一：什麼是等額本息還款和等額本金還款？它們的優缺點是什麼？
（1）等額本息還款：即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。
優點：每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。
缺點：由於利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
適用人群：收入處於穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。
（2）等額本金還款：所謂等額本金還款,貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
優點：等額本金還款法的優勢在於會隨著還款次數的增多，還債壓力會日趨減弱，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，等額本金還款法的利息總額要少於等額本息還款法。
缺點：前期還款壓力相對較大
適用人群：收入較高的家庭
二：什麼是公積金自由還款？此時怎樣減少利息總額（只考慮數值，未考慮貨幣實際價值，即現值，現值計算可見群共享）？
自由還款：其實已經包含了上面兩種還款方式。 如果你採取等額均還，只是銀行幫你設定了最低還款高些而已。
而自由還款你可以根據自己情況調整。你喜歡等額均還，就按照等額均還的方式還就可以了，喜歡平均就平均還款。沒有限制，可以隨時提前還完。
所以這種方式更自由，同時包含了另外兩種。而另外兩種還款方式約束比較大，如果提前還完還要申請，甚至可能出現一些費用。我覺得最好的方式就是按照你的經濟條件來調節。
當然，每個月還的太少，會出現最後一次還清的情況，這樣利息也是很高的。
怎樣減少利息總額？
這裡要明白，還款要先還利息，再還本金。每個月的利息都是按照本金的數額來計算的。這裡我來計算一下，耐心的朋友看完就明白了：
假設你貸款30萬，那麼第乙個月的利息應該是月利息乘以本金，如果年利息5%，那麼月利息是5%除12個月，等於0.417%，那麼第乙個月的利息就是30萬乘以0.417%等於1249元。
如果你還款2000元，那麼你實際還的本金是2000-1249=751元。
那麼第二個月的利息就以總的貸款額減去第乙個月還的本金，再乘以月利息來計算。按照這個第二個的利息是300000-751再乘0.417%，以此類推。
看到這裡想必應該明白怎樣減少利息了吧？方法就是盡量在開始多還，以減少以後計算利息的基數。假如你每個月只還1249，也就是僅還月利息值，那麼你永遠也還不完，因為你的本金永遠是30萬，利息永遠是那些，不會減少。
這是一種極端情況。
三：還款計算原理
其實三種還款方式計算原理一樣，所以看明白下面的也就知道公積金如何計算的了
1. 等額本金還款方式
等額本金還款方式比較簡單。顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數是一樣的。因此：當月本金還款=總貸款數÷還款次數
當月利息=上月剩餘本金×月利率
=總貸款數×（1－（還款月數-1）÷還款次數）×月利率
當月月還款額=當月本金還款＋當月利息
=總貸款數×（1÷還款次數＋（1－（還款月數-1）÷還款次數）×月利率）
總利息＝所有利息之和
=總貸款數×月利率×（還款次數還款次數－1）÷還款次數）
其中1+2+3+…+還款次數－１是乙個等差數列，其和為（1＋還款次數－１）×（還款次數－１）／2＝還款次數×（還款次數－１）／２
所以，經整理後可以得出：
總利息=總貸款數×月利率×（還款次數＋1）÷2
由於等額本金還款每個月的本金還款額是固定的，而每月的利息是遞減的，因此，等額本金還款每個月的還款額是不一樣的。開始還得多，而後逐月遞減。
2. 等額本息還款方式
等額本息還款方式的公式推導比較複雜，不過也不必擔心，只要具備高中數列知識就可以推導出來了。
等額本金還款，顧名思義就是每個月的還款額是固定的。由於還款利息是逐月減少的，因此反過來說，每月還款中的本金還款額是逐月增加的。
首先，我們先進行一番設定：
設：總貸款額＝ａ
還款次數＝ｂ
還款月利率＝ｃ
月還款額＝ｘ
當月本金還款＝ｙｎ（ｎ＝還款月數）
先說第乙個月，當月本金為全部貸款額＝ａ，因此：
第乙個月的利息＝ａ×ｃ
第乙個月的本金還款額
ｙ１＝ｘ－第乙個月的利息
＝ｘ－ａ×ｃ
第乙個月剩餘本金＝總貸款額－第乙個月本金還款額
再說第二個月，當月利息還款額＝上月剩餘本金×月利率
第二個月的利息
第二個月的本金還款額
ｙ２＝ｘ－第二個月的利息
第二個月剩餘本金＝第乙個月剩餘本金－第二個月本金還款額
(1+c)^2表示(1+c)的2次方
第三個月，
第三個月的利息＝第二個月剩餘本金×月利率
第三個月的利息
第三個月的本金還款額
ｙ３＝ｘ－第三個月的利息
第三個月剩餘本金＝第二個月剩餘本金－第三個月的本金還款額
上式可以分成兩個部分
第一部分
第二部分
通過對前三個月的剩餘本金公式進行總結，我們可以看到其中的規律：
剩餘本金中的第一部分＝總貸款額×（１＋月利率）的ｎ次方，（其中ｎ＝還款月數）
剩餘本金中的第二部分是乙個等比數列，以（１＋月利率）為比例係數，月還款額為常數係數，項數為還款月數ｎ。
推廣到任意月份：
第ｎ月的剩餘本金為（１＋ｃ）的等比數列的前ｎ項和）
根據等比數列的前ｎ項和公式：
可以得出
所以，第ｎ月的剩餘本金
由於最後乙個月本金將全部還完，所以當ｎ等於還款次數時，剩餘本金為零。
設ｎ＝ｂ（還款次數）
剩餘本金
從而得出
月還款額
＝ 總貸款額×月利率×（１＋月利率）^還款次數÷[（?000保呂剩還款次數－１]
將ｘ值帶回到第ｎ月的剩餘本金公式中
第ｎ月的剩餘本金
第ｎ月的利息＝第ｎ－１月的剩餘本金×月利率
第ｎ月的本金還款額＝ｘ－第ｎ月的利息
總還款額＝ｘ×ｂ
總利息＝總還款額－總貸款額＝ｘ×ｂ－ａ
等額本息還款，每個月的還款額是固定的。由於還款初期利息較大，因此初期的本金還款額很小。相對於等額本金方式，還款的總利息要多。
公積金自由還款方式計算詳解及省錢攻略
聽聽那冷雨 僅供參考 2011年12月8日17 18 47 一 什麼是等額本息還款和等額本金還款？它們的優缺點是什麼？1 等額本息還款 即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增 利息比重逐月遞減。這種方法是目前最...
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