一、專案簡析
二、專案定位
三、營銷策略
四、廣告策略
五、媒介策略
前言近期來，我們針對湘潭市甲級商務樓，尤其是金湘潭、金橋世紀大廈、中榮時代廣場三大板塊，三和商務大廈周邊同質商務樓市場的現狀，展開了進一步調研與分析。 初步形成了目前的《三和商務大廈廣告與營銷策略推廣方案》。
在本方案中，我們在對同質商務樓的市場定位及租售作比較與量化分析的基礎上，結合三和商務大廈營銷推廣的三個階段，就大廈整體推廣中的營銷策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進一步整合、完善和深化。整個《深化方案》力求可操作性和可實施性，以期在實施三和商務大廈營銷推廣和廣告策劃與推廣過程中產生積極的作用。
一、 市場及專案簡析
(一) 市場簡析
1、湘潭甲級商務樓市場總體概述
湘潭市房地產市場處在乙個轉型期，目前市場上稍具規模的專業寫字樓專案只三個：金湘潭（在建）、中榮時代廣場（在建）、金僑世紀大廈（在建，接近完工）。它們的基本情況如下：
1）中榮時代廣場：位於老城最繁華地段，現尚未正式推出，初步定價在5000元每平方公尺。
2）金僑世紀大廈：
1、 概況：位於湘潭**區的**地段——芙蓉路與絲綢路的交界處，緊鄰市委、市**，總建築面積約6.8萬平方公尺,總投資2.
8億元。由主樓和兩棟雙子樓三部份組成。金僑世紀大廈主樓為12層建築面積為2.
1萬平方公尺,按5a級智慧型化酒店式商務樓設計,主樓建設主體封頂,全面進入裝修和裝置安裝階段,7月份可入駐。
2、 品質：◎全框架式結構,可任意組合;◎3.6公尺超高設計;◎東西北三面採用大面積高品質石材乾掛，並配以玻璃幕牆；◎多部品牌電梯；◎區域式商用**空調設計；◎多**智慧型綜合佈線；◎24小時智慧型監控報警系統；
3、 租金為1元每平方公尺每天，物業管理費為1元每平方公尺每月；
4、 **：3000元每平方公尺至6000元每平方公尺，均價為3300元每平方公尺，景觀價差為400元每平方公尺（可看廣場景觀）。
3）金湘潭位於韶山中路與建設北路交匯處東南角（市長途汽車站旁）
共計11層，建築面積 110924平方公尺，商鋪**：10000—20000元/平方公尺，寫字樓3500元/平方公尺
對目前市場上產品進行調研後，我們可以得出如下印象：
目前市場上**專業寫字樓樓盤數量不多，銷售情況較好，因此本專案競爭較少、阻力較小。
2023年，湘潭商務樓市場整體呈現上公升的態勢。目前全市共有甲級商務樓35萬平方公尺，湘潭新中心城區的甲級商務樓市場較少，租金將小幅增長。
預計在未來4年內，還將新上市200萬平方公尺甲級商務樓，至2023年，湘潭地區商務樓**將達到高峰期，將引起湘潭甲級商務樓租金的全面下滑。
近一年來，湘潭寫字樓呈上公升趨勢， 為了降低商務成本，部分中資機構、合資企業與高科技經濟開發區內的大型高科技公司採用自建辦公樓，以便獲得更加適合自身需要的辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級商務樓市場的競爭。
2、「物流經濟」拉動市場攀公升
目前，現代「大物流」不僅是商流、物流，也是資訊流、資金流。湘潭市從資訊和人才抓起，把湘潭三大物流：大漢鋼材物流、步步高商貿物流、湖南三和醫藥物流打造成「湘中南現代物流基地」。 、
國內和湘潭地區商務樓租售市場的乙個顯著特徵是，「物流經濟」已成為重要板塊之一。國內主要城市尤其是沿海經濟發達城市，乃至國家級經濟開發區，紛紛亮出「物流經濟牌」，吸引跨國公司地區總部及其研發、管理、營銷機構入駐，帶動商務樓市場的租售，以此吸納資金流、資訊流、物流和人才流，擴大本地區的經濟總量，從而增強地區經濟競爭力和輻射力。
·湘潭新城區——湘潭已將發展「物流經濟」作為提公升城市經濟功能的一項長遠戰略性目標，湖南市場年銷售額達200多億元，本專案所在地是中國第七大城市群「長株潭」，2023年「長株潭」gdp總量已超過武漢120多億元，佔湖南經濟總量的60%以上，可以說得「長株潭」者得湖南！
據市有關部門最新統計，湖南引進外資調整戰略，5年內將引46家世界500強 。高新開發區，已十分明確的將「物流經濟」作為園區招商引資的基本定位。雖然開發園區目前還處於規劃與招商階段，商務樓市場的發育至少尚需3～5年時間，但其發展勢頭不可低估。
相對而言，金橋開發區，區內已建成（或在建）的高檔商務樓已達2棟。但開發小區由於受區域位置和功能的侷限，其商務樓租售率遠不及老城區。因為新城區正在開發，客觀上對經濟開發小區商務樓市場的發育將形成相當程度的制約和影響。
3、現代服務業個性化需求凸現
現代物流業是拉動湘潭商務樓市場的另一主要板塊之一。 根據湘潭城市功能的未來定位，今後3年內，湘潭三大物流業：大漢鋼材物流、步步高商貿物流湖南三和醫藥物流將強勁地拉動湘潭商務樓市場的發展。
據統計，目前，湘潭市場各類現代物流業機構對商務樓的需求已佔到商務樓總量的75％，現代物流業未來對商務樓市場的需求將突破總量的80％以上；尤其是新城區，，個性化需求主要表現為：其一：根據機構本身的功能定位，選擇商務樓時更注重區域的功能性；其二：
根據其服務的客戶源的分布情況，十分注重周邊的配套性；其三：對商務樓市場的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。
4、湘潭商務樓租售市場才剛剛開始
第一梯度——湘潭商務樓板塊：
2023年開始，湘潭地區才掀起了以金湘潭、中榮時代廣場、金僑世紀大廈大廈等為主的新一輪甲級商務樓的建設。
第二梯度——新城區商務樓板塊：
以金橋現代辦公、生活區為主，目前已建成的各類商務樓有金橋世紀大廈、金橋商業廣場（在建）
結論：其一，隨著湘潭城市國際化功能的增強，「物流經濟」的拉動，商務樓市場需求量不斷增大，其發展是健康的，未來市場潛力較大。但是，轉租為買或者自建辦公樓，也都將會分流三和商務大廈的一部分目標客戶群。
其二，由於湘潭甲級商務樓客觀上受城市區域位置和功能定位的侷限，以及商務樓市場個性化需求的凸現，其市場發展是不平衡的，開發區商務樓市場租售率遠不及中心城區，按區域劃分依次形成了「梯度型」結構，對開發小區未來商務樓市場發育將形成相當程度的制約。因此，三和商務大廈應審時度勢，更加理性化思考租售**定位、功能定位、形象定位與目標群定位。
(二)、專案簡析
1、三和商務大廈是三和醫藥商業廣場的主樓
是融辦公、交易、展示、商務於一體的建築群體。該樓由群樓（交易大廳）和主樓（三和商務大廈）組成，群樓設藥品交易、展示位，有 1369個商鋪，
主樓三和商務大廈為開敞式辦公兼居住的商務用房，適合廠商設立辦事處和商務居住。是新一帶高品質寫字樓
該樓建築面積52000平方公尺，為17層建築物。其中裙樓4層，主樓13層，有22000平方公尺，樓高69公尺。建築分類一級。
主樓13層寫字樓**：2580元/平方公尺起，10年回報100%，10年後公司承諾回購。
三和商務大廈是在湘潭市**「三大物流」的戰略背景下，為增強湖南醫藥物流的服務功能與配套功能而興建的。
2、專案優勢：
● 區域優勢——三和商務大廈所處的高科技園區，正在成為面向21世紀的世界知名高科技園區和中國高科技產業的輻射源，各大創業「頭腦」與智力密集的高科技園區，湘潭高科技產業和人才的高地，適合高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對國內外的市場環境，整個園區的開發建設規模和產業格局已基本形成，區域優勢十分突出。
● 功能優勢——三和商務大廈的應運而生，呼應了高科技園區的產業服務功能和配套功能，同時也呼應了高新區建設知名高科技園區的高起點定位，目前園區內「產－學－研」一體化的功能框架已基本形成，醫藥高科技產業、醫藥高科技人才、醫藥研發機構已產生集聚效應，這為三和商務大廈的全面招商奠定了重要基礎。
● 環境優勢——三和商務大廈位於高新區的核心區域，環境得天獨厚，該區域也是園區生態環境規劃和建設最佳的區域，三和商務大廈首次融入了真正意義上的「高科技與大自然共鳴」的理念，是國際一流的天然式辦公園。
● 配套優勢——三和商務大廈的附近形成了以新的市**為中心的高尚社群。此外，專案所在地位於偉大領袖***故鄉——湘潭。中心位於湘潭市新城區，芙蓉東路與茶園路交匯處。
專案東接京珠、上瑞高速，西鄰市政中心、汽車東站，南靠高新技術開發區，北鄰107、320國道，京廣、湘黔鐵路交匯於此，到長沙、株洲和黃花國際機場僅需30分鐘車程，距湘江千噸級貨櫃碼頭——湘潭港4公里，形成乙個水、陸、空立體交通網。作為湖南首個第三方醫藥物流中心，交通便利，可謂四通八達，是「長株潭」經濟圈的核心區域。絕佳的地段優勢，即將吸引著眾多醫藥廠家和經銷商的關注與大量入駐。
● 導向優勢——湘潭高新區科技園目前具備了三大導向性優勢，一是5年之內，要建成中國知名、湖南一流的「矽谷」和「藥谷」，其主導型產業方向與目標十分明晰；二是具有國家級科技研發基地和科技成果產業化的政策導向優勢；三是湘潭市**「聚焦新城區」戰略和建設湘潭高新技術產業高地和人才高地的導向性政策優勢。
3、專案劣勢
● 新城區的發展：金橋開發區，區內已建成（或在建）的高檔商務樓已達2棟。但開發區由於受區域位置和功能的侷限，其商務樓租售率遠不及老城區。
因為新城區正在開發，客觀上對經濟開發小區商務樓市場的發育將形成相當程度的制約和影響。
（1）開發區同質商務樓盤的競爭
● 金橋開發區板塊——金橋商務樓雖然比三和早，已形成一定規模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超過租售率，租售客戶不多。 已入駐高新區的中外產業型大企業，基本是均以自用型辦公樓宇為主，金橋國際社群其成熟度較高，周邊教育、生活等配套設施齊全，對進一步吸引客戶具有相當的潛力，客觀上將分流部分開發區商務樓目標群。
4、專案機會點
● 湘潭高新區科技園是湘潭的「矽谷」和「藥谷」，多項國家級研發和產業基地，其園區功能和定位具有無可替代的優勢；同時，湖南三和也是各大醫藥廠家智慧型、企業的精英集聚地之一，是醫藥高新技術成果孵化的示範基地，是醫藥交易的大平台。因此，作為園區唯一的智慧型化商務樓，三和商務大廈對吸引產業型跨國公司和國內企業集團的研發、管理機構具有吸引力，相當規模的產業鏈。醫藥高科技產業群的集聚，將會為吸引金融、**、投資、諮詢、法律等現代服務業入駐創造了乙個潛力較大的市場空間，三和商務大廈作為園區內唯一的高品質5a甲級寫字樓，將成為這些現代服務機構的首選目標之一。
結論： 其
一、三和商務大廈是湘潭高新區科技園內唯一的甲級智慧型化商務樓和標誌性建築，但同時面臨著開發區同質商務樓盤和園區內其它同質商務樓盤的競爭，同時更受到湘潭新城區整個商務樓市場「梯度型」結構的制約與影響。因此，三和商務大廈應根據自身的市場定位制定錯位競爭的策略；
其二、三和商務大廈在制定相應的銷售策略時，應與湘潭高新區科技園的功能定位與產業鏈優勢相銜接，制定有別於金橋商務樓盤，以及開發區內、外同質商務樓盤的銷售策略；強化與凸現與眾不同的特徵優勢，找準自身的「賣點」，鎖定準確的目標客戶群，從而實現三個階段的推廣與營銷目標。
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