廣州市某商業大廈專案財務分析報告
一、 專案概述
（一）專案主要技術經濟指標
1、 總用地面積：43960m2
2、 總建築面積：172940m2
3、 建築密度：49.75％
4、 容積率：5.03
5、 地下建築面積：11743m2
6、 地上建築面積：161197m2
7、 西塔樓建築面積：71771m2
8、 東塔樓建築面積：101169m2
9、 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結構
（二）專案方案
根據市場調查與分析的結構（過程略），將該專案兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務寫字樓（以**為主）
（三）專案功能面積分布，見表1及表2所示。
表1 西塔樓（全天候商務寫字樓）功能面積分布表
表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表
二、 專案投資估算與資金籌措
（一）專案開發投資估算的各項設定與總投資估算表
1、 本專案的開發總工期為三年，從2023年10月起，至2023年9月。
2、 從專案開始動工起，本專案的剩餘土地使用權年限為30年。
3、 根據廣州市房地產開發的實際情況，本專案各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設費、開發期間稅費、管理費、財務費、銷售費用、不可預見費以及其他費用等。
經測算，開發總投資為：1712706132元人民幣，彙總詳見表3。
表3 專案總投資估算表
（二）各項投資與成本費用估算表（略）
（三）專案投資計畫與資金籌措表
本專案開發投資的資金**有三個渠道：一是企業自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用於投資部分。考慮到開發商已投入了50000萬元完成了專案前期的有關工作，因此本專案實際資金缺口為55220萬元，計畫由開發商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用於投資，剩餘部分66051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。
專案投資計畫與資金籌措表詳見表4所示。
表4 專案投資計畫與資金籌措表
三、 專案銷售與租賃收入測算
本專案的經營方案是將西塔樓寫字樓全部用於**，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用於出租。每年各項收入**詳見表5、表6、表7所示。
表5 西塔樓寫字樓銷售收入測算表
表6 西塔樓商場租賃收入測算表
表7 東塔樓出租收入測算表
續表7東塔樓出租收入測算表
四、 專案借款還本付息分析
根據建設期每年投資額估算，本專案需向銀行貸款45500萬元用於投資。
銀行貸款還本付息方式採用等額還本付息，從2023年開始還本付息，2023年還清。根據中國人民銀行2023年2月調整後的利率，五年以上的貸款年利率為5.76％。
目前廣州市房地產開發貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以1.1的係數，即本專案當前融資成本為年利率：5.
76％*1.1＝6.336％。
本專案合計需支付利息***元，詳見借款還本付息表8。
表8 借款還本付息表（單位：元）
五、 專案銷售與租賃稅金及附加測算
本專案銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9、表10所示。
表9 銷售稅金及附加一覽表
表10 租賃稅金及附加估算一覽表
廣州市某商業大廈專案財務分析報告
一 專案概述 一 專案主要技術經濟指標 1 總用地面積 43960m2 2 總建築面積 172940m2 3 建築密度 49.75 4 容積率 5.03 5 地下建築面積 11743m2 6 地上建築面積 161197m2 7 西塔樓建築面積 71771m2 8 東塔樓建築面積 101169m2 9...
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