新野曙光物流園專案前期服務內容
一、前期工作週期：乙個月
二、工作成果：提交書面《專案市場調查報告》、《專案定位報告》、《專案規劃建議及投入產出估算分析》，其中包括但不限於所列部分或視專案實際情況進行增減：
一、專案本體條件解析及專案界定
1. 資源盤點與本體條件解析
區位條件
區域四至
與城市中心城區的交通聯絡
宗地現狀及風險
2. 資源盤點
區域意向（節點、標誌物、邊界）
區域周邊及區域內部主要道路分布及道路規劃狀況（道路起訖點、道路級別、紅線寬度、路況）
宗地內及周邊自然及市政配套資源（體育、文教、公園、高鐵、湖河、樹木等）
區域重大基礎設施及對專案影響
3. 專案發展面臨的機遇和風險
4. 專案界定
二、市場分析
1. 城市巨集觀經濟、規劃與物流產業分析
2.市場客戶研究
城市群內現有類似專案客戶構成及購買驅動力
專案地緣客戶分析
客戶**分析
市場輻射範圍分析及研究
客戶型別以及特徵研究
不同型別客戶需求分析：商務/企業/私人/家庭等
三、競爭中本專案的機會及威脅
類似區域競爭對手分析
本區域的競爭價值點
四、類似專案開發案例研究與借鑑
1. 案例篩選標準
國內及專案周邊典型類似專案開發案例選擇
2. 案例具體分析
開發模式（總體定位與核心區）
規劃模式（指標分配、功能構成及布局）
產品模式（產品組合及演變模式）
與區域資源的價值聯動
成功關鍵驅動因素
對本專案的借鑑點
3. 案例啟示和總結
五、專案整體發展戰略
研究目的：綜合企業戰略和市場情況、競爭情況等多方要素，綜合判斷專案的整體發展戰略
企業層面
企業戰略目標解析
企業財務回現目標分析
企業開發周期及程序要求
市場層面
區域發展階段研判
競爭專案開發時機研判
專案開發時機研判
整體發展戰略
總體發展戰略
分期開發策略
六、基於市場研究的專案整體定位
1. 專案總體價值定位
2. 市場定位
3. 形象定位
4. 客戶定位
本專案目標客戶分析
區域市場客戶細分
本專案客戶定位
本專案目標客戶特徵
客戶aio分析（核心客戶、重要客戶、潛在客戶）
目標客戶價值取向分析
不同階段客戶動態變化分析
5. 產品定位論證（包含綜合市場和商品房）
各種物業型別選擇
各種物業型別配比
戶型區間確定
七、規劃布局設計建議
研究目的：在整體定位論證基礎上，結合區域地塊資源條件，給出子功能規劃設計建議
1. 規劃目標與原則
2. 資源分級評價
3. 宗地劃分
4. 各分割槽經濟技術指標
5. 核心區的位置與規模
八、專案啟動策略
1. 啟動區規模
2. 啟動區功能比例
3. 啟動不同功能的關聯分析
4. 啟動區的實際操作要點
5. 啟動區對土地利用的分析
6. 啟動產品定位
7. 客戶定位
8. **定位
9. 價值展示（售樓展示區建議）
九、專案的物業發展建議（包含綜合市場和商品房）
1. 建築風格建議
建築設計要點
建築風格建議
外立面建議
區域性設計建議
2. 園林風格建議
園林風格建議
景觀設計要點
景觀節點布局和建議
3. 產品設計建議
市場現有戶型分析
戶型設計要點
經典戶型推薦
4. 配套設施建議
會所設定建議
保安服務體系
其他配套設施
5. 其他相關事項
十、經濟測算與評價
研究目的：以市場資料為基礎，結合行業經驗分析專案的資金安排及收益
1. 投資計畫安排
2. 現金流分析
3. 敏感性分析
4. 臨界點分析
5. 階段成本及效益分析
6. 階段資金平衡及運作
成都智森（國際）房地產顧問****
2012-1-8
怎樣做好專案前期工作
從融資角度看，做好專案前期工作，是有效利用社會資金必不可少的環節，其中專案建議書和可行性研究報告又是專案前期工作中的重要階段。隨著投融資體制改革的深化，專案建議書和可行性研究報告的編制，要盡可能地向國際規範的要求靠攏。下面就如何編制專案建議書和可行性研究報告等有關問題進行介紹。一 專案建議書的編制及...
論建設專案前期工作策略
摘要 專案前期工作是指從專案策劃到主體工程開工以前所進行的一切準備工作。專案前期工作意義在於加強建設專案的管理，提高投資效益，保證建設專案的工程質量和按期竣工，推進經濟社會可持續發展。高質量的專案前期工作是專案建設的前提和起點。本文簡要分析前期工作對專案建設的重要性，並提出相應的對策。一 前期工作的...
港口專案前期工作一覽
1 專案建議書編制 報送 2 工程可行性研究勘察 3 工可研報告的編制 內部審查 報送 4 專項評價招標工作 5 工程環境影響評價大綱編制及批覆 6 專案選址意見 7 專案用地預審 8 海域使用可行性論證 海域使用證申請 海域測量9 通航安全影響論證 10 招標方案審核 11 節能評價 12 銀行貸...