2023年6月21日
根據海南省房地產專案的特點,東方海岸專案的定位為休閒度假型中檔樓盤，客戶群是中產階層的消費者，以島外客戶為主的消費群體。了解異地文化，享受異地風光，是吸引這部分消費者的主要因素，同時也是彰顯成功人士的乙個重要標誌。鑑於東方海岸專案75萬平方公尺的建築面積,又是目前東方市唯一在建的大型專案,其施工期跨度長達5、6年,特提出該專案管理實施建議。
一、實施議事規則制度
東方海岸專案由於實施周期長、難度大，各種因素複雜，為了專案決策的科學和民主，防範各種經營風險，從本專案的特點出發，必須建立一套公司的議事規則，不斷完善公司的法人管理架構，提高公司科學管理的水平。
1、擬定議事範圍
納入議事範圍的事項主要有：
1）工程方面：設計方案、工程造價的確定及變更、工程量的確定及變更、施工單位招投標、與工程有關的服務外包合同、採購合同，工程施工組織方案、監理方案、施工驗收方案、建材採購合同、施工管理人員調整方案、安全管理獎懲措施等；
2）營銷方面：銷售計畫、廣告投放方案、銷售流程、銷售資金回籠方案，公司形象宣傳計畫、**管理方案；
3）財務方面：公司核算流程、激勵獎懲方案、資金計畫、融資方案、稅務規劃、避稅方案、財務監督方案；
4）行政方面：人事招聘計畫、人員培訓計畫、員工考核方案、薪酬方案、車輛購置及使用計畫、各項規章制度執行計畫、食堂管理計畫、公章使用及內部管理流程、團隊建設等；
5）其它需批准事項。專案經營工作計畫、年度工作目標，經營團隊獎懲計畫；
2、議事流程
納入議事範圍內的事項，要提交股東會討論和管理層討論的事項，需由事項經辦部門提交書面檔案的討論方案，會後並形成決議檔案或會議紀要。
3、議事決策機構
股東會----管理層----部門執行，公司的最高權力機構是股東會，納入議事範圍內或認為其他有必要提交股東會決策的事項，一律由股東會決定；管理層是執行股東會決議的管理機構。
4、議事執行檔案
由專案經辦部門根據議事執行檔案，實施議事事項，由管理層監督實施，並根據實施情況，每月向專案決策機構進行書面匯報。
二、管理方案
根據專案實施情況，建立專案執行工作計畫管理制度，其主要措施：
1、編制專案年度工作計畫
主要是為了明確各自的工作目標，根據專案實施週期制定分階段的工作計畫，內容包括：工程施工計畫（附表1）、資金使用計畫、各項崗位責任制的考核計畫、融資計畫、營銷推廣計畫、市場分析計畫、人員組織計畫（各崗位任職資格表）、員工培訓計畫、專案實施修正計畫、各部門費用彙總計畫；
編制計畫的基本思路：
2、建立月度生產經營分析會制度。
有了目標後，管理過程的控制十分必要，根據經公司股東會批准的生產經營計畫（一期），將計畫指標分解到各部門，各部門然後分解到月，執行時按每週分解工作計畫考核，實行週會管理制度，對上週工作計畫進行檢查、對下週工作計畫進行確認，月終召開（股東參加的）生產經營分析會，根據會議結果進行階段考評，作為專案實施的獎懲依據。在工程重要施工階段，根據生產情況可隨時召開工作協調檢查會議。
3、基本組織架構
組織架構是根據專案管理的需要而設定，設定的機構既要涵蓋專案管理範圍又要精幹，基本管理思路是：縱橫清洗、責權明確，各職能部門清楚自己的直接上級和下級，明確自己的責任和管理許可權，基於此，本專案架構簡圖設定為：
管理團隊建議設定乙個總經理，乙個工程總監，乙個財務總監，乙個銷售總監，每個職能部門的人員定編,是根據工作崗位需要來制定，每個崗位的職責有明確的描述，有具體的考核指標和評分標準，同時適時推出崗位工資制度，實行全員考核制度。
4、團隊建設。
房地產專案是乙個集合各類元素組成的為盈利而進行的複雜工程，需要乙個專業複合型的管理團隊來實施完成的工作，塑造乙個穩定團結高效的管理團隊，是十分必要的，員工培訓和團隊文化建設是其主要內容之一。因此，團隊建設需要乙個科學的管理方法，在打造團隊能力的同時，不斷樹立公司在東方市的企業形象。
5、編制工程專案管理手冊。
由於專案實施時間長，建立一套完整的管理手冊，固化公司的管理模式十分必要，對整個東方海岸專案持續經營，將起到巨大的作用。
三、專案實施建議
珠三角地區在房地產開發投資上，借鑑了香港房地產開發的許多成功經驗，一開始就走完全以客戶為中心的開發模式，並將這個理念貫穿於整個房地產開發的始末，積累了很多實際經驗，為此，提出幾條建議，供我們在開發中借鑑。
1、好賣才是硬道理
根據本專案開發背景條件，建議：
1）房地產業自2023年開始，已出現很多不利的銷售因素，在海南省房地產市場中，區域性地區供大於求的現象較為嚴重，業內同質化現象十分普遍，競爭異常激烈。從東方市專案開發的角度來看，區域內沒有大型的生活社群，本專案的出現填補了區域內的空白，營造了較好的銷售硬環境。
2）從客戶需求的角度來看，人們不但要「買房」，還要「買家」。塑造以較大規模、優越環境、完善規劃、配套周詳、**合理等有利因素的樓盤，必將滿足一定的市場需求。
2、營銷模式的公升級
1）滾動發展
根據資金充裕程度和市場情況，將本專案劃分為多個開發周期，拉長時間跨度。在各個週期推售的時候，應市場變化，制定不同的專案規劃和營銷策略，即是為本階段的推售服務，也是為下階段的發展鋪墊。其賣點不是一時的，而是連續不斷的，在所有發展過程中，有非常連續的賣點。
而且這些賣點是以利益為重點。
2）配套先行
在專案主體施工中，先完成專案的環境施工。在本專案的建設中，在樓盤主體建築施工的同時，適時啟動環境建築工程，可優先考慮投入成本不大的人工湖工程、園林綠化工程，增加視覺效應，在達到銷售條件的同時，環境就已全部作好，給買家增加信心，促進樓盤的銷售。
3）其主要特點：
在一定的時期內，將有限的資源投入到專案上，把產品作好、做精。能在較短的時間內迅速回籠資金，有利於下一期的開發順利進行。可以降低風險，對市場定位迅速做出調整。
滾動開發的模式雖然開發時間較長，但可延續公司的市場知名度，有利於品牌的樹立。
3、不斷優化產品設計
在一期專案實施完成後，對專案進行全面總結，對銷售過程中存在的問題進行歸納分析，有利於下一期的樓盤開發計畫的調整，如：
在戶型、面積、付款、**方面作適當調整，不斷滿足消費者的需求。
4、**要有吸引力
為了降低成本和售價，以毛坯房交樓（根據實際需要可以帶簡單裝修），形成**優勢，另一方面可縮短建築週期，形成交樓快的良好形象，採用低價入市的策略，產生巨大的銷售高潮。
5、切入市場，做市場上需要的產品
主要實施在三個方面
1）透徹把握市場需求，準確定位產品。確定了以造價低、使用率高、交樓快、管理費低的產品，迎合買家需求。
2）注重居住環境，突出社群概念。在景觀園藝、人文環境方面創造優勢，體現「完善生活社群」的概念主題。
3）注重廣告訴求，締造良好效應。自開盤開始，其廣告策劃、風格、內容應非常務實，以**、環境、生活便利為重點做突出宣傳。
6、注重實效的市場運作
消費者在購房過程中除對戶型、面積、朝向、**、物業管理等因素考慮外，對施工質量和工程進度非常關注，因為這是關係到發展商實力和對消費者負責的問題。因此，採取如下措施：
1）先賣環境。在專案樓盤主體施工時，先完成專案環境及配套設施的施工。
2）先賣建築。在樓體施工時，先完成部分外立面施工，使客戶購房時，就直觀的感受到住宅的建築風貌。給客戶以信心，利於**。
3）先賣服務。上乘的服務，是提公升產品附加值，增加樓盤專案吸引力不可缺少的重要手段。
7、堅持「把產品作好，適合客戶」的基本原則
要不斷對目標市場歸納分析，主要從以下幾個方面入手：
1）客戶的經濟**；
2）年齡層次及家庭人口結構；
3）居住空間的休閒性與周邊的娛樂性需求比較；
4）具有一定的文化層次，容易形成個性的價值觀，對新事物的接受意識比較強的購買者；
5）購房趨向容易受大眾傳播的影響程度；
6）客戶異地購房的基本需求；
7）**目標的基本分析；
8）銷售渠道對銷售貢獻分析；
根據以上分析，不斷調整產品開發計畫，作到適合消費群體的口味，加強內部環境和天然景觀的塑造。
8、提高市場風險防範能力
敏銳的市場調查力和敏捷的戰略戰術調整能力，是成功的主要秘
訣。在市場調查資訊反饋中設定兩張表：
1）準業主問卷調查表
2）海南省及專案周邊樓盤調查表（略）
根據調查結果，迅速調整開發策略。
9、各階段推廣策略
一期：高質價優、價錢、地域、戶型、付款方式
二期：配套、物業管理、綜合質素、環境
三期：內部環境、天然景觀
四期：社群文化
環環相扣，穩步提公升
10、專案成功的三個關鍵點
看：景觀卓越，賞心悅目
居：舒適方便，經濟適用
用：超然輕鬆，無微不至
以上是對本專案實施過程的基本管理建議，具體實施步驟，有望經股東會討論後實施，以上建議，僅供參考，不足之處，請給與指正。
簡附：工程部年度工作計畫主要內容
1、年度主要工作內容（一期）
2、年度工作目標
3、年度各個階段工作進度目標
4、工程進度計畫
5、工程預算及資金需求計畫
6、工程質量安全計畫
7、工程部人員需求計畫
8、年度工作關鍵因素分析
9、年度工作偏差分析
10、建立年度工作質量保證體系
11、工程驗收計畫
12、附件
其他附表（略）
專案管理建議書
哈爾濱市軌道交通1號線控制中心排程大廳大螢幕顯示系統 一樓大廳電子顯示屏系統專案的深化設計 設計聯絡 採購 製造 工廠測試 出廠檢驗 包裝 運輸 保險 交貨 倉儲 安裝 完工測試 系統除錯與試驗 綜合聯調 配合系統總聯調 初步驗收 開通 試執行 系統保證 竣工驗收 試運營 質保期服務 提交檔案 培訓...
專案建議書
專案建議書 又稱立項申請 是專案建設籌建單位或專案法人，根據國民經濟的發展 國家和地方中長期規劃 產業政策 生產力布局 國內外市場 所在地的內外部條件，提出的某一具體專案的建議檔案，是對擬建專案提出的框架性的總體設想。對於大中型專案，有的工藝技術複雜，涉及面廣，協調量大的專案，還要編制可行性研究報告...
IT專案建議書
篇一 it專案建議書及可行性研究報告撰寫格式 it專案建議書 一.組織概況 組織名稱 法定位址 從業人員 法人代表 所屬行業 組織規模 主要產品 生產方式等。二.可行性分析 1.現有計算機裝置及軟體應用情況。2.技術力量情況。3.存在的問題。4.必要性分析.5.可行性分析。三.系統的目標及功能 1....