、營銷策劃部、施工單位等參加的施工組織設計審查會。
施工組織設計審查應重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環境、後續工程的施工要求。審查總進度計畫的重大節點是否滿足公司開發和銷售要求，總進度計畫應明確專業分包單位的插入時間節點，審查時應充分考慮專業分包單位的合理施工工期。
施工組織設計的審查內容主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流程），施工進度計畫，施工平面圖，施工措施，各類材料採購**計畫，各類施工裝置進場計畫。
施工組織設計的審查要點詳見《施工組織設計審核制度》。
專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質[2004]213號 《危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》的要求。
1.12前期的其他準備工作
督促施工單位按已審批的臨時設施搭設方案搭設臨設。
工程部辦公環境及辦公條件的規劃。
資料檔案櫃標準統一，數量滿足全過程需要；櫃內資料夾應分階段，按型別分類。
工程所需的各類**應準備齊全，應配備本工程需要的工程建設標準書籍或電子圖書。
上牆檔案應包括：質量方針、質量目標、質量體系認證、專案組織架構、崗位職責、規劃許可證、施工許可證、規劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。
應按公司制度設定樣板庫。
辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。
工程監理例會
明確工程例會規定。
熟悉工程圖紙、編制各種臺帳
在熟悉工程圖紙的基礎上，根據工程的構成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳，這既是對施工驗收工作的規劃，也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中颱帳登記的勞動，也使臺帳一目了然，便於統計和檢查。
放線點的及時複核和保護
對於規劃局提供或認可的建築物定位放線點，工程部應進行複核並做好保護措施。
監理工程師應要求施工承包單位，對建設單位給定的原始基準點、基準線和標高等測量控制點進行複核，並將複測結果報監理工程師審核，經批准後施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立施工測量控制網，並應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。
複測施工測量控制網。抽檢建築方格網、控制高程的水準網點以及標樁埋設位置等。
審查施工單位的組織架構及質量保證體系、安全文明施工保證體系。
審查施工單位人員資質及特種作業人員資格證，對於施工單位的主要管理人員，應到其總公司進行核查，核查內容包括其工資單、社保等。
審查施工單位進場裝置.
數量滿足施工組織設計及施工進度要求；效能滿足工程特點及地質條件要求；裝置狀況能滿足連續工作及施工安全要求。
驗收進場施工材料。（按公司的材料驗收制度）
了解當地**及行業的相關要求，各分部分項工程的驗收標準和驗收要求。
2施工階段工作流程管理
2.1施工階段總工作流程
施工階段工作流程（圖2-1-1）（以帶一層地下室32層的高層住宅為例）
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