一、關於城市綜合體
城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時不夜城"等方面起著重要作用。
城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或soho）、大型綜合購物中心（shopping mall）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社群等組成。
在國外早已發展成熟的"城市綜合體"，近年來在國內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。
二、專案土地解讀
"城市綜合體"專案選址一般符合下列三種情況之一：第一，專案所在位置為城市核心區，有**和消費基礎。第二，專案位於城市副中心，是城市經濟新增長點。
如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區，瀋陽鐵西城市副中心等。第三，位於新開發區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業園區等。**量和消費基礎是支撐大型商業及城市綜合體的最主要因素。
在發展部進行專案初步選址，相關部門聯合調研、評估，並將專案可行性報告上報集團領導，最終專案定位確定之後，規劃院即著手專案前期規劃方案的設計工作。
專案前期規劃最核心的工作是專案土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對專案周邊情況，專案所處區域在城市中的地位，專案所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行解讀；對專案具體土地解讀分為：
1、城市商業特點及需求，商業**主導方向及構成等；這個城市缺什麼？我們能帶給城市什麼？
2、解讀專案周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過等；
3、基地內有沒有保留建築，如何將保留建築融合到規劃之中；
4、專案可利用資源，如：河流，公園等；
5、專案規劃條件：容積率、限高等；
6、專案區域規劃與城市總體規劃等。
三、城市綜合體設計特點
1、多功能的城市開發
城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發。一般的城市開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發、或者純酒店或寫字樓開發等。
不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市"24小時不夜城"-大型商業中心與商業街區是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提公升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。
總之，城市綜合體的多功能特性使商業綜合體的影響力及專案所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強。
2、街坊式的街區布局
在當代城市化程序中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網格局，商圈等予以足夠的關注，對擬改造專案及城市的歷史及現狀進行分析，把握城市規律，解讀土地價值。
街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架-道路是乙個城市的骨骼，街區承載著城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。
我們在城市綜合體設計中採用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建築，結合保留建築或原有活動廣場設定供市民活動的城市廣場等。
3、開放式的城市空間
我們在城市綜合體規劃設計中的另一大特點是創造開放式的城市空間。城市綜合體設計是以較高密度和高容積率的設計手法將多種功能的建築空間集中布置，這種集中布置規劃手法使專案規劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。
在寸土寸金的綜合商業專案開發中，做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區休閒活動廣場，大空間尺度的建築間距及超大綠化園林的高尚社群等。它們為城市增添了市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建築天際線提供最佳視覺空間，為城市透出藍天、白雲、森林、小溪、詩意…
四、專案前期規劃心得
通過工作實踐，總結心得如下：
1、認真做好專案前期調研和定位。專案前期調研和定位準確與否關係到整個專案的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力度，並使之規範化和制度化。
2、認真解讀專案土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設定和分割槽合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。
3、提高規劃設計水平。在專案前期規劃設計中，對社會，對城市做出貢獻，促進商業地產發展的角度出發，寧可犧牲企業目前的一些利益。如在多個新專案規劃設計中，為了給城市營造供市民活動的公共場所，均減少可建面積，用於營造大型市民廣場。
因此開發商業綜合體，應該具備大氣，超前，激情的品格和理性，負責，嚴謹的工作態度，不斷提高規劃設計水平，才不愧時代、企業賦予的職責。
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