可行性研究報告
(計畫立項﹒投資預算)
注釋：建議名稱:頤樂堂，具有積極暗示名稱，可以給人心理上的暗示，選擇利於老年人建立積極心態的詞語，為老年公寓命名可視為人性化表現，象徵著入住該公寓的老年人活力與豐富多彩的生活，及過著生命不息的餘生，也肯定老年人所做的貢獻，讓生活在此公寓的人有著很多美好的回憶，
目錄一、萍鄉市房地產市場概況
二、老年住宅市場
1、老齡化市場機遇分析
2．萍鄉市老齡化現狀
3、萍鄉市老年住宅市場現狀
4、萍鄉老年人住宅市場發展趨勢
三、專案規劃要求
四、專案投資預算
1、專案投資與成本費用估算
2、專案投入產出與回報
五、專案風險分析
六、風險規避建議與結論
一、萍鄉市房地產市場概況
二、老年人住宅市場分析
（一）老齡化市場機遇分析
1、我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當乙個國家或地區65歲以上人口佔總人口7%或60歲以上人口佔總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，佔我國總人口的11.
2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計**，到2023年，老年人將佔全國總人口19.
34%；到2023年，老年人將佔全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有乙個老年人口。
2、老年人住宅市場潛力巨大
目前，我國60歲以上老年人已達1.4億。以3.
5%的速度遞增。我國已進入老齡化社會，如何充分滿足養老需求，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年8000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見「老年人市場」是乙個潛力很大的市場，老年人產業尤其是老年人住宅產業是乙個極待開發的產業。
3、養老觀念逐步轉移
受傳統觀念的影響（傳統觀念認為：那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究「三代同堂」，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，一方面，下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面，家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上「分而不離，離而不遠」的特點，因此老年人不堪忍受「空巢」的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
4、家庭因素催生老年人住宅的產生和發展
自我國七十年代中期實行計畫生育控制以來，「三口之家」現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和乙個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的「代溝」，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
5、國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發
面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2023年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，**領導對此十分重視。近年來，國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，並鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。
總結：縱觀我國房地產開發產業，許多年來，大眾化住宅開發一直是市場開發的主體，造成這種市場開發失衡的原因歸根結底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數、老年人社會問題以及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年人地產開發應該說是一種機遇，老年人住宅開發恰逢其時，水到渠成。
可以預見，老年人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發先機，誰就開拓了新的市場，也就贏得了市場競爭。
（二）萍鄉市老齡化現狀
1、人口老齡化加劇
4個老人、1對夫妻、1個孩子，這種被稱為「421」模式的家庭越來越多。而「421」家庭引發的乙個最主要的社會問題就是養老壓力，據最近一項調查顯示，35%的城市家庭要贍養4位老人，49%的城市家
庭要贍養2到3位老人。而從贍養費看，35.6%的城市家庭每年花費
超過1萬元。出於對醫療保險體系的擔憂，家庭積極儲蓄，不敢增加
消費支出，是現在中年人的普遍心態。
2、未富先老
發達國家在進入老年型社會時，人均國內生產總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。重慶市老年協會的一項問卷調查顯示，近半數老年人由於經濟收入低影響生活質量的提高，其餘的依次為缺乏科學養生知識、居住環境差、身體健康狀況不好、生活內容單調、情緒不穩定和子女不孝敬等因素。
（三）萍鄉市老年住宅市場現狀
1、老年人住宅明顯不足
截止到2023年，萍鄉市城鄉社會福利院敬老院個。各類城鄉養老福利機構床位總數達近張，收養老人超過人。 但目前萍鄉市年滿60周歲及以上老年人有萬人。
按照現在全市床位數計算，每位老人才能攤上張床。而按照發達國家的標準，100名老人中，應有5至7人能住進養老院。由此推算，萍鄉市福利設施還遠不能滿足社會的需求，養老機構的發展空間非常大。
2、戶型設計不合理、功能相對單一
現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。
3、住宅區規模小、配套設施不足
目前，萍鄉市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個床位以上規模的不多。整體規劃設計落後，生活設施不完善，健身、休閒、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
4、環境質量有待提公升
萍鄉市現有的養老院中，絕大部坐落在區內，噪音和空氣汙染大，且多數的養老院用房是經翻新過的民宅和企事業單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環境質量有待提公升。
5、服務人員缺乏專業培訓
在養老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經過專業的上崗培訓，缺乏心理和護理專業知識，對老人的服務只是滿足於簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發，提供人性化的全方位專業服務。
總結：萍鄉市現有養老院、敬老院均屬計畫經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養老院的功能僅僅停留在為老年人提供乙個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質量落後，人居環境較差。
（四）萍鄉市老年人住宅市場發展趨勢
民辦產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢
縱觀萍鄉市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬體設施和軟體配套上都存在數量和質量的問題。許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此型別的養老住宅深受老年人喜愛。民辦養老機構的優勢表現在，體制機制靈活，適應性強；經營策略上更多思考；管理手段上多樣，市場化運作；負責程度上責任心強，全年無休，以院為家，是事業型；運作成本上更經濟、有效。
1、老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移
老年人進入養老院等福利機構的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址於主城區內，噪音和空氣汙染相當嚴重。相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年人住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。
2、老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品
對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定重慶市現有養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要公升級換代。
總之中檔老年住宅產品的開發將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔產品、低檔產品也將占有一席之地。
3、「山水型老年公寓」將更受消費者青睞
隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由於競爭環境和迫於生計，終年奔波於城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休後如釋重負，輕鬆了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著「桃花源」式的田園生活，頤養天年。因此「山水型老年公寓」的出現將倍受他們的青睞。
三、專案規劃
根據對專案的具體定位，結合開發設想，在此提出專案規劃方案，以期為專案開發分析提供依據。
在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建築設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。
1、設計要人性化
要方便老人出行，不能有過多的台階，有台階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應採用防滑設計，按紐均採用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。
2、生活要智慧型化
應配備緊急呼叫對講系統，網路系統、消防系統等保障老人安全。
3、環境要園林化
應有幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛鍊場所。
4、戶型要合理化
應充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在30～60㎡左右。戶型設計要個性化、合理化。
5、配套要完善化
小區應配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚台等生活配套設施。
四、專案投資成本預算
（一）專案投資與成本費用估算
1、地塊專案開發假設條件
1、規劃用地總面積：15畝以上，10000㎡。
2、土地用途：住宅用地
3、使用功能：居住養老
4、建築形態：以多層為主，小高層為輔，底層架空
5、建築高度：（多層約3層）18.6m—（小高層約6層）18.6 m
6、綜合容積率：1.5
7、綠化面積：40%
8、總戶數：按50㎡/戶計算約為100戶，
9、總人口：按人均15㎡計算約為300人
10、商品房市場售價：其中小高層元/㎡，建面約3220㎡；
多層元/㎡，建面約1518㎡；商鋪元/㎡，建面約180㎡。
2、建設開發成本估算
（二）專案投入產出與回報
關於建設養老院的提案
關於在大碶規劃新建養老院的建議 隨著經濟社會的發展，人口老齡化已成為人類社會發展的乙個必然階段。截止2011年底，大碶街道60周歲以上老年人有12877人，佔戶籍總人口的近四分之一，遠遠高於全區水平。80周歲以上高齡老人和五類老人分別有1880人和997人。今後一定時間內，以上幾類人數還將繼續以每年...
養老院簡介
大漠老年公寓介紹 新疆大漠老年公寓是一家集養老托老 老年護理 醫療 老年養生 老人用品為一體，以醫養結合為特色的 醫護型 綜合養老護理機構，是 養老 敬老示範單位 是西北最大的複合型生態養老機構。養老院 機構設定 生活區 新疆大漠老年公寓的建設以三星級公寓建設為標準。一期特護區分為四層，設標準間 三...
養老院感想
十月二十五日，我們一幫人馬去了學校附近的養老院。也許沒有醫學倫理課，我不會踏入養老院的大門，最起碼大學期間是不會的。但是這次養老院的經驗真的讓我受益匪淺。而我的收益主要有兩點。第一點是保重身體。都說身體是革命的本錢，沒有好的身體，無論有多麼優秀的頭腦，都是有很大的缺憾。學習固然重要，但身體更是重中之...