二手房市場向何處去

因為氣候和春節的因素，一、二月份是東北房地產市場傳統銷售淡季。儘管近期長春商品房（新房）市場風平浪靜，但二手房市場卻十分活躍，成交量和成交**已連續大漲3個月。據長房置換統計，從2023年11月到2023年1月，二手房交易量同比增加了23%，****了414元/平方公尺。

長春某**諮詢機構資訊員費香君發現，近期長春二手房市場十分火熱，**普遍上調。「上週掛牌價還是每平方公尺6200元，這周漲到6400元了」，南關區一家樓盤，一周時間房主提價200元/平方公尺。

長春某房產中介**公司總經理黃玉強說，最近不僅很多房主在提價，有時談好**了，還會突然變卦。

想改善住房條件的趙先生最近十分鬱悶。「前不久，我看上了北京西南四環某小區的一套三居室，有100多平方公尺，靠近地鐵，當時與業主談的是260萬元，並且交了定金。過了兩天準備簽約時，業主突然加價40萬元，說房子還能漲，不肯簽約了。

」趙先生當時一點心理準備都沒有，最終只好放棄。

「我總共看了二三十套房，感覺房價一直在漲。」上海白領王小姐稱，有的**稍一猶豫，房東就已等不及先出手了；還有的房東看她買房心切，突然加價兩三萬元，「現在最擔心房價會出現報復性**。」

中原地產銷售人員告訴記者，剛性需求購房者是目前二手房市場的主力軍，從2023年6月開始，二手房市場就開始回暖，等購房者感覺到市場轉向的時候已經錯過最佳買房時機了。

「現在浦東一些地區的二手房的**比2023年6月時漲了15%～20%，特別是近乙個月來，漲幅最大，約5%～10%，有的房東掛牌價較高，而且絲毫不肯讓步；整體感覺買方議價能力明顯處於下風。」

二手房市場的復甦，原因是多方面的。專家分析指出，二手房市場之所以在目前呈現集中成交態勢，既有季節性因素，也與市場預期有關。在觀望了半年甚至更久之後，部分剛性需求對房價下行的希望破滅，紛紛出手，導致二手房量價齊公升。

鏈家地產市場研究部張旭則認為，無論從購房需求的持續釋放，還是買賣雙方均看漲後市的心態來看，去年下半年以來的市場環境發生了扭轉。

存量房入市或可制約房價走勢

此前多部委多次表示，2023年必然會堅持調控。如繼續出台新的調控政策，對房市進行行之有效的調控，則房價仍存在下行可能。否則，目前二手房價上行走勢不會被打斷。

在市場對2023年樓市看漲預期不斷增強的情況下，專家建議，**應在抑制投資投機性需求的基礎上，進一步設法增加普通住房**量。

21世紀不動產上海銳豐房地產研究部經理黃河滔稱，二手房和一手房市場是聯動的，一手房****過快就會把需求擠壓到二手房市場，二手房****過快同樣會分流部分需求到一手房市場，最後導致整個樓市量價齊公升。

宋會雍認為，二手房市場對穩定樓市有著重要作用，當一手房市場**不足時，二手房市場可以緩解需求壓力；一旦二手房市場**不足出現「恐慌性」購房時，對樓市影響更大。因此還應從增加供給的角度出發，逼出存量空置二手房住宅。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成提出，**應在繼續抑制投資性需求的框架下，進一步加大對捂盤、虛假銷售、閒置土地等市場違規行為的查處力度，及時開發、提高商品房的有效供給。在激烈的市場博弈之下，「喊話」的訊號意義、震懾效應都有減弱跡象。

「未來對地方**的問責應『動真格』，同時可以適當考慮將限購範圍擴大至房價**過熱的城市，釋放調控不動搖的訊號，以穩定市場預期，穩住樓市走向。」尹伯成說。

北京的趙先生說，他現在最關心**會不會出台新的調控政策。不久前市場有傳聞稱北京將叫停二套房貸款。雖然多家銀行稱未收到關於二套房貸款政策變動的檔案，但業內人士認為，針對二手房市場的調控新政遲早會出台。

如何採取有效措施穩定市場、化解部分公眾的恐慌心理是當務之急。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，房地產調控政策公升級的可能性較大，未來可能在三個方面出台措施：一是繼續嚴格執行限購政策。二是收緊信貸。

三是調整某些環節的稅費。雖然房產稅試點擴大目前尚無明確說法，但一些交易稅種可以調整，如契稅、個人所得稅、營業稅等。（《半月談》2023年第3期，記者魏宗凱鄭鈞天姚軒傑郎秋紅）