第一部份合生創展的發展歷程及發展戰略
合生創展經過十餘年的快速發展，被業界評為「中國真正的地產航母」。合生創展歷經廣州區域性發展到進全國化發展的戰略轉換。合生創展始終以產品為核心，以廣州、北京為區域布局戰略龍頭，通過集中化戰略和一體化戰略建立企業規模化發展模式。
1.企業發展的背景和歷程
1.1合生創展企業概況
合生創展全稱「合生創展集團****」，2023年朱孟依與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創辦合生創展集團****並於2023年開始進入廣州房地產市場，先後開發了以羅馬家園、旭景家園為代表的「家園系列」和以華景新城、駿景花園為代表的「景系列」產品品牌。合生創展每年以數百萬平方公尺的開發量和30%年增長速度，迅速成為中國排名第三的房地產企業。
合生創展作為一家外資公司，根據國家以往規定，除投標及投地外，沒有獨資開發土地的資格。因此，2023年2月朱孟依成立廣東珠江投資****，合生創展與珠江投資兩家公司以組合投資方式開發專案：由珠江投資負責拿地，拿到地後，再由珠江、合生兩家公司按某種比例關係組成中外合作合營的專案公司進行開發。
從2023年起，合生創展投資的房地產專案中，70%的專案與廣東珠江投資公司合作開發（合生創展作為大股東，佔其中70%的股份）。朱孟依旗下的這兩家公司，一般在北京打「珠江牌」，在廣州則打「合生創展牌」。
合生創展是以發展住宅地產為主，商業地產、酒店物業、旅遊度假物業和物業管理等為輔助的泛房地產綜合型集團。合生創展集團在戰略發展上實施區域中心發展策略和品牌上採用產品品牌帶出企業品牌的發展模式，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功開發30多個專案，累計開發面積超過1800萬平方公尺，成為中國大陸開發規模最大、業主數量最龐大的房地產發展商之一。
相關鏈結：珠江投資****
廣東珠江投資****(簡稱珠投)，是一家以房地產和基礎設施投資為主，實行多元化經營的綜合性企業集團。珠投成立於2023年，目前擁有30多家全資、控股二級公司，總資產超過100億元人民幣。2023年8月，珠投正式與合生創展合併。
十多年間，珠江與合生強強聯手，累計開發數十個樓盤，占有廣州市場達20%的份額，投資版圖已拓展到廣州、北京、上海、天津、深圳、西安等地，在全國累計已開發和正在開發的總量超過2000萬平方公尺。
1.2合生創展發展歷程
2023年，合生創展集團****正式在香港註冊成立。
2023年，合生創展正式進入廣州房地產市場，同年，朱孟依成立廣東珠江投資****。
2023年5月，合生創展(hk.0754)在香港聯交所主機板上市，每股2.7元港幣，發行2.
5億股，籌資6.7億元港幣。合生創展在香港上市後作為境外融資平台，珠投（珠江投資****簡稱）作為內地開發實體，形成「合生珠投系」。
2001～2023年，合生創展開始在北京、上海、天津、西安等中國最主要經濟活躍圈核心城市戰略布局，開始由廣州區域市場走向全國市場。
2023年底，合生創展集團銷售額超過100億元。
2023年8月，合生創展正式併購廣東珠江投資****，成為「一家人」。
1.3巨集觀調控對合生創展的影響
合生創展2023年前5個月的交易量比去年同期上公升23%，由於國家巨集觀調控影響，5月份增長放緩，只比去年同期上公升4%。由於合生創展的樓盤**定位居中等偏上水平，市場需求仍有不斷上公升，所以巨集觀調控對其銷售情況影響不大。
2.區域布局狀況分析
2.1總體布局戰略
布局模式：遵循點、面、網步驟的布局模式。
◆點：所謂點，即選擇全國各大區域中心城市作為重要基地；
◆面：所謂面，即在每個中心城市以集約化方式拓展，同時開發多個專案；
◆網：所謂網，即以每個中心城市為核心，逐步滲透到附近的二線城市，形成地域開發網路，如珠三角、長三角、環渤海開發網路。
插圖珠江合生在中國
2.2全國及重點區域布局策略
全國化布局啟動時間：合生創展2023年開始進入北京,實施全國化規模擴張戰略。
全國化布局原則
◆合生創展在全國的業務分布力求在新市場與大本營（廣州）之間取得均衡
2023年12月，合生創展1—11月銷售額總量已超過百億元。在102億元的銷售總量中，廣州地區佔40億、北京地區佔30億元、上海佔17億元、天津佔15億元，新市場與大本營之間的銷售收入比率達到6∶4。
製作柱狀圖及餅狀圖表示
◆以四大重心發展為主，滲透周邊二線城市。
合生創展成功完成對北京、上海、廣州三大中心城市的布局後，開始迅速地向全國的二線城市擴張，例如天津、西安、武漢、南京等重點城市。
具體戰略實施
◆北京為戰略龍頭
2023年，合生創展在廣州市場的銷售增長率基本與上年持平，北京市場增長率則高達55%；雖然廣州市場仍是合生創展主要的利潤**，佔54%，但進入時間不足四年的北京房市場已佔到33%(北京珠江帝景成為合生創展最大的盈利專案)。
◆廣州為核心，滲透二線城市
2023年10月，合生創展以5.34億元的**拍得位於惠州市城市中心區一塊20多萬平方公尺的居住用地，開始以廣州為核心，滲透周邊二線城市的戰略。
2.4未來區域布局
截止2023年末，合生創展進入了北京、天津、上海和西安等四個區域的重點城市，在北京和天津市場以規模化和產品的精細化衝擊市場，在最短時間內將市場做深、做透，從而「輕易」地獲取豐厚的市場份額和利潤。
涉足全國主要城市，形成四大片區
在保持規模擴張與理性發展的基礎上，合生創展策略性地精心挑選廣州、北京、天津、上海、西安、深圳等六大城市，輻射珠三角經濟圈、環渤海經濟圈、長三角經濟圈的發展戰略，全面形成了四大開發片區：以廣州、深圳為中心的華南片區；以上海為中心的華東片區；以北京、天津為中心的華北片區；以西安為中心的中原片區。
3.資產和財務狀況分析
3.1合生創展資產狀況分析
3.1.1資產規模
總資產2023年：56億港元 2023年：87億港元 2023年：103億港元
2023年:128億港元 2023年（6月30日）：159.6億元
柱狀圖表示
3.1.2資產負債率
2023年負債資產比率為74%；2023年為69%。
柱狀圖表示
3.1.3淨資產負債率
淨資產負負債率2023年為114%；2023年為105%。
柱狀圖表示
3.1.4流動比率
2023年：1.23 2023年：1.28
曲線變**
3.1.5總借貸
2023年為3,506,000,000港元；2023年3,046,000,000港元；
3.1.6現金流量
2023年現金流量為902,000,000港元；2023年上公升610,000,000港元。
3.2合生創展財務狀況分析
3.2.1 2023年營業收入
區域利潤**比例
2023年廣州佔54%，其次為北京佔33%，上海及天津分別佔7%及6%。
餅狀圖表示
3.2.2歷年營業額
2023年：44.5億元 2023年：33.26億元 2023年：21.27億元
2023年：11.71億元 2023年：11.98億元
柱狀圖表示
2004、2023年各專案銷售收入（下圖若不清晰，請參照重做表）
3.2.3盈利能力
股本回報率（以未扣除利息及稅項前盈利除以股東權益計算之比率）2023年為30%；2023年為43%。
3.2.4銷售額
合生創展2023年年報業績顯示，銷售額總量較上年增長34%，利潤總量增長94%，淨資產收益率為18%；合生創展佔40%權益的珠江投資，也實現了32%的銷售增長率。
合生創展在全國擴張戰略實施後，2002—2023年銷售額逐年遞增，2023年為70億，2023年近100億，2023年1－11月達102億元。
4.業務構成
合生創展在國內發展房地產初期以住宅地產開發為主，根據企業階段發展戰略規劃，不斷對企業的業務進行調整和創新，以實現效益最大化,逐步形成以住宅地產為主，商業地產、酒店產業、旅遊度假產業和物業管理為輔的業務結構。
4.1合生創展業務結構
主營業務：中高檔住宅地產；
輔助業務：商業地產、酒店產業、旅遊度假產業和物業管理。
4.2 2023年業務結構分布
4.3近三年主營業務利潤
5.企業發展戰略
插掃瞄戰略圖示
5.1合生創展的核心競爭力
合生創展以產品為核心，同時以品質、價效比和樓盤特色作為核心競爭力，以市場研究為戰略控制的基礎，重視產品市場定位和前期市場調研，同時注重各個專案開發的節奏控制、專案間的互動關係。
5.2合生創展發展戰略規劃
合生創展作為上市公司，考慮中、長期的持續發展：一方面對廣州市場有信心，也在廣州區域市場建立了良好的品牌基礎；長期而言，企業需通過跨地域的業務拓展，以便能補足及擴充套件單一地區的不足。合生創展未來三年的戰略目標：
成為全國最大的地產發展商。
合生創展發展戰略的三個階段
◆第乙個階段：立足廣州的區域化戰略
合生創展2023年在香港上市，從此在經營上走上了規範化、制度化和國際化的道路。合生創展從成立至2023年進入北京，始終立足廣州，在區域內大規模地開發了多個知名專案，建立了區域性品牌。
◆第二個階段：實施全國化戰略
合生創展2023年開始在全國範圍內進行業務拓展，業務的重心由廣州發展到了北京、上海、天津等，完成在中國主要經濟活躍圈戰略布局的工作，也使企業由乙個區域性市場開始全國性市場的發展戰略。
◆第三階段：追求全國最大的地產發展商的發展目標
2023年，合生創展系列專案突破100億銷售額，開始了第三次跨越。2023年 8月，合生創展已正式併購了廣東珠江投資****，成為「一家人」。
實施策略
在規模化發展的過程中，合生創展通常與長期合作夥伴珠江投資公司結為策略夥伴，通過強強聯合、優勢互補，形成既有分工、又密切配合的專業化一條龍運作模式，解決一體化推進等集約化發展的問題。
策略解析
合生進入北京採用以珠江品牌帶出合生品牌的「借船出海」方式。在北京市場的拓展是珠江投資先行一步。通過珠江投資開發珠江帝景取得的不錯成績和豐富的經驗再引出背後的合生創展，實現未來三年「全國最大的地產發展商」的戰略目標，
5.3合生創展的規模集約化戰略
第一步：通過集中化戰略和一體化戰略建立企業規模化發展的基礎
具體實施
合生創展最初將企業的全部資源集中用於在廣州市場的發展，通過市場滲透、市場開發和產品開發，樹立良好的形象；其次，通過多方面的縱向和橫向一體化，形成了在當地市場上占有相當市場份額和具有相當市場影響力的大型房地產企業，為企業的規模化發展打下了堅實的基礎。
融創中國研究報告
公司賬上現金及現金等價物為人民幣3,867.1百萬元，較2010年底的人民幣4,249.0百萬元減少9.0 主要由於 1 經營業務的現金流出淨額人民幣2,079.0百萬元 預售及銷售物業的所得款項不足以完全抵銷支付與公司新增的物業發展活動有關的新推出專案的土地出讓金 稅項 建設成本及其他經營開支 2...
威創股份 002308 深度研究報告
正文目錄 1.公司簡介 大螢幕拼接系統及解決方案的領軍企業 4 2.公司競爭力的六維分析 4 2.1.政策方面 十二五規劃為電子視像行業發展奠定基礎 4 2.2.管理方面 穩定而優秀的管理團隊 5 2.2.1.股權結構合理，管理層團隊穩定 5 2.2.2.股權激勵充分 5 2.3.產品方面 vw產品...
合生創展 愉景南苑專案評估報告
內部資料注意保密 評估報告工作底稿 借款人 廣州合生愉景房地產 專案名稱 愉景南苑 專案 廣東省分行營業部評估部 二 二年四月 主評估人 梁伯翔 評估小組 第一章借款人評價梁伯翔 第二章專案建設條件評價張帆 第三章市場評估張帆 第四章專案投資估算與籌資評價馬強 第五章償債能力評估馬強 第六章貸款風險...