**：四川浩旺集團工業地產雜誌
對於城市發展的分析
什麼是城市發展？城市發展是產業地產價值提公升的前提，簡單點說城市發展主要包括兩個內容：一是產業規劃分析；二是城市規劃分析。
產業規劃分析跟城市規劃分析對於具體的產業地產專案分別有不同的作用，可以說是產業規劃對產業地產是乙個牽引作用，整個城市規劃對產業地產起著約束的作用。產業地產跟其他的產業地產或者是住宅類產品不太一樣，它本生有乙個集群效應，所以從巨集觀到微觀來講，從城市發展到具體的規劃分析和具體的專案有乙個指導分析的作用，反過來這種產業地產的效率也在對於產業規劃以及城市規劃進行不斷的反饋。具體來說，產業地產很多專案可能各位優秀的企業家都碰到過，在很多指標不明確的情況下已經開展了各種各樣的工作，最後通過調規來調整指標，這就是產業地產乙個最大的不同地方，可以對城市規劃甚至產業規劃產生反作用的影響。
城市發展分析裡的雙胞胎姊妹，產業規劃和城市規劃，有些城市是把產業規劃和城市規劃合在一起的，有些是分得比較清楚。經歷了三個階段：第乙個階段，雙胞胎姐妹彼此扶持；到了中間這個階段相互扶持；現在產生乙個新的階段就是產生一體。
首先要考慮到產業規劃、城市規劃的融合，在具體專案裡也要考慮到產業的發展和城市功能實現這兩點相結合，構築宜居、宜商的發展格局，這是近幾年對城市發展的乙個階段。產業規劃也有很多解釋，其實沒那麼複雜，產業規劃其實告訴你到底要發展什麼、怎麼發展的問題。對於客戶來講，要協助他們向諮詢階段完成這幾個方面的產業規劃研究。
第乙個該區域的產業發展戰略與目標，該區域產業結構及產業鏈，該區域產業現狀分析以及該區域產業發展政策。比較常用的方法乙個是多緯度論證。首先是經過各個方面的解讀，包括一些經典案例的解讀，然後了解該區域的條件或者相關的資訊，首先要找到產業池在**，在這個研究裡我們也重點防範四個問題：
一是區域產業目標，區域產業目標要跟整個專案的產業目標相匹配。比如說最早成都大家提過這個概念，叫做花園城市。如果在整個區域裡把重汙染、重加工企業放在這兒肯定是不適宜的。
還有就是產業鏈的發展順序，這本身與產業地產內生的開發順序有關，最後就是要評估一下利益風險。二是分析客戶需求。對於產業地產專案來講，其實**的需求很明顯，就是促進區域發展、就業、稅收，但是對於運營商來講需要考慮的就不一樣，需要什麼樣的終端客戶，它是什麼樣的型別。
在發展中的企業來講需要的是加速型的產業園區，到了最後可能就是需要配套非常完全的、服務非常周到的工業園區。所以個不同階段的終端企業對於產業園區的要求也是不太一樣的，這需要我們做詳細的市場調研。過了這個階段以後，通過與服務機構合作，會有大量的資訊**，這個時候需要進行一些梳理，不是說產業地產裡東拼西湊把東西裝進去，產業地產就能夠存活了。
產業地產裡招商是乙個非常核心的問題，到底我們的潛在客戶在**需要進行梳理，要不然到最後這個專案很難成功。
城市規劃分析，說簡單一點重點要解決空間資源如何配置的問題。在城市規劃裡重點解決以下內容：控規、土地政策。
首先是選址論證，選址這個階段非常重要。選址我們通常用的是swot分析法，對於產業地產來講，機會和風險從三個內容非常重要。一是交通。
做產業地產不考慮交通真的不太適合。二是土地政策。現在各地**對土地政策發生了很大變化，比如有一些是把稅收加在土地裡面，有一些是對你的就業有反作用。
三是產業政策。如果能利用這些產業政策幫助我們在這個區域能夠有興趣來參與產業地產提公升終端客戶吸引力，產業客戶是我們必須掌握的一點。對於自身的能力來講，到底有多大的招商能力、運營能力、融資能力是決定產業地產專案是否順利推進的關鍵。
用地分析，根據我們這麼多年的研究，可以把產業地產分成兩個大的：乙個是綜合類園區；乙個是專業性園區。用地分析第一步就是要梳理場地條件，在拿地之前，對於場地裡拆遷的位址，周圍產業，還有沒有敏感的設施，都要進行全方位的對比，如果有些場地條件不太適合做產業地產的話這個選址是值得商榷的。
再就是進行體量測算，首先我們要進行業態規劃，就是這一塊地里你作為哪一級的，什麼樣的園區，到底要裝什麼東西需要仔細算一算帳，不同的業態最後呈現的利潤也是不一樣的。緊接著就需要對各個板塊的業態內容進行乙個強度測算，每一種強度都代表了一種規律，比如有一些業主拿了一些地，對70%這一塊非常跟興趣，我要做到5.0、6.
0，實際上做出來以後也是死，因為它已經脫離了產業地產相關的配套業態規律，最後做出來的東西是很難被市場所接受的。
構建適宜的運營模式
作為運營模式怎麼樣讓產業地產為你賺錢。現在通過大量的研究顯現了一些案例，發現其實對產業集團來講，它的運營模式主要分為三種，當然這裡面也有不同的組合。
第一種就是土地運營。運營方式就是主力企業帶動土地第二級開發，這是乙個獲利方式。對於這種園區來講，它的客戶需求是一些定製化的，既然你要吸引主力企業進來，就必須滿足主力企業的要求，定製化的要求，比如在用地規模上、平面功能上等都會提出這樣的需求，所以這是這一類園區客戶需求的乙個主要點。
重點風險控制主要就是如果準確把握經營環境，園區一般來講是不存在很大問題的，因為它的資源太豐富了。未來的發展方向，比如說這個園區有很多附帶城市集群上的區域，肩負的功能就是城市中心或者城市集群的作用，這一點像重慶做得非常不錯，可以說現在重慶的概念越來越大了，而這些與**主導型的產業地產這兩年迅速發展也有非常大的關係。
第二種模式主要是資源型企業。這類專案比較多，是目前市場上存在比較多的，很多運營商或者做實業轉來做地產的企業家朋友們，通過和當地**有效的溝通和自身資源的利用，能夠以比較低的**來拿到地，另外也能爭取到很好的產業政策，最後把整個產業集群做出來，這也是比較集中的情況。對於這一類的運營模式，客戶的需求重點是在配套服務方面，就是說你作為乙個以企業運營資源為主的這一型別的產業地產，配套做得好與不好可能是決定我來與不來的主要原因。
重點風險控制就是彈性的招商政策和良性的資金迴圈。未來發展方向，園區的重點專案可能是高階產業發展。
第三種型別運營資本，這一類園區的主要核心是在資本運營，即使不太考慮最後產品做得怎麼樣精緻化，而是通過快速複製，在全國市場占領資本。這是乙個暫時的迴圈，最後還是要通過資本效益的公升值，最後達到產業資本和金融資本的互利互贏。這一塊產品要克服的就是產品模組化，2023年從年初到現在，目前已經有5個專案進入我們的方案設計或者是規劃方案這個階段，預計在未來的3年之內全國可能有將近30多個專案會同時展開，對於這種快速的擴張必須要擁有自己的模組產品，掌握一些最核心的技術，能夠在全國迅速擴充套件開來。
規劃建築設計系統解決方案
規劃建築設計系統解決方案，這是作為產業地產價值提公升的乙個支撐。
目前規劃建築設計已經從傳統產業發生了很大的變革，首先重點提倡服務價值，推崇服務價值是大於設計價值。二是已經從單一的服務向系統的專業服務轉變。三是提供系統的解決方案。
首先是服務價值，這也是我們標鼎聯合產業地產研究中心一直在著力的方向，通過一些開放的結構，以及一些對未來走向的研究，我們認為實際上需要成立乙個服務平台來為客戶解決各方面的問題，為產業地產客戶解決人力資源、金融融資、行業協會對接、**部門溝通等等，這些都需要乙個中間環節來把產業地產實現，做一些鋪墊。所以用我們的服務平台來對產業地產起作用已經遠遠大於以前產業地產注重方案，這種單一的服務了。其次這個平台是致力於為客戶解決金融、招商、技術以及運營方面的作用，也就是一籃子為客戶解決問題，有點類似於總承包的概念。
三是產業地產是乙個大的，裡面有很多東西可以細分，比如專案來講可能需要規劃專案的支撐點是不一樣的，總體來講必須給產業地產專案在整個環節內提供乙個系統的解決方案。目前標鼎聯合產業地產服務中心主要依靠大產品來解決這個問題，從專案諮詢到前期的專案設計管理，最後到方案設計、工程設計、工程監理以及專案互評估，給整個產業地產提供新的解決方案。專案互評估也是我們在2023年重點要開發的乙個產品，產業地產專案經常動不動要持續一兩年，怎麼樣總結經驗對後續產品有幫助，這需要我們投入人力和團隊做這個專案的後評估。
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