物業服務合同中包乾制與酬金制的比較分析

物業服務合同按收費標準不同可分為包乾制和酬金制物業服務合同。

包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

1、包乾制的優點

首先，包乾制執行起來較為簡單，有利於小型的物業管理公司採用。

其次，在業主委員會成員專業水平有限，精力有限的情況下，實行包乾制避免了對物業服務企業進行賬目監督和審計等的工作，簡便易行。

第三，由於包乾制中節省的開支可能成為物業公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業服務企業進行管理方式創新，節約成本。

2、包乾制的缺點

首先，在包乾制中，物業服務質量的好壞主要靠企業自律，為了獲取更高的利潤，物業服務企業可能會收到錢不花或者少花，往往導致物業服務企業為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；

其次，包乾制的成本限制，使得物業服務企業對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業的使用壽命和價值都會產生一定影響；

第三，實行包乾制的物業服務企業在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業的利潤，不利於物業管理專業化。

3、酬金制的優點

首先，酬金制費用更加透明，業主對物業服務企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理；

其次，物業服務企業服務支出的多少對企業利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業不必考慮多元化經營，有利於物業管理的專業化；

第三，酬金制體現了物業服務企業對業主「管家」式的服務關係，減少了物業服務企業和業主在物業收費方面的矛盾。

4、酬金制的缺點

首先，酬金制需要對物業服務企業進行賬目監督和審計，要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。

其次，物業服務企業處於利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數，即物業服務支出。由於業主在專業知識方面處於相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據，由此可能帶來物業管理費用的攀公升。

從上述分析可看出，包乾制簡便易行，對業主的要求不高，節省了業主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利於業主和企業之間的溝通和諒解。對物業服務企業提高技能和專業化發展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業管理行業的發展。

酬金制更體現了市場經濟的要求，更透明化，有助於企業自我管理，有利於物業服務企業專業化水平的提高，但是酬金制對業主的要求較高。從目前我國物業管理發展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。大家在簽訂合同時，可以根據不同的情況，選擇不同的收費方式。