高檔的硬體配置、星級的服務品質、相對獨立穩定的客源、相當可觀的租金收益——這些酒店式服務公寓的投資優勢是不言而喻的，然而傳統的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場競爭壓力的增大，現在已經有越來越多的酒店式公寓轉租為售。在京城房地產投資市場火熱、公寓租賃市場整體滑坡的形勢下，成熟的買家們開始掂量：
投資酒店式服務公寓與其他公寓究竟有什麼不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？
4月3日國貿春季房展會上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修並送空調的公升級品質，均價卻只有7400元／平方公尺，遠低於一期9300元／平方公尺的價位，突出的價效比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼備了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提公升了品質的背景下，**卻普遍下調，因而也令這類產品在投資市場上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢更洶：
崑泰中心、尚都國際、華貿中心、怡景園三期等重量級專案，都將陸續推出這類產品。
作為一種異軍突起的房地產投資產品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。
什麼是酒店式公寓？
酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。這類物業一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、**空調、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統的酒店相比，在硬體配套設施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌：
它能夠為客人提供酒店的專業服務，如室內打掃、床單更換、24小時送餐和一些商業服務等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛生間一應俱全，以及家居式的服務，既有了「居家」的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環境和專業服務。其最大的特點是要比傳統的酒店多了「家」的味道，而且租價更合理。
由於它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅遊人士的青睞。
按照銷售方式，這種物業可分為出租和**兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發商自有和管理，以前京城市場上出現的多半是這類物業，如國貿世紀公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產權式酒店公寓指的是第二類，它將每個單元**給個體買房者，由擁有產權的業主或者委託酒店物業管理公司統一出租經營，所以可以認為它是擁有私家產權的酒店。
如財富中心、旺座、鼎極等。
酒店式公寓的投資價值
酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業內專家普遍認為在地理位置和硬體品質相當、服務配套完整的基礎上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在於：
1.保證投資回報率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務系統等；但同時，額外的服務專案提供也使得其租金高於同檔次公寓，一般高出20%左右。
另外，統一的裝修模式和管理，可以調整各出租房屋的內部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經營公司能根據市場**調控租價的高低，保證最終的收益。
2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客**，而普通公寓的小業主出租，偶然性強。
此外，租客也願意花比公寓不高的價差，獲得更多的服務，其風險更小。
3.保證租金穩定性。由於各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業主的惡性競爭。
酒店式公寓統一的經營方式，如可以將利益**在一起，各業主根據收益分成，保證了物業的整體租價。
事實上，酒店式公寓的這種優勢早已顯現。近兩年京城的租賃市場，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續下滑的趨勢銳不可擋，有些物業跌幅達50%以上。然而在整體下滑的大勢之中，類似國貿中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級酒店式公寓卻有**趨勢，實際成交租價總體上下浮動不超過5%；上世紀90年代初建造的麗園，是乙個大小業主混合的酒店式公寓專案，目前租價下降了1／3，月租價為每平方公尺20美金，而周邊當年同檔次的恆基中心，月租價已降至每平方公尺15美金。
顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅挺。
後期服務嚴重影響投資收益
「在硬體條件差不多的情況下，服務成為關鍵因素。」曾在上海參與建設、管理酒店式公寓的張寅說。他認為，裝置很陳舊的香格里拉、長富宮等物業，如今的租價都高於周邊新蓋的酒店，服務和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優勢也在於此。
但是，酒店式公寓產生的費用高，小業主眾口難調，如果造成部分小業主不同意統一的裝修、不允許管理公司進門服務客戶等狀況發生，即使聘請了知名酒店管理公司，其結果與住宅物業管理公司並無二致，酒店式服務和管理就會名存實亡。當年上海的金橋公寓淪落到自住型物業也就不足為奇了。
對此戴德梁行的樊驥也持類似觀點：「客戶去留的決定，60%～70%受物業管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運作的酒店式公寓，至少應有70%以上的客戶簽訂租賃協議。
而目前國內酒店管理公司水平跟不上，也是市場一大忌。」
投資前景喜中亦有憂
酒店式公寓占有優厚的市場條件，這幾年在市場上快速發展，但實際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據戴德梁行統計，目前京城包括大、小業主在內的酒店式公寓只有8000～9000套，市場潛力很大。東方廣場前兩幢酒店式公寓推出僅8個多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場公寓部總經理蔣凌峰認為奧運和wto效應，將會有更多的國內外企業來北京設立公司和辦事機構，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。
而奧運前後旅遊業的蓬勃發展，也將為酒店式公寓注入新的商機。
值得一提的是，針對業權分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業內專家提醒小業主保持謹慎的投資態度。
酒店式服務的長期性難以保證
首先，酒店式公寓所占用的資金相對較多，回報的週期相對較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務公司往往只簽3～5年的租約，況且小業主很容易改換管理公司，服務的長期性有阻力。
其次，目前市場上出現兩種處理分割業權的酒店式管理方式，一種是把小業主的經濟利益**在一起，根據收益分成；另一種是只對一部分房屋做酒店式入室服務。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關鍵是第一種方式有多少人願意被**？
收益能**多久？第二種則是管理公司必須對每一項服務和分攤內容做細化，如哪些是共性的，哪些是個性的，它們該如何分攤和收費等，否則將導致業主分配不勻、利益不公的狀況發生。
面臨激烈的競爭壓力
由於業權分割的原因，小業主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰。中高檔公寓租價與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業主也願意僱傭鐘點工為房客服務，因此，酒店式公寓中服務、品質低的專案優勢難存，受衝擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業權分割的酒店式公寓投資前景並不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發商、投資者和管理公司不得不對此保持審慎的態度。
這不由令人聯想到戀日國際，當初該項目的開發商把他的產品稱之為「獨立式公寓」而非酒店式公寓，也正是出於對這方面的顧忌。
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