(徵求意見稿)
第一條為規範我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施《中華人民共和國**法》辦法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關於物業服務收費管理辦法》 等法律、法規及規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內取得合法經營資格的物業服務企業的物業服務收費行為。
第三條本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第五條市**主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業服務收費的管理監督工作。
各縣、區**主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。
第六條業主與物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務收費。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行**指導價和市場調節價。
業主大會成立之前的住宅（含業主自有產權或取得使用權的車位、車庫）物業服務收費實行**指導價。別墅、業主大會成立之後的住宅（含業主自有產權或取得使用權的車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。
第八條實行**指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，惠城區範圍內的由市**主管部門會同市房地產行政主管部門根據不同型別和服務內容制定基準價及浮動幅度。其他縣、區由當地**主管部門會同同級房地產行政主管部門制定本地區的基準價及浮動幅度，並抄送市**主管部門和市房地產行政主管部門備案。
物業服務收費**指導價應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。
制定或調整物業服務收費**指導價應進行成本監審。
第九條前期物業管理階段實行**指導價的新建住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務的前期物業服務收費，由建設單位與其選聘的物業服務企業在物業銷售前根據**指導價範圍制定，並簽訂書面的前期物業服務合同，報當地****主管部門備案。
負責前期物業管理服務的物業服務企業在建設單位與物業買受人簽訂買賣合同的同時與業主簽訂物業服務合同。
實行**指導價的新建住宅，前期物業服務收費確需超過**指導價水平的，應當報當地**主管部門核定。
實行市場調節價的住宅（不含別墅）物業服務收費由業主大會決定。業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同。
別墅、，並簽訂書面的前期物業服務合同。
物業服務收費實行酬金制的，酬金比例或酬金數額由物業服務企業與業主雙方協商確定。
第十條前期物業服務合同應載明物業服務等級內容、收費專案、收費標準、計費方式及計費起始時間等，並在物業銷售前進行公示。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同載明的物業服務內容。
建設單位在物業銷售前應制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業買受人明示，並予以說明。業主應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第十一條實行**指導價的住宅物業服務收費，因成本變化等原因需要調整時，前期物業服務合同未到期限或沒約定期限的，由物業服務企業與業主根據服務成本變化情況在**指導價範圍內協商確定，並與業主簽訂物業服務補充協議，報當地****主管部門核查備案後執行。前期物業服務合同已到期限的，由物業服務企業向全體業主徵求意見，經專有部分佔建築物總面積85%以上的業主且佔總人數85%以上的業主同意後，報當地****主管部門核查備案。**主管部門在30個工作日核心查徵求意見情況，並將核查結果在該物業管理區域內醒目位置進行為期15天的公示，公示期滿且業主對徵求意見的真實性無異議後備案正式受理，物業服務企業與業主簽訂新的物業服務合同。
成立業主大會的住宅物業服務收費，因成本變化等原因需要調整時，由業主大會決定。
第十二條實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護保養費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節日喜慶等用水用電費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用；
（七）物業管理服務所需的正常辦公費用；
（八）管理費分攤；
（九）物業服務企業固定資產折舊；
（十）經業主共同決定的其它費用。
物業共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第十三條物業管理區域內業主共用場地、共用設施裝置產生的水電費用可按約定的方式向全體業主合理分攤。可分攤的共用水電需設定獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時向業主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業主自用的水、電費用在**規定的水、電費標準上加價混合統收。
設定獨立計量表確實有困難的老住宅小區，經測算共用水電費總額後，按約定方式向業主合理分攤。
第十四條物業服務收費根據法定產權建築面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建築面積為準。房產證未記載建築面積或未辦理房產證的，按商品房買賣合同約定的建築面積計收。
房地產權證與商品房買賣合同約定的面積有差異的，差異值為±2%以內（含本數）只作更正不作退補，差異值為±2%以上（不含本數）的按約定的物業服務費標準多退少補。
業主自有產權或取得使用權的車位、車庫物業服務費按車位計收。
第十五條業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的，物業服務企業應當依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第十六條物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議時，物業服務企業應當及時答覆。
第十七條物業管理區域已竣工但尚未**或者已**但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
第十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線數碼電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。物業服務企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。
第十九條業主對其物業進行室內裝修，業主或裝修人員應當按照建設部頒發的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定，與物業服務企業簽訂住宅室內裝修管理服務協議，明確裝修期間各方的權利義務及責任等。
業主對其物業進行室內裝修時，物業服務企業可向業主或裝修人員收取裝修保證押金。裝修未對共用部位、共用設施裝置造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施裝置，並經雙方驗收合格的，物業服務企業應在驗收合格後全額退還裝修保證押金。
業主裝修產生的垃圾、餘泥渣土可自行安排清理，也可委託物業服務企業安排清理。委託物業服務企業安排清理的，清運垃圾所產生的費用由業主承擔。
對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當地**主管部門有關規定執行。
第二十條物業小區實行出入證管理的，應當為業主免費提供每戶不少於4張、汽車每輛不少於1張的出入證（含ic卡）。業主要求增補出入證（含ic卡）的，可按製作成本合理收取工本費。
第二十一條利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，並主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十二條物業管理區域內的機動車停放保管服務收費按市、縣、區制定的機動車停放保管服務收費管理有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重複收取車位、車庫物業服務費。
第二十三條物業服務企業根據業主的自願委託提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方協商確定。
第二十四條物業服務企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重複收取性質和內容相同的費用。
第二十五條物業服務企業應按規定實行明碼標價，將服務等級內容、服務標準、**誠信承諾以及收費專案、收費標準、收費依據、**投訴調處程式、服務諮詢**和12358**舉報投訴**等在物業管理區域的顯著位置進行公示，自覺按受有關管理部門的檢查和業主監督。明碼標價方式由各縣、區**主管部門負責監製。
第二十六條物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的**法律、法規和政策，建立健全內部**管理制度，配備物價員，加強**自律，自覺規範**行為，不斷改善管理服務。嚴格履行物業服務合同約定的義務，為業主提供更好的服務。
第二十七條對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業可以向物業所在地**主管部門申請協商調解。
第二十八條物業服務企業有下列行為之一的，由**主管部門依法查處：
（一）未經當地****主管部門核定，超過**指導價標準收費的；
（二）擅自設立強制性收費專案的；
（三）不按規定實行明碼標價的；
（四）不按規定備案的；
（五）不執行本辦法第十一條、十二條、十三條規定擅自提高物業服務費標準、擴大有關費用分攤範圍或提高分攤標準的;
（六）其他違反**法律、法規、規定的。
第二十九條本辦法自2023年x月x日起執行。《惠州市物業服務收費管理暫行規定》（惠府令第30號）同時廢止，。
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